別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
文京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-9 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千駄木３丁目４２番１５
｢千駄木３－４０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
高度地区最高39m

(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の店舗付マン
ションが多い商業地
域		 西16.4m都道 水道、ガス、下水 千駄木近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    25 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．４ｍ都道 交通

施設		 千駄木近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高39m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅等を主体とする地域であり、当分の間は現状のまま推移していくと予測する。地価水準は引き続
き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需
要者層は、マンション開発目的のディベロッパー、転売目的の不動産事業者や投資法人等が想定される。市場需給動向
は、需要が根強い反面、供給が限定的であり、取引価格は引き続き上昇傾向にある。中心価格帯は規模により様々であ
るが、標準的画地の規模で土地総額１０億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。標準地はマンション用地として比較的規模がまとまっており、市場参加者は、賃貸経営における投資採算
性を検討しつつ、市場での取引動向に着目して行動するものと思われ、よって取引市場の実態を反映した比準価格及び
収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、前年標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京（都） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,970,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数は増加、住宅着工件数は減少、
取引件数は横ばい～減少傾向で推移している
。開発業者によるマンション用地需要は引き
続き旺盛である。

地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％ +8.6 ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７８５５公
０８
-24		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東21.3m国道、
北3.9m、角地
商業
高度地区最高46m
第２種文教地区
(87,413)
b ５４１２公
０８
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.7m都
道、中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
c ８５３３公
０８
-33		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
d ６２７８公
０８
-26		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
e ５６８６公
０８
-28		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m都道、
西6m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高39m
高度地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,158,423  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
2,688,523 		 100
[ 111.7]
2,406,914 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,410,000 
b (　           ) 
1,610,695  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.6]
2,482,463 		 100
[ 110.4]
2,248,608 
2,250,000 
c (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 128.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.4]
2,150,519 		 100
[  94.2]
2,282,929 
2,280,000 
d (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 129.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,990,538 		 100
[  93.4]
2,131,197 
2,130,000 
e (　           ) 
2,070,401  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,281,275 		 100
[  91.2]
2,501,398 
2,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　 -11.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　  +7.0 その他　　　  -1.0
d 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　 -13.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　 -10.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



文京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,368,056 
28,863,582 
82,504,474 
50,557,500 
31,946,974 		 （　0.9257）
29,573,314 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    953,977,871 円　　　　（　  2,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 288.10 ＲＣ13 2,723.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高39m		 100 ％   500 ％   500 ％   471 ㎡     16.5 m x   31.2 m  前面道路：都道     　  16.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸、２～８階は各階４戸・９～１３階は各階３戸（平均専有面積５０㎡程度）、共用廊下等の容積不算入を考慮 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.30 
24.7 
43.30 
4,625 
200,263 		 6.0  1,201,578 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
234.70 
87.9 
206.40 
3,661 
755,630 		 1.0  755,630 
1.0  755,630 

 3～ 8		 共同住宅
234.70 
87.9 
206.40 
3,854 
795,466 		 1.0  795,466 
1.0  795,466 

 9～12		 共同住宅
181.10 
89.5 
162.00 
3,893 
630,666 		 1.0  630,666 
1.0  630,666 

13～13		 共同住宅
181.10 
89.5 
162.00 
3,931 
636,822 		 1.0  636,822 
1.0  636,822 

計
2,723.70 
84.4 
2,298.10 

8,888,175 		 9,889,490 
8,687,912 
⑨年額支払賃料      8,888,175 円　×　12ヶ月　＝　     106,658,100 円 
⑩a共益費（管理費）             209 円／㎡　×　   2,298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,763,635 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       112,421,735 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,547,269 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 109,134,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,889,490 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,939 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,687,912 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,137,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    105,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,008 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,368,056 円　　　　（　       236,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,854 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,670,000 円  　　　　    945,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 11,936,582 円  　　　      113,681,735　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,032,500 円  　　　　    945,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       945,000 円  　　　　    945,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       945,000 円  　　　　    945,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,863,582 円　（　　　　　　        61,281 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 945,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　   2,723.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,557,500 円  
（　　　　　       107,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,368,056 円      
②総費用 28,863,582 円      
③純収益　①－② 82,504,474 円      
④建物等に帰属する純収益 50,557,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,946,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,573,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    953,977,871 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千駄木三丁目４２番１５
 0103000057032-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
文京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-9 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千駄木３丁目４２番１５
｢千駄木３－４０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
高度地区最高39m

