別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
台東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 2,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草１丁目１６番１４外
｢浅草１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:1.5		 店舗

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南27m区道 水道、ガス、下水 浅草近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浅草地区の中心に位置する 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 浅草駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草地区の中心に位置する繁華な商業地域で、国内外の観光客の増加が著しい。観光客向けの店舗が増加し、底
堅い需要から地価は上昇傾向が続くものと期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内の繁華な商業地のほか、東京都区部の繁華な商業地に及ぶ。昼夜を問わず訪日観光客と国内観
光客が増加しており、店舗需要は旺盛で、稀少性もあり、土地価格は上昇している。浅草地区は、底堅い土地需要があ
るものの、取引は顕在化しないため、価格水準の把握は困難であるが、標準地規模での土地総額は概ね２５億円程度と
把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、浅草寺を中心とする繁華な商業地域である。比準価格は、台東区のほか東京区部の代替競争関係が成立す
る類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、業種によっては高額な賃
料の可能性があるものの、標準的な店舗を想定した賃料より求めており、収益性を反映したものとなった。以上より、
比準価格と収益価格を相互に関連付けて、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地需要は底堅いものがある。景気は回復傾
向にあるが、物価上昇の継続、世界情勢等が
不動産市場に影響を与えることが懸念される
。

浅草寺に近い商業地域で、飲食、物販いずれ
の店舗としての賃貸需要は底堅い。観光客数
の増加により繁華性が増した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+27.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
８
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
北11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０９（公）
８
-26		 台東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c ０８公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m都道、
南西7.2m、
二方路
商業

(100,600)
d ０１公０８

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東8.4m区道
、中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
e ６３公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,835,208  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,378,593 		 100
[  63.6]
8,456,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,460,000 
b (　    358,680) 
1,793,400  		 100
[ 100.0]		 [ 123.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
2,750,028 		 100
[  50.8]
5,413,441 
5,410,000 
c (　           ) 
7,794,010  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
8,462,750 		 100
[  88.5]
9,562,429 
9,560,000 
d (　           ) 
6,775,436  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
7,487,905 		 100
[  75.5]
9,917,755 
9,920,000 
e (　           ) 
9,827,191  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,613,366 		 100
[  96.0]
11,055,590 
11,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,760,000 円／㎡]  



台東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

160,067,912 
43,105,133 
116,962,779 
46,787,400 
70,175,379 		 （　0.9446）
66,287,663 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,209,588,767 円　　　　（　  8,310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 233.61 Ｓ9 1,954.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   266 ㎡     14.2 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗フロア貸し ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.81 
76.0 
164.88 
16,000 
2,638,080 		 12.0  31,656,960 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
10,000 
2,027,800 		 10.0  20,278,000 
0.0  0 

 3～ 9		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
6,000 
1,216,680 		 8.0  9,733,440 
0.0  0 
塔屋
  ～  
3.68 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,954.97 
91.4 
1,787.12 

13,182,640 		 120,069,040 
0 
⑨年額支払賃料     13,182,640 円　×　12ヶ月　＝　     158,191,680 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,787.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,974,491 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの共益費水準から査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       171,166,171 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    13,822,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,963,277 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       120,069,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,104,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     160,067,912 円　　　　（　       601,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,336,000 円  　　　　    834,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 23,326,133 円  　　　      172,786,171　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,066,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,089,000 円  　　　　    834,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       834,000 円  　　　　    834,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       834,000 円  　　　　    834,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,620,000 円  　　　隔地駐車場月額４５千円×３台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,105,133 円　（　　　　　　       162,049 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 834,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 414,000 円／㎡　×　   1,954.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,787,400 円  
（　　　　　       175,892 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 160,067,912 円      
②総費用 43,105,133 円      
③純収益　①－② 116,962,779 円      
④建物等に帰属する純収益 46,787,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,175,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 66,287,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      249,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,209,588,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草一丁目１６番１４
 0105000000518-0000
2 　台東区浅草一丁目１６番２４
 0105000000528-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
台東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 2,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草１丁目１６番１４外
｢浅草１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:1.5		 店舗

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南27m区道 水道、ガス、下水 浅草近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 雷門から近くの、繁華性が高
い商業地域		 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 浅草駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草を代表する商業地域で雷門からも近い。国内外を問わずに観光客が多い地域であり、当面は現状を維持して
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は、浅草地区の中でも繁華性の高い商業地域にあるため、同一需給圏は東京都区部全域の繁華性が高い商業地域
で、広域的な範囲である。標準地が存する地域は、浅草地区の中でも極めて観光客が多い地域である。土地の需要者は
、賃貸用不動産の保有を目的とする投資家、自用の店舗、ホテル等を展開する法人等多彩である。土地の需要が旺盛な
地域であるが供給は少ない。需要の中心となる土地の価格は、規模、用途等により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域で、賃貸用不動産、自用の店舗等、その利用も様々である。
本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資
採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。


浅草の代表的な観光地の一角を担っており、
繁華性が高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+27.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
８
-13		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m都道、
西6m、東4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ８３５２公
０８
-31		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
c ０１公０８

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ６１６９公
０８
-7		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西25m区道、
南15m、角地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,006,119  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
4,587,969 		 100
[  50.4]
9,103,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,100,000 
b (　           ) 
5,080,087  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,908,141 		 100
[  60.3]
9,797,912 
9,800,000 
c (　           ) 
15,475,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,186,350 		 100
[ 140.2]
11,545,185 
11,500,000 
d (　           ) 
8,114,934  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
8,887,406 		 100
[  89.7]
9,907,922 
9,910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,860,000 円／㎡]  



台東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

156,883,005 
45,524,806 
111,358,199 
42,124,500 
69,233,699 		 （　0.9467）
65,543,543 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,184,784,767 円　　　　（　  8,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 223.61 Ｓ9 1,954.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   266 ㎡     14.2 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.81 
76.0 
164.88 
16,000 
2,638,080 		 10.0  26,380,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
10,000 
2,027,800 		 8.0  16,222,400 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
5,500 
1,115,290 		 8.0  8,922,320 
0.0  0 

 4～ 9		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
5,500 
1,115,290 		 8.0  8,922,320 
0.0  0 
塔屋
  ～  
3.68 
 
 
 
 		    
   

計
1,954.97 
91.4 
1,787.12 

12,472,910 		 105,059,440 
0 
⑨年額支払賃料     12,472,910 円　×　12ヶ月　＝　     149,674,920 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,787.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,974,491 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費水準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       162,649,411 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,204,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 155,884,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       105,059,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         998,065 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     156,883,005 円　　　　（　       589,786 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,537 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,795,000 円  　　　　    759,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 26,254,306 円  　　　      164,089,411　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,066,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,451,500 円  　　　　    759,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       759,000 円  　　　　    759,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       759,000 円  　　　　    759,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　隔地駐車場月額４０千円×３台×１２か月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,524,806 円　（　　　　　　       171,146 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 759,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 377,000 円／㎡　×　   1,954.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0374 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,124,500 円  
（　　　　　       158,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 156,883,005 円      
②総費用 45,524,806 円      
③純収益　①－② 111,358,199 円      
④建物等に帰属する純収益 42,124,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,233,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 65,543,543 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      246,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,184,784,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草一丁目１６番１４
 0105000000518-0000
2 　台東区浅草一丁目１６番２４
 0105000000528-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考