令和8年1月15日　提出 品川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   品川 -17 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.

鑑定評価額 2,280,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 860,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 品川区東品川４丁目１３番 ｢東品川４－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 1,655   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (80,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ7 中高層マンション等 が建ち並ぶ混在住宅 地域 東7.7m区道、三方路 水道、ガス、下水 青物横丁 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ区道 交通 施設 青物横丁駅東方 350m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 工場等跡地の開発により大規模マンションが集積する地域であり、僅かに残る事業用建物も共同住宅に建て替わ りつつある。今後は共同住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,370,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接区内のマンション開発が可能な住宅地域。主な需要者は、マンション分譲を目的とする 大手不動産業者等が想定される。需要の中心となる価格帯は、標準地規模の共同住宅地で２０億円～２５億円。交通利 便性の高い都内好立地のマンション需要は旺盛でディベロッパーの用地取得需要も活発である。区内ではマンション適 地となる大規模地の土地の供給が極めて限定的であるため、地価は大幅な上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件比準価格は主として画地規模の大きいマンション適地の取引事例を基に試算された実証的な価格である。一方、開 発法による価格は分譲マンション開発事業者の事業採算性の観点から試算した価格である。分譲マンション適地にかか る需要者は、投資採算性を重視して意思決定をする傾向が強いことから、本件では開発法による価格を重視し、比準価 格を関連づけ、周辺標準地等価格との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足や資材高を背景に建築費は高騰。新 築分譲マンション価格も高騰しているが、所 得環境は改善傾向にあり都内好立地のマンシ ョン需要は旺盛。 旧東海道商店街や大規模商業施設に近接し、 鉄道２路線が利用可能な利便性からマンショ ン需要は好調で、引き続き素地価格は大幅な 上昇傾向にある。 個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響 を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら れない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.0 ％  ％