別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
台東 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-37 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　竹内　強   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区北上野２丁目４９番２
｢北上野２－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.5		 事務所、車庫兼共同
住宅等
ＳＲＣ7		 事務所、マンション
等が混在する商業地
域		 北8m区道 水道、ガス、下水 入谷

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 入谷駅南方

470m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住商両面での需要が見込める地域として現状が維持されると予測する。地価は割安感から底堅く、今後も上昇傾
向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    897,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区及び周辺区の幹線道路背後等において中高層の事務所、マンション等が開発可能な地域であり、
台東区内外の一般企業、不動産業者、投資家等による自用、収益両面での需要が見込まれる。社会経済活動の正常化が
進む中にあって取引利回りは低下傾向で推移しており、標準地と同等の立地条件、規模の更地であれば総額で２億円前
後が中心的な水準と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反
映することから重視すべきであるが、想定要素が多く低位に試算され、取引の実態とは乖離が生じた。よって、本件に
おいては、実勢に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ標準地の鑑定評価額
を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    936,000 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.4]		 [100.0]
100		 1,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇等の懸念材料は多いが、雇用・所得
環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復
を支えることが期待される。


景気の回復傾向と相俟って需要は旺盛であり
、地価は上昇幅を拡大して推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
８
-37		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m都道、
南6m、二方路
商業

(100,700)
b ２１（公）
８
-29		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東16.2m区
道、南西4m、
角地
商業

(100,500)
c ２１（公）
８
-27		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d １６（公）
８
-18		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西15m区道、
南8m、角地
商業

(100,600)
e ０６（公）
８
-32		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
988,570  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
1,302,121 		 100
[ 132.0]
986,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
986,000 
b (　           ) 
1,297,570  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,544,726 		 100
[ 128.5]
1,202,121 
1,200,000 
c (　           ) 
1,226,106  		 100
[ 100.0]		 [ 120.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,520,624 		 100
[ 123.2]
1,234,273 
1,230,000 
d (　           ) 
1,232,476  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,327,553 		 100
[ 120.4]
1,102,619 
1,100,000 
e (　           ) 
749,280  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,005,700 		 100
[  96.8]
1,038,946 
1,040,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



台東 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,025,715 
6,088,269 
20,937,446 
15,501,200 
5,436,246 		 （　0.9613）
5,225,863 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    163,308,219 円　　　　（　    897,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 133.00 ＲＣ6 798.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   480 ％   182 ㎡     10.9 m x   16.9 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所（フロア貸し）、駐車場（１台）２～６階：住宅（平均専用面積約３５㎡） ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
133.00 
55.0 
73.15 
4,000 
292,600 		 6.0  1,755,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
3,700 
383,838 		 1.0  383,838 
1.0  383,838 

 3～ 3		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
3,800 
394,212 		 1.0  394,212 
1.0  394,212 

 4～ 5		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
3,900 
404,586 		 1.0  404,586 
1.0  404,586 

 6～ 6		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
4,000 
414,960 		 1.0  414,960 
1.0  414,960 

計
798.00 
74.2 
591.85 

2,294,782 		 3,757,782 
2,002,182 
⑨年額支払賃料      2,294,782 円　×　12ヶ月　＝　      27,537,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     591.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保を考慮して非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,537,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,394,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,502,515 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,757,782 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,002,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         487,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,025,715 円　　　　（　       148,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,430,000 円  　　　　    286,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,394,869 円  　　　       27,897,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      260,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,431,000 円  　　　　    286,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       286,000 円  　　　　    286,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       286,000 円  　　　　    286,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,088,269 円　（　　　　　　        33,452 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 286,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     798.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,501,200 円  
（　　　　　        85,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,025,715 円      
②総費用 6,088,269 円      
③純収益　①－② 20,937,446 円      
④建物等に帰属する純収益 15,501,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,436,246 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,225,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,714 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,308,219 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     897,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区北上野二丁目４９番２
 0105000035153-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
台東 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-37 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区北上野２丁目４９番２
｢北上野２－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.5		 事務所、車庫兼共同
住宅等
ＳＲＣ7		 事務所、マンション
等が混在する商業地
域		 北8m区道 水道、ガス、下水 入谷

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 入谷駅南方

470m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和通り背後の事務所、マンション等が混在する商業地域として、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現
状のまま推移していくものと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    915,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として台東区内の幹線道路背後で、事務所、マンション等が混在する商業地域と判定した。需
要者の属性は、地元の事業会社、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マンション用地等とし
ての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場
での需要の中心となる土地の価格帯は、敷地規模１８０㎡程度で１億９０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 昭和通りの背後で事務所、マンション等が混在する当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益獲得
を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況とは
言い難い。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元
利回り等想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    936,000 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.7]		 [100.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の短期金利及び長期金利の動向や物価の
動向に留意するとともに、国際情勢の変化等
を注視していく必要がある。


比較的繁華性が乏しい昭和通り背後の商業地
域として、その地域的特性に大きな変化はな
く、地域要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -7.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
８
-20		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ２１（公）
８
-27		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ０９（公）
８
-27		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d ２１（公）
８
-22		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,268,071  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,464,622 		 100
[  93.7]
1,563,097 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,560,000 
b (　           ) 
1,226,106  		 100
[ 100.0]		 [ 120.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,482,362 		 100
[ 116.0]
1,277,898 
1,280,000 
c (　           ) 
781,047  		 100
[ 100.0]		 [ 126.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
988,806 		 100
[  98.0]
1,008,986 
1,010,000 
d (　           ) 
967,881  		 100
[ 100.0]		 [ 123.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,198,237 		 100
[ 103.0]
1,163,337 
1,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



台東 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,657,889 
6,236,334 
21,421,555 
15,880,600 
5,540,955 		 （　0.9613）
5,326,520 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    166,453,750 円　　　　（　    915,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 133.00 ＲＣ6 798.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   480 ％   182 ㎡     10.9 m x   16.9 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの事務所、２階以上を各階３戸（面積４１㎡１戸、面積約３１㎡２戸）の住宅（１ＤＫ、総戸数１５戸）と想定。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
133.00 
55.0 
73.15 
4,320 
316,008 		 6.0  1,896,048 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
3,810 
395,249 		 1.0  395,249 
1.0  395,249 

 3～ 4		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
3,940 
408,736 		 1.0  408,736 
1.0  408,736 

 5～ 6		 住宅
133.00 
78.0 
103.74 
4,010 
415,997 		 1.0  415,997 
1.0  415,997 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
798.00 
74.2 
591.85 

2,360,723 		 3,940,763 
2,044,715 
⑨年額支払賃料      2,360,723 円　×　12ヶ月　＝　      28,328,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     591.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,328,676 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,721,321 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,967,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,940,763 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,043 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,044,715 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         653,491 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,657,889 円　　　　（　       151,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,810 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,465,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,434,434 円  　　　       28,688,676　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      260,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,236,334 円　（　　　　　　        34,266 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 353,000 円／㎡　×　     798.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,880,600 円  
（　　　　　        87,256 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,657,889 円      
②総費用 6,236,334 円      
③純収益　①－② 21,421,555 円      
④建物等に帰属する純収益 15,880,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,540,955 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,326,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,453,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     915,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区北上野二丁目４９番２
 0105000035153-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考