(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の店舗付マン
ションが多い商業地
域		 西16.4m都道 水道、ガス、下水 千駄木近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    25 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．４ｍ都道 交通

施設		 千駄木駅近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高39m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持
するものと思料する。区内のマンション適地に対する旺盛な需要を背景に地価は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区及び隣接区等において、幹線道路及び比較的広幅員の道路沿いに商業系用途が見込める地域と判
定した。主たる需要者は、マンション開発を目的とした不動産業者、投資家等であるが、転売目的の参入者も見受けら
れる。マンション分譲価格の高騰も相俟って、区内のマンション適地の需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移して
いる。土地需要の中心価格帯は、標準的画地規模で、１０億円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的で説得
力のある価格である。標準地の規模が比較的大きく一定の投資採算性が見込めること、良好な交通利便性等に見合う賃
料水準が見込めること等から、収益価格にも相応の規範性が認められる。従って、本件では、比準価格と収益価格を相
互に関連付け、周辺の地価動向、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,970,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地は、後背地の豊富な居住人口を
背景に需要は堅調であり、さらにマンション
適地であれば、需要は旺盛となる。地価は上
昇傾向で推移。

中高層の店舗付マンションが多い商業地域で
あり、地域要因に特段の変動は認められない
が、堅調な需要を背景に地価は上昇基調にあ
る。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％ +8.6 ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０８
-33		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
b ５６８６公
０８
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,600)
c ５６８６公
０８
-28		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m都道、
西6m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高39m
高度地区
(100,500)
d ９００５公
０８
-1		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
北東3.2m、
二方路
商業
高度地区45m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 128.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.5]
2,194,692 		 100
[  98.8]
2,221,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,220,000 
b (　           ) 
2,284,148  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,656,464 		 100
[ 118.1]
2,249,334 
2,250,000 
c (　           ) 
2,070,401  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,281,275 		 100
[  95.1]
2,398,817 
2,400,000 
d (　           ) 
2,507,103  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,669,468 		 100
[ 112.0]
2,383,454 
2,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.7 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　 -11.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



文京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

115,038,998 
31,040,444 
83,998,554 
52,537,000 
31,461,554 		 （　0.9257）
29,123,961 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    939,482,613 円　　　　（　  1,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 288.10 ＲＣ13 2,723.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高39m		 100 ％   500 ％   500 ％   471 ㎡     16.5 m x   31.2 m  前面道路：都道     　  16.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、他階はファミリータイプの住戸（各階３～４戸、計４３戸、平均専有面積５０㎡程度）想定。共用廊下等は容積不算入。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.30 
24.7 
43.30 
4,588 
198,660 		 6.0  1,191,960 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
234.70 
87.9 
206.40 
3,900 
804,960 		 1.0  804,960 
1.0  804,960 

 3～ 8		 住宅
234.70 
87.9 
206.40 
3,968 
818,995 		 1.0  818,995 
1.0  818,995 

 9～12		 住宅
181.10 
89.5 
162.00 
4,067 
658,854 		 1.0  658,854 
1.0  658,854 

13～13		 住宅
181.10 
89.5 
162.00 
4,118 
667,116 		 1.0  667,116 
1.0  667,116 

計
2,723.70 
84.4 
2,298.10 

9,220,122 		 10,213,422 
9,021,462 
⑨年額支払賃料      9,220,122 円　×　12ヶ月　＝　     110,641,464 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   2,298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,515,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       116,156,904 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,696,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,720,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,213,422 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,021,462 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,219,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    105,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,008 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     115,038,998 円　　　　（　       244,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,892,000 円  　　　　    982,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 13,502,944 円  　　　      117,416,904　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,347,000 円  　　　　    982,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       982,000 円  　　　　    982,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       982,000 円  　　　　    982,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,040,444 円　（　　　　　　        65,903 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 982,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,723.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,537,000 円  
（　　　　　       111,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 115,038,998 円      
②総費用 31,040,444 円      
③純収益　①－② 83,998,554 円      
④建物等に帰属する純収益 52,537,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,461,554 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,123,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,834 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    939,482,613 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千駄木三丁目４２番１５
 0103000057032-0000
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備考