別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
台東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 355,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区西浅草２丁目６６番２
｢西浅草２－１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:3.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東33m都道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅南方
160m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草地区内の繁華性を有する商業地域として、国内外の観光客数の増加傾向が認められる。地価水準は、上昇傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、台東区及び東京都心部の繁華性を有する商業地域と判定した。需要者の属性は、各種事業会社や
不動産投資会社、不動産開発会社等と判断される。店舗ビル用地等の供給は少なく、浅草エリアの商業地としての希少
性も認められることから、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる店舗ビル用
地等の価格帯は敷地規模１１０㎡程度で３億２０００万円から３億９０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国際通り沿いに中高層の店舗、マンション等が建ち並び繁華性を有する当該地域においては、自己利用目的の建物用地
として及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められる。したがって、多数の取引事
例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、投資採算性や収益性を反映した収益価
格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-17                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,880,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の短期金利及び長期金利の動向や物価の
動向に留意するとともに、国際情勢の変化等
を注視していく必要がある。


浅草地区の商業地域として、国内観光客数及
び訪日外国人観光客数の増加傾向が認められ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+25.2 ％ +12.2 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
８
-15		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ０６（公）
８
-3		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c １８（公）
８
-25		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m区道、
北6m、角地
商業

(100,700)
d １８（公）
８
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
北11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e １８（公）
８
-18		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,212,879  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,639,649 		 100
[  79.5]
3,320,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,320,000 
b (　           ) 
2,400,912  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
3,035,209 		 100
[  75.0]
4,046,945 
4,050,000 
c (　           ) 
1,757,370  		 100
[ 100.0]		 [ 122.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,200,751 		 100
[  65.9]
3,339,531 
3,340,000 
d (　           ) 
4,835,208  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,896,137 		 100
[ 126.8]
4,649,950 
4,650,000 
e (　           ) 
2,725,093  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,964,901 		 100
[  68.8]
4,309,449 
4,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,560,000 円／㎡]  



台東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,829,342 
6,743,642 
26,085,700 
16,371,000 
9,714,700 		 （　0.9620）
9,345,541 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    301,469,065 円　　　　（　  2,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 89.91 ＲＣ11 832.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   110 ㎡      5.5 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗及び２階の事務所はフロア貸し、３階以上を各階１戸の住宅（２ＬＤＫ、総戸数９戸、平均専有面積約６３㎡）と想定。 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.83 
55.9 
45.74 
9,000 
411,660 		 10.0  4,116,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
79.28 
85.9 
68.11 
4,950 
337,145 		 6.0  2,022,870 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
74.60 
85.0 
63.43 
3,545 
224,859 		 1.0  224,859 
1.0  224,859 

 4～ 7		 住宅
74.60 
85.0 
63.43 
3,600 
228,348 		 1.0  228,348 
1.0  228,348 

 8～11		 住宅
74.60 
85.0 
63.43 
3,655 
231,837 		 1.0  231,837 
1.0  231,837 

計
832.51 
82.2 
684.72 

2,814,404 		 8,205,069 
2,065,599 
⑨年額支払賃料      2,814,404 円　×　12ヶ月　＝　      33,772,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     684.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,772,848 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,688,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,084,206 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,205,069 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,065,599 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         667,188 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,829,342 円　　　　（　       298,449 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,648 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,545 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,530,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,688,642 円  　　　       33,772,848　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      312,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,601,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,743,642 円　（　　　　　　        61,306 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 353,000 円／㎡　×　     832.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,371,000 円  
（　　　　　       148,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,829,342 円      
②総費用 6,743,642 円      
③純収益　①－② 26,085,700 円      
④建物等に帰属する純収益 16,371,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,714,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,345,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    301,469,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区西浅草二丁目６６番２
 0105000065552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
台東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.
鑑定評価額 355,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区西浅草２丁目６６番２
｢西浅草２－１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:3.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東33m都道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅南方
160m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国際通り沿いの商業地域であり、繁華性・用途の多様性を有する。散見される低層建物は、今後は中高層化が進
むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区浅草地区を中心に都区部の繁華性の高い商業地域も含む。主な需要者は、店舗・事務所ビルやホ
テル開発を目的とする不動産開発業者や投資法人等である。用途の多様性を有するエリアのため需要は底堅く、観光客
数増加の影響も相まって地価上昇が継続している。供給が限られるエリアであり、土地価格は規模や形状等により様々
であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映して
説得力を有する。一方、収益価格は投資採算性を示す理論的な価格であり、高度利用が可能な商業地域おいては重視さ
れる。よって、本件においては市場性を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連付け、さらに地域に
おける不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-17                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,880,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利や世界情勢の動向を注視する必要がある
が、収益不動産に対する投資家の需要は旺盛
で不動産市況は堅調に推移している。


円安の影響も相まって訪日外国人旅行者数は
増加傾向にある。商況の向上が期待されるこ
とからホテル開発等が活発になっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+25.2 ％ +12.2 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１（公）
８
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０６（公）
８
-3		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c １６（公）
８
-5		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d １８（公）
８
-15		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 129.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
4,689,872 		 100
[ 124.4]
3,769,994 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,770,000 
b (　           ) 
2,400,912  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,947,011 		 100
[  80.0]
3,683,764 
3,680,000 
c (　           ) 
3,999,902  		 100
[ 100.0]		 [ 117.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,460,843 		 100
[ 132.3]
3,371,763 
3,370,000 
d (　           ) 
2,212,879  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,639,649 		 100
[  82.5]
3,199,575 
3,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,450,000 円／㎡]  



台東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,902,565 
6,771,432 
26,131,133 
16,424,500 
9,706,633 		 （　0.9620）
9,337,781 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    301,218,742 円　　　　（　  2,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 89.91 ＲＣ11 832.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   110 ㎡      5.5 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上は約６３㎡の住宅のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.83 
55.9 
45.74 
10,000 
457,400 		 10.0  4,574,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
79.28 
85.9 
68.11 
4,500 
306,495 		 6.0  1,838,970 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
74.60 
85.0 
63.43 
3,600 
228,348 		 1.0  228,348 
1.0  228,348 

 7～11		 住宅
74.60 
85.0 
63.43 
3,650 
231,520 		 1.0  231,520 
1.0  231,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
832.51 
82.2 
684.72 

2,834,887 		 8,483,962 
2,070,992 
⑨年額支払賃料      2,834,887 円　×　12ヶ月　＝　      34,018,644 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     684.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,018,644 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,700,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,317,712 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,483,962 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,070,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         504,255 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,902,565 円　　　　（　       299,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,535,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,700,932 円  　　　       34,018,644　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      312,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,609,500 円  　　　　    307,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,771,432 円　（　　　　　　        61,558 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 307,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     832.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,424,500 円  
（　　　　　       149,314 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,902,565 円      
②総費用 6,771,432 円      
③純収益　①－② 26,131,133 円      
④建物等に帰属する純収益 16,424,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,706,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,337,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    301,218,742 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区西浅草二丁目６６番２
 0105000065552-0000
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備考