別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
墨田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 470,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区両国２丁目２番２外
｢両国２－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所等が多い商業地域
 北27m国道、東側道 水道、ガス、下水 両国

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 両国駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ両国駅に程近く、京葉道路沿いの商業地域として今後も地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移する
と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -0.6
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区南部から隣接する江東区にかけて、幹線街路・準幹線街路沿いの商業地域を主体にその背後の地域
を含んで比較的広範に及ぶ圏域と判定される。主な需要者は不動産業者や開発業者等であり、現在の市場人の動きは前
向きで、当圏域の市況は引続き堅調で推移している。なお、市場での土地の中心となる価格帯はその立地や規模等によ
りやや幅が生じるが、４～５億円程度がボリュームゾーンと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京葉道路沿いの商業地域として相応に高い収益性が認められることから、当標準地の収益性を表した収益価格について
もウェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在し、その分保守的に
資本還元することで低位に求められたものである。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重
視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    841,000 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.0]		 [ 99.4]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の政策金利引上げが円安是正や物価高騰
に対する抑制効果として期待される。なお、
墨田区内の不動産市場は引続き堅調で推移し
ている。

国道沿いの商業地域として地域要因に大きな
変動はないが、両国駅に程近く用途の多様性
を有し、地価は比較的大きな上げ幅で継続的
に上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
８
-10		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
東3m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,600)
b ０１（公）
８
-19		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m都道、
南22m、角地
商業
高度地区最低7m
高度地区
(100,500)
c ０３（公）
８
-4		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
d ０４（公）
８
-29		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
e ０５（公）
８
-4		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m都道、
中間画地
商業
高度地区35m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,550,200  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,691,268 		 100
[ 101.0]
1,674,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.4]
　　　　 100
1,660,000 
b (　           ) 
1,663,598  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
1,766,948 		 100
[  94.1]
1,877,734 
1,870,000 
c (　           ) 
1,200,460  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,344,515 		 100
[  84.8]
1,585,513 
1,580,000 
d (　           ) 
2,213,401  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,443,595 		 100
[ 104.9]
2,329,452 
2,320,000 
e (　           ) 
965,251  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,075,708 		 100
[  74.3]
1,447,790 
1,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



墨田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,832,473 
13,018,117 
47,814,356 
34,417,000 
13,397,356 		 （　0.9426）
12,628,348 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    394,635,875 円　　　　（　  1,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 ＲＣ11 1,867.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   307 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅・１ＬＤＫタイプ・総戸数３０戸・住戸専有面積４９．８９㎡ ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
204.20 
33.5 
68.41 
4,200 
287,322 		 8.0  2,298,576 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,180 
475,951 		 1.0  475,951 
1.0  475,951 

 3～ 4		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,230 
483,434 		 1.0  483,434 
1.0  483,434 

 5～ 7		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,270 
489,421 		 1.0  489,421 
1.0  489,421 

 8～11		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,310 
495,408 		 1.0  495,408 
1.0  495,408 

計
1,867.20 
83.8 
1,565.11 

5,180,036 		 7,191,290 
4,892,714 
⑨年額支払賃料      5,180,036 円　×　12ヶ月　＝　      62,160,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,565.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,160,432 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,729,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,430,806 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,191,290 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,892,714 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,334,069 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,832,473 円　　　　（　       198,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,230 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,175,000 円  　　　　    635,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,486,417 円  　　　       62,160,432　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      689,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,397,500 円  　　　　    635,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       635,000 円  　　　　    635,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       635,000 円  　　　　    635,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,018,117 円　（　　　　　　        42,404 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 635,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,867.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,417,000 円  
（　　　　　       112,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,832,473 円      
②総費用 13,018,117 円      
③純収益　①－② 47,814,356 円      
④建物等に帰属する純収益 34,417,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,397,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,628,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    394,635,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区両国二丁目２番２
 0106000143945-0000
2 　墨田区両国二丁目２番３
 0106000143946-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
墨田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 476,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区両国２丁目２番２外
｢両国２－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所等が多い商業地域
 北27m国道、東側道 水道、ガス、下水 両国

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 両国駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 京葉道路は都市計画道路として道路拡幅の事業中であり、当標準地の対面側において道路用地の取得が着々と進
んでいる。用途の多様性を有する商業地域として地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -0.6
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は墨田区南部から江東区内一帯の幹線道路及び準幹線道路沿いで、店舗、事務所ビル、マンション等
が建ち並ぶ商業地域と判定した。需要者の属性は、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マン
ション用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくもの
と予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模３００㎡程度で４億６０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京葉道路沿いに中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ当該地域においては、自ら使用する建物の用地として及び収益獲得
目的の賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況とは言い難
い。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り
等想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    841,000 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.0]		 [ 99.4]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の短期金利及び長期金利の動向や物価の
動向に留意するとともに、国際情勢の変化等
を注視していく必要がある。


京葉道路沿いの安定した需要を有する商業地
域として、その地域的特性に大きな変化はな
く、地域要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
８
-10		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
東3m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,600)
b ０２（公）
８
-24		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m都道、
北7.2m、東4m、
三方路
商業

(100,600)
c １２（公）
８
-25		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北21.3m区道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,480)
d １２（公）
８
-27		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,550,200  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,745,174 		 100
[ 100.0]
1,745,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -0.6

　　　[  99.4]
　　　　 100
1,730,000 
b (　           ) 
1,543,210  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
1,748,377 		 100
[ 114.7]
1,524,304 
1,520,000 
c (　           ) 
1,272,727  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,475,091 		 100
[  74.6]
1,977,334 
1,970,000 
d (　           ) 
1,113,315  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,350,899 		 100
[  76.6]
1,763,576 
1,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,670,000 円／㎡]  



墨田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,673,692 
14,560,927 
50,112,765 
36,801,800 
13,310,965 		 （　0.9426）
12,546,916 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    392,091,125 円　　　　（　  1,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 ＲＣ11 1,867.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   307 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上を各階３戸の住宅（１ＬＤＫ、総戸数３０戸、平均専有面積約５０㎡）と想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
204.20 
33.5 
68.41 
4,590 
314,002 		 8.0  2,512,016 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,355 
502,143 		 1.0  502,143 
1.0  502,143 

 3～ 5		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,445 
515,613 		 1.0  515,613 
1.0  515,613 

 6～ 8		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,515 
526,090 		 1.0  526,090 
1.0  526,090 

 9～11		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,580 
535,819 		 1.0  535,819 
1.0  535,819 

計
1,867.20 
83.8 
1,565.11 

5,548,711 		 7,746,725 
5,234,709 
⑨年額支払賃料      5,548,711 円　×　12ヶ月　＝　      66,584,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,565.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,584,532 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,016,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,927,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,746,725 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,234,709 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,673,013 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,673,692 円　　　　（　       210,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,355 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,395,000 円  　　　　    679,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,347,227 円  　　　       66,944,532　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      689,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,771,500 円  　　　　    679,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       679,000 円  　　　　    679,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       679,000 円  　　　　    679,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,560,927 円　（　　　　　　        47,430 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 679,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 353,000 円／㎡　×　   1,867.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,801,800 円  
（　　　　　       119,876 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,673,692 円      
②総費用 14,560,927 円      
③純収益　①－② 50,112,765 円      
④建物等に帰属する純収益 36,801,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,310,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,546,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,869 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    392,091,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区両国二丁目２番２
 0106000143945-0000
2 　墨田区両国二丁目２番３
 0106000143946-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考