別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
品川 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 547,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東五反田２丁目４０１番８
｢東五反田２－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北22m都道 水道、ガス、下水 五反田

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 五反田駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域で再開発事業が施行されているほか、既存ビルの建替、マンション開発計画等が見られる。これらの事
業の進捗とともに地域は発展的に推移し、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区を中心とする城南エリアの都心接近性に優れた商業地域である。需要者の中心は、賃料収入の獲得
を目的に開発を行う不動産事業者や収益物件を取得・運用する法人投資家等である。自社ビル用地としての需要も認め
られる。不動産取引は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受け、土地価格も異なるが、市場の中心は
標準的な画地規模（１８０㎡程度）で５億円から７億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格である。主たる需要者は市場性及び投資採算性を検討のうえで意思決定を行う傾向にあるため、両価格はともに重
視すべきであるが、収益価格には想定部分を含む。よって、本件では取引実態を踏まえ、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,700,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.2]		 [100.0]
100		 3,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策による影響が自動車産業を中
心にみられるものの、景気は緩やかに回復し
ている。


中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域で、周辺の開発事業等の影響を受けながら
、地域的発展が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０８
-8		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ОＺＷ（公
）０８
-201		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東21m都道、
南4m、二方路
商業

(100,442)
c ＯＹＲ（公
）０８
-110		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m都道、
中間画地
近商
高度地区最高7m
(100,400)
d ОＺＷ（公
）０８
-128		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e ＭＳＫ（公
）０８
-117		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西25m国道、
南4m、角地
商業

(86,534)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,347,055  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,520,937 		 100
[ 122.4]
3,693,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,690,000 
b (　           ) 
3,200,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,169,965 		 100
[  78.3]
4,048,487 
4,050,000 
c (　           ) 
2,845,400  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,286,437 		 100
[  90.3]
3,639,465 
3,640,000 
d (　           ) 
3,041,977  		 100
[ 100.0]		 [ 126.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,832,891 		 100
[ 102.9]
3,724,870 
3,720,000 
e (　           ) 
3,290,703  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,538,289 		 100
[ 108.2]
3,270,138 
3,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,450,000 円／㎡]  



品川 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,346,480 
10,047,656 
35,298,824 
21,317,200 
13,981,624 		 （　0.9398）
13,139,930 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    469,283,214 円　　　　（　  2,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 132.31 ＲＣ9 961.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   172 ㎡      9.5 m x   18.3 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～７階は少人数世帯向け共同住宅（専有面積約３０～５０㎡） ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.68 
54.4 
64.59 
6,800 
439,212 		 12.0  5,270,544 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
105.34 
92.6 
97.51 
4,100 
399,791 		 1.0  399,791 
1.0  399,791 

 5～ 9		 住宅
105.34 
93.1 
98.02 
4,100 
401,882 		 1.0  401,882 
1.0  401,882 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
961.40 
88.1 
847.22 

3,647,995 		 8,479,327 
3,208,783 
⑨年額支払賃料      3,647,995 円　×　12ヶ月　＝　      43,775,940 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     847.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,049,992 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種・同規模の建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,825,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,341,297 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,484,635 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,479,327 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,208,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         781,291 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,346,480 円　　　　（　       263,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,167,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,073,856 円  　　　       46,825,932　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      722,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,306,500 円  　　　　    389,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,047,656 円　（　　　　　　        58,417 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9398    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 389,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 393,000 円／㎡　×　     961.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,317,200 円  
（　　　　　       123,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,346,480 円      
②総費用 10,047,656 円      
③純収益　①－② 35,298,824 円      
④建物等に帰属する純収益 21,317,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,981,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,139,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,395 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    469,283,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東五反田二丁目４０１番８
 0107000053268-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
品川 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 550,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東五反田２丁目４０１番８
｢東五反田２－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北22m都道 水道、ガス、下水 五反田

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 五反田駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いに低層階を店舗事務所等とする共同住宅が建ち並んでおり、地域としては熟成しているが、背後で進む
大型再開発の影響を徐々にうけつつある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び周辺区の中高層の店舗付事務所、マンション等の建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は
投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。日銀の有金利政策への転換による影響は、旺
盛な投資需要により軽微で、また背後で大型再開発が進み、五反田駅からのアクセスも良い当地域の需給状況は強含ん
でいる。土地は１坪当り１０００万円前後、土地建物総額は、５億円～１０億円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は標準地の収益性を反映した理論的な価
格である。中心的需要者は収益性を重視する開発業者や機関投資家、個人投資家等であるが、周辺再開発の進行を期待
し、将来を見越した土地需要も存在する地域であり、こうした需要を反映した比準価格と収益価格を相互に関連づけ、
代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,700,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.3]		 [100.0]
100		 3,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の有金利政策への転換にも係わらず、住
宅、開発用不動産共に需要は堅調であり、価
格も上昇傾向を継続している。


背後において大型再開発が次々に完工、進行
中の幹線街路沿いにあって、今後更なる変容
が予想される地域といえる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０８
-115		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業

(100,462)
b ОＺＷ（公
）０８
-201		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東21m都道、
南4m、二方路
商業

(100,442)
c ＭＳＫ（公
）０８
-117		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西25m国道、
南4m、角地
商業

(86,534)
d ＦＪＮ（公
）０８
-8		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＩＣＫ（公
）０８
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m国道、
南東4.4m、
二方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,902,903  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,226,397 		 100
[  62.7]
3,550,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,550,000 
b (　           ) 
3,200,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,169,965 		 100
[  70.6]
4,490,035 
4,490,000 
c (　           ) 
3,290,703  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,538,289 		 100
[ 136.7]
2,588,361 
2,590,000 
d (　           ) 
4,347,055  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,520,937 		 100
[ 142.8]
3,165,922 
3,170,000 
e (　           ) 
4,767,050  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,047,465 		 100
[ 149.0]
3,387,560 
3,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,440,000 円／㎡]  



品川 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,125,655 
9,803,046 
33,322,609 
19,508,800 
13,813,809 		 （　0.9466）
13,076,152 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    467,005,429 円　　　　（　  2,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 132.31 ＲＣ9 961.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   172 ㎡      9.5 m x   18.3 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２～９Ｆ共同住宅（１～２ＤＫ、３０～５０㎡程度） ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.68 
54.4 
64.59 
6,800 
439,212 		 12.0  5,270,544 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
105.34 
92.6 
97.51 
3,900 
380,289 		 1.0  380,289 
1.0  380,289 

 5～ 8		 住宅
105.34 
93.1 
98.02 
3,900 
382,278 		 1.0  382,278 
1.0  382,278 

 9～ 9		 住宅
105.34 
93.1 
98.02 
3,950 
387,179 		 1.0  387,179 
1.0  387,179 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
961.40 
88.1 
847.22 

3,496,370 		 8,327,702 
3,057,158 
⑨年額支払賃料      3,496,370 円　×　12ヶ月　＝　      41,956,440 円 
⑩a共益費（管理費）             253 円／㎡　×　     847.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,572,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,528,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,226,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,302,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,327,702 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,057,158 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         744,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,125,655 円　　　　（　       250,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,068,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,274,746 円  　　　       44,528,600　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      722,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,026,000 円  　　　　    356,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,803,046 円　（　　　　　　        56,994 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 356,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     961.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,508,800 円  
（　　　　　       113,423 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,125,655 円      
②総費用 9,803,046 円      
③純収益　①－② 33,322,609 円      
④建物等に帰属する純収益 19,508,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,813,809 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,076,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    467,005,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東五反田二丁目４０１番８
 0107000053268-0000
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備考