別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
江東 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-14 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.
鑑定評価額 48,600,000 円  １㎡当たりの価格 934,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区牡丹３丁目２番５
｢牡丹３－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 52  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 店舗併用住宅、飲食
店等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北東15m区道 水道、ガス、下水 門前仲町

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 門前仲町駅南東方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、当面の間現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    741,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区を中心とした準幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域である。需要者は地縁的選好性を有する
事業者やマンション開発業者等が中心と考えられる。「門前仲町」駅は都心アクセスが良好なため、事業所のほかマン
ション用地としての需要も高く、用途の多様性が認められるエリアである。地価水準は立地条件や画地規模等により一
様に把握し難いが、市場における土地取引の中心価格帯は標準地程度で総額４千万～６千万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したものであり、市場の実勢を反映
して説得力を有する。一方、収益価格は店舗兼マンションを想定して試算した理論的な価格であるが、想定要素を含む
。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,110,000 円／㎡		 [118.9]
100		 100
[100.0]		 100
[141.5]		 [100.0]
100		 933,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利や世界情勢の動向を注視する必要がある
が、不動産市況は堅調に推移している。



地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３（公）
８
-3		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m区道、
北3.6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ０９（公）
８
-17		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.8m区道、
北3.9m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c １４（公）
８
-14		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d １３（公）
８
-7		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(78,352)
e ０２（公）
８
-21		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m区道、
南東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
947,549  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,061,180 		 100
[ 109.2]
971,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
902,698  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
926,593 		 100
[  91.2]
1,016,001 
1,020,000 
c (　           ) 
972,838  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,081,154 		 100
[ 110.6]
977,535 
978,000 
d (　           ) 
1,351,119  		 100
[ 130.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,120,389 		 100
[ 118.5]
945,476 
945,000 
e (　           ) 
766,507  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
851,188 		 100
[  90.2]
943,667 
944,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    970,000 円／㎡]  



江東 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,243,767 
1,142,566 
4,101,201 
2,818,400 
1,282,801 		 （　0.9613）
1,233,157 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     38,536,156 円　　　　（　    741,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 41.50 Ｓ5 161.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   52 ㎡      4.6 m x   11.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上住宅（シングルタイプ、専有面積２８．７９㎡）を想定 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
21.80 
72.0 
15.70 
3,600 
56,520 		 6.0  339,120 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
34.90 
82.5 
28.79 
3,400 
97,886 		 1.0  97,886 
1.0  97,886 

 4～ 5		 住宅
34.90 
82.5 
28.79 
3,450 
99,326 		 1.0  99,326 
1.0  99,326 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
161.40 
81.1 
130.86 

450,944 		 733,544 
394,424 
⑨年額支払賃料        450,944 円　×　12ヶ月　＝　       5,411,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,411,328 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,140,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           733,544 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,969 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          394,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          96,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,243,767 円　　　　（　       100,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 270,566 円  　　　        5,411,328　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      442,000 円  　　　　     52,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,142,566 円　（　　　　　　        21,972 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     161.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,818,400 円  
（　　　　　        54,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,243,767 円      
②総費用 1,142,566 円      
③純収益　①－② 4,101,201 円      
④建物等に帰属する純収益 2,818,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,282,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,233,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,536,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     741,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区牡丹三丁目２番５
 0106000295985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
江東 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-14 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 48,600,000 円  １㎡当たりの価格 935,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区牡丹３丁目２番５
｢牡丹３－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 52  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 店舗併用住宅、飲食
店等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北東15m区道 水道、ガス、下水 門前仲町

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 門前仲町駅南東方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動は認められないので、当分の間は現状を維持しながら地価の上昇傾向が続くものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    985,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区内の準幹線道路沿いの商住混在地域。主な需要者は地元不動産業者、法人投資家等であり、画地の
規模が大きければマンション用地としての需要もある。「門前仲町」駅を最寄駅とし、利便性と用途の多様性が認めら
れるエリアであり、需要が堅調であるため地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土
地総額で５千万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗併用住宅、共同住宅等が建ち並ぶ混在地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域から規範性の高い取引
事例を採用したので、市場性を反映した価格が得られた。一方、収益価格は主たる需要者の意思決定を反映させている
が、賃料等に想定要素を含む結果と判断した。したがって、市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,110,000 円／㎡		 [118.9]
100		 100
[100.0]		 100
[141.5]		 [100.0]
100		 933,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向、高齢化率は減少傾
向にある。土地の取引価格は上昇し、取引件
数も増加傾向にある。


地域要因に大きな変動は認められないが、「
門前仲町」駅に近く、用途の多様性にも恵ま
れるため、需要は依然として堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
８
-21		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m区道、
南東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b １４（公）
８
-25		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m区道、
北3.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ０９（公）
８
-1		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.7m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d １７（公）
８
-10		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e １３（公）
８
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
766,507  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
862,868 		 100
[  88.4]
976,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
976,000 
b (　           ) 
790,238  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
898,136 		 100
[  92.0]
976,235 
976,000 
c (　           ) 
821,268  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
880,712 		 100
[  89.3]
986,240 
986,000 
d (　           ) 
1,036,717  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,127,045 		 100
[ 113.9]
989,504 
990,000 
e (　           ) 
1,144,165  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,288,330 		 100
[ 129.6]
994,082 
994,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    985,000 円／㎡]  



江東 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,311,700 
1,162,889 
4,148,811 
2,867,180 
1,281,631 		 （　0.9613）
1,232,032 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     38,501,000 円　　　　（　    740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 41.50 Ｓ5 161.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   52 ㎡      4.6 m x   11.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は各階１戸の住宅（平均専有面積２９㎡程度の１ＤＫタイプ） ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
21.80 
72.0 
15.70 
3,695 
58,012 		 6.0  348,072 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
34.90 
82.5 
28.79 
3,453 
99,412 		 1.0  99,412 
1.0  99,412 

 4～ 5		 住宅
34.90 
82.5 
28.79 
3,557 
102,406 		 1.0  102,406 
1.0  102,406 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
161.40 
81.1 
130.86 

461,648 		 751,708 
403,636 
⑨年額支払賃料        461,648 円　×　12ヶ月　＝　       5,539,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,539,776 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       332,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,207,389 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           751,708 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          403,636 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,311,700 円　　　　（　       102,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,453 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,500 円  　　　　     52,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 276,989 円  　　　        5,539,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      449,600 円  　　　　     52,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,900 円  　　　　     52,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,900 円  　　　　     52,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,162,889 円　（　　　　　　        22,363 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     161.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,867,180 円  
（　　　　　        55,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,311,700 円      
②総費用 1,162,889 円      
③純収益　①－② 4,148,811 円      
④建物等に帰属する純収益 2,867,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,281,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,232,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,501,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区牡丹三丁目２番５
 0106000295985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考