別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
台東 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区北上野２丁目３１２番４
｢北上野２－３２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 中高層の店舗、マン
ション等が多い商業
地域		 北27m都道 水道、ガス、下水 入谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    12 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 入谷駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近年は事務所需要が低下し、老朽化した建物の住居系建物への建て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区及びその隣接区内の幹線道路沿い等の商業地域である。このため、主な需要者は、不動産開発業
者、投資家及び自己使用目的の事業法人等である。更なる金利上昇や建築費高騰に対する懸念はあるものの、現状では
資金調達環境が安定しており、開発によって一定の収益が見込まれる土地については需要が底堅い。一方、市場の中心
価格帯は規模により区々であり、一様に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格である。一方、収益価格は
、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性
も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,580,000 円／㎡		 [125.2]
100		 100
[100.0]		 100
[189.2]		 [100.0]
100		 1,710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復を背景に、賃貸マンショ
ンなど収益不動産への投資は堅調だが、金利
上昇を懸念し一部で慎重な動きもある。


都道沿いの商業地域で、住宅賃貸市場は底堅
く推移しており、売買市場での用地取得需要
も旺盛である。地域要因に特段の変化は認め
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
８
-3		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ２１（公）
８
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東26m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １８（公）
８
-25		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m区道、
北6m、角地
商業

(100,700)
d ２１（公）
８
-23		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東33m都道、
中間画地
商業

(100,700)
e ０３（公）
８
-6		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
東5.8m、角地
商業
最低限高度地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,400,912  		 100
[ 100.0]		 [ 122.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
3,042,642 		 100
[ 140.6]
2,164,041 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,160,000 
b (　           ) 
2,256,609  		 100
[ 100.0]		 [ 126.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,863,637 		 100
[ 102.9]
2,782,932 
2,780,000 
c (　           ) 
1,757,370  		 100
[ 100.0]		 [ 124.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
2,373,790 		 100
[ 133.7]
1,775,460 
1,780,000 
d (　           ) 
1,884,863  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,308,957 		 100
[  97.6]
2,365,735 
2,370,000 
e (　           ) 
1,896,075  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,057,958 		 100
[ 102.0]
2,017,606 
2,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,900,000 円／㎡]  



台東 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,134,890 
4,980,908 
17,153,982 
12,682,800 
4,471,182 		 （　0.9538）
4,264,613 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    133,269,156 円　　　　（　  1,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 74.60 ＲＣ9 620.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   92 ㎡      9.8 m x    9.4 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階以上：共同住宅（各階１戸、平均貸室面積約６２㎡） ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.19 
73.5 
51.56 
4,000 
206,240 		 6.0  1,237,440 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,400 
211,446 		 1.0  211,446 
1.0  211,446 

 4～ 5		 居宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,434 
213,560 		 1.0  213,560 
1.0  213,560 

 6～ 7		 居宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,468 
215,675 		 1.0  215,675 
1.0  215,675 

 8～ 9		 居宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,502 
217,789 		 1.0  217,789 
1.0  217,789 

計
620.91 
88.4 
549.08 

1,923,180 		 2,954,380 
1,716,940 
⑨年額支払賃料      1,923,180 円　×　12ヶ月　＝　      23,078,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     549.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,078,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,384,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,693,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,954,380 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,716,940 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         413,649 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,134,890 円　　　　（　       240,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,153,908 円  　　　       23,078,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,989,000 円  　　　　    234,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,980,908 円　（　　　　　　        54,140 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　     620.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,682,800 円  
（　　　　　       137,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,134,890 円      
②総費用 4,980,908 円      
③純収益　①－② 17,153,982 円      
④建物等に帰属する純収益 12,682,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,471,182 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,264,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,269,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区北上野二丁目３１２番４
 0105000035432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
台東 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.
鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区北上野２丁目３１２番４
｢北上野２－３２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 中高層の店舗、マン
ション等が多い商業
地域		 北27m都道 水道、ガス、下水 入谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    12 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 入谷駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 入谷駅に近い言問通り沿いの商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区及び隣接区の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者のほか
、自己使用を目的とする一般事業法人等が想定される。良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資金が流入し、開発
ないし投資利益が見込まれる物件の需要は底堅い。需要の中心となる土地の価格帯は、画地規模により一様に把握し難
いが、標準地程度の規模であれば土地総額１．５～２億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例を採用し、事例の規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場性を反映して説
得力を有する。一方、収益価格は、最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格
であり、高度利用が可能な商業地域おいては重視される。よって、市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,580,000 円／㎡		 [125.2]
100		 100
[100.0]		 100
[187.4]		 [100.0]
100		 1,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利や世界情勢の動向を注視する必要がある
が、収益不動産に対する投資家の需要は旺盛
で不動産市況は堅調に推移している。


地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
８
-18		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西15m区道、
南8m、角地
商業

(100,600)
b １８（公）
８
-25		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m区道、
北6m、角地
商業

(100,700)
c １６（公）
８
-37		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m都道、
南6m、二方路
商業

(100,700)
d ２１（公）
８
-19		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,232,476  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,336,762 		 100
[  67.9]
1,968,722 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,970,000 
b (　           ) 
1,757,370  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,139,719 		 100
[ 113.5]
1,885,215 
1,890,000 
c (　           ) 
988,570  		 100
[ 100.0]		 [ 123.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
1,313,828 		 100
[  72.0]
1,824,761 
1,820,000 
d (　           ) 
870,322  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
974,761 		 100
[  56.7]
1,719,155 
1,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



台東 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,170,044 
4,893,146 
17,276,898 
12,411,800 
4,865,098 		 （　0.9613）
4,676,819 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    146,150,594 円　　　　（　  1,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 74.60 ＲＣ9 620.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   92 ㎡      9.8 m x    9.4 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上住宅（各階１戸） ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.19 
73.5 
51.56 
4,100 
211,396 		 6.0  1,268,376 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,350 
208,337 		 1.0  208,337 
1.0  208,337 

 4～ 6		 住宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,400 
211,446 		 1.0  211,446 
1.0  211,446 

 7～ 9		 住宅
68.84 
90.3 
62.19 
3,450 
214,556 		 1.0  214,556 
1.0  214,556 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
620.91 
88.4 
549.08 

1,906,076 		 2,963,056 
1,694,680 
⑨年額支払賃料      1,906,076 円　×　12ヶ月　＝　      22,872,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     549.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,872,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,143,646 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,729,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,963,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,149 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,694,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         412,629 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,170,044 円　　　　（　       240,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,145,000 円  　　　　    229,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,143,646 円  　　　       22,872,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,946,500 円  　　　　    229,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       229,000 円  　　　　    229,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       229,000 円  　　　　    229,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,893,146 円　（　　　　　　        53,186 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 229,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     620.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,411,800 円  
（　　　　　       134,911 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,170,044 円      
②総費用 4,893,146 円      
③純収益　①－② 17,276,898 円      
④建物等に帰属する純収益 12,411,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,865,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,676,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,835 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,150,594 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区北上野二丁目３１２番４
 0105000035432-0000
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