別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
墨田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　岩田　卓也   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区江東橋３丁目７番７外
｢江東橋３－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:2		 店舗

ＳＲＣ7F2B		 高層の飲食ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 東36m都道 水道、ガス、下水 錦糸町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    75 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 錦糸町駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基
調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、錦糸町駅を中心に墨田区及び周辺区の主要駅周辺及び比較的価格水準の高い商業地域と判定した
。主な需要者は、店舗等の経営を目的とするチェーン店の法人や地縁性のある事業法人、店舗あるいは店舗兼事務所の
賃貸を目的とする不動産会社や法人投資家等である。店舗、オフィス、ホテルの需要は堅調に推移している。取引価格
は規模や立地等により幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして実証的・説得力のある価格である。収益価格は、不動産の経済価値
の本質を形成する収益性に着目した価格であるため、比準価格に対する験証手段として尊重すべきであるが、将来にわ
たる純収益の動向予想・還元利回りの確定等にかなりの困難を伴う。以上の検討の結果、説得力の優る比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 3,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年墨田区の総人口は増加傾向で推移し、東
京都の増加率を上回っており、都心への交通
利便性も良好で区外からの需要も増えている
。

駅に近い店舗の賃貸市場では、飲食や物販テ
ナント等による出店への需要は堅調であり、
地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １９（公）
８
-25		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南24m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
b ０４（公）
８
-3		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m区道、
南東3.2m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
c １５（公）
８
-13		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
d ０１（公）
８
-13		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m区道、
南3.1m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
e ０１（公）
８
-28		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
南3m、角地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,369,560  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,682,342 		 100
[  75.3]
3,562,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,560,000 
b (　           ) 
1,628,593  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,819,899 		 100
[  55.1]
3,302,902 
3,300,000 
c (　           ) 
2,212,323  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,426,918 		 100
[  68.6]
3,537,781 
3,540,000 
d (　           ) 
2,373,665  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,601,537 		 100
[  69.6]
3,737,841 
3,740,000 
e (　           ) 
2,076,577  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
2,592,470 		 100
[  74.4]
3,484,503 
3,480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,470,000 円／㎡]  



墨田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,894,499 
9,057,879 
19,836,620 
11,530,400 
8,306,220 		 （　0.9436）
7,837,749 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    252,830,613 円　　　　（　  2,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.68 Ｓ8 566.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   94 ㎡      6.9 m x   13.6 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（専有面積約３８㎡）、２階以上：店舗（専有面積約５５㎡）を想定 ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 同規模・同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.70 
52.6 
38.22 
8,500 
324,870 		 10.0  3,248,700 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.60 
78.2 
55.23 
6,500 
358,995 		 5.0  1,794,975 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
70.60 
78.2 
55.23 
5,300 
292,719 		 5.0  1,463,595 
0.0  0 

 4～ 8		 店舗
70.60 
78.2 
55.23 
5,100 
281,673 		 5.0  1,408,365 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
566.90 
74.9 
424.83 

2,384,949 		 13,549,095 
0 
⑨年額支払賃料      2,384,949 円　×　12ヶ月　＝　      28,619,388 円 
⑩a共益費（管理費）             454 円／㎡　×　     424.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,314,474 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗ビルの共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,933,862 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,165,370 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,768,492 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,549,095 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,894,499 円　　　　（　       307,388 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,640,079 円  　　　       30,933,862　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,271,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,057,879 円　（　　　　　　        96,360 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     566.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,530,400 円  
（　　　　　       122,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,894,499 円      
②総費用 9,057,879 円      
③純収益　①－② 19,836,620 円      
④建物等に帰属する純収益 11,530,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,306,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,837,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    252,830,613 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区江東橋三丁目７番７
 0106000038146-0000
2 　墨田区江東橋三丁目７番１０
 0106000038149-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
墨田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区江東橋３丁目７番７外
｢江東橋３－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:2		 店舗

ＳＲＣ7F2B		 高層の飲食ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 東36m都道 水道、ガス、下水 錦糸町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    75 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 錦糸町駅　南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店等が入居するビルが建ち並ぶ錦糸町駅近くの商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見ら
れず、今後も現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、錦糸町駅を中心に墨田区もしくは周辺区の駅周辺の商業地域と把握される。需要者は、店舗経営
を目的とする法人、地縁的選好性を有する事業者のほか、収益不動産の取得を目的とする各種投資家の市場参入も認め
られる。店舗、事務所ビルに対する需要意欲は引き続き堅調であるが供給が少ない。取引価格は規模や立地等により幅
広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等に所在する取引事例を収集のうえ、適切な補修正を行って試算され、実証的で市場実態を反映
しており、信頼性は高いと判断される。また、駅近くの商業地域で、収益不動産の取得を目的とした需要も多く、収益
性が重視される。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格及び投資家が着目する収益性を反映した収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 3,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利、物価動向が及ぼす影響について先行き
不透明感が残るが、区の人口は増加基調、不
動産市場も堅調に推移しており、地価は上昇
傾向である。

錦糸町駅に近い店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
であり、地域要因の変化は認められない。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
８
-21		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.6m区道、
南8.7m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b ０１（公）
８
-28		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
南3m、角地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,600)
c ０４（公）
８
-3		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m区道、
南東3.2m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
d １８（公）
８
-3		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,952,938  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,191,841 		 100
[  67.9]
3,228,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,230,000 
b (　           ) 
2,076,577  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
2,518,771 		 100
[  64.2]
3,923,319 
3,920,000 
c (　           ) 
1,628,593  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,809,917 		 100
[  53.5]
3,383,022 
3,380,000 
d (　           ) 
1,535,469  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,790,842 		 100
[  52.0]
3,443,927 
3,440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,490,000 円／㎡]  



墨田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,247,448 
8,863,525 
20,383,923 
11,246,400 
9,137,523 		 （　0.9436）
8,622,167 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    278,134,419 円　　　　（　  2,960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.68 Ｓ8 566.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   94 ㎡      6.9 m x   13.6 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階専有面積約３８㎡、２階以上は専有面積約５５㎡の店舗を想定 ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.70 
52.6 
38.22 
8,621 
329,495 		 10.0  3,294,950 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.60 
78.2 
55.23 
6,504 
359,216 		 6.0  2,155,296 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
70.60 
78.2 
55.23 
5,294 
292,388 		 6.0  1,754,328 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
566.90 
74.9 
424.83 

2,443,039 		 15,976,214 
0 
⑨年額支払賃料      2,443,039 円　×　12ヶ月　＝　      29,316,468 円 
⑩a共益費（管理費）             454 円／㎡　×　     424.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,314,474 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗ビルの共益費等を参考に計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,630,942 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,530,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,100,467 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,976,214 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,247,448 円　　　　（　       311,143 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,294 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,523,225 円  　　　       31,630,942　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,271,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,863,525 円　（　　　　　　        94,293 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     566.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,246,400 円  
（　　　　　       119,643 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,247,448 円      
②総費用 8,863,525 円      
③純収益　①－② 20,383,923 円      
④建物等に帰属する純収益 11,246,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,137,523 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,622,167 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,725 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    278,134,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区江東橋三丁目７番７
 0106000038146-0000
2 　墨田区江東橋三丁目７番１０
 0106000038149-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考