鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
文京 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-8

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　渡邊　清晃

TEL.

鑑定評価額

152,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,880,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本郷２丁目１６番５外｢本郷２－１９－８｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6F1B	中層店舗付住宅、マンションが混在する商業地域	北11.7m区道	水道、ガス、下水	本郷三丁目 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．７ｍ区道

交通

施設

本郷三丁目駅南方

240m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高46m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は見られず、今後も店舗付住宅やマンション等が混在する近隣商業地域として堅調に推移
していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区及び周辺区内の最寄駅から徒歩圏の店舗付住宅やマンション等が立地する近隣商業地域である。
想定される需要者は賃貸用不動産を運用する個人投資家や不動産会社や投資法人等である。土地需要は旺盛であるが供
給が限定的であることから、地価は上昇し続けている。需要の中心となる価格帯は規模等により様々であるが、標準的
画地規模で総額１億円台半ば程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似性の認められる商業地域内の取引事例を収集したところ、取引目的は自用・賃貸目的の双方が確認された。また、
標準地は商業地域内に在することから取引に際しては投資採算性と市場取引動向の双方を重視する傾向が認められた。
なお、収益価格は各種想定数値に左右されやすく、相対的に規範性は劣ると考えられる。以上より、鑑定評価額の決定
に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討を踏まえ上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,270,000 円／㎡

[118.1]
100

100
[100.0]

100
[ 79.6]

[100.0]
100

1,880,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗・ホテル等の需要が堅調であり、オフィ
スについても空室率の低下傾向や賃料の上昇
傾向によって地価上昇が継続している。

店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地域と
しての熟成度が高く地域要因に大きな変化は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  -6.4
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０８ -7	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m区道、中間画地		近商高度地区最高46m 第２種文教 (100,400)
b	７８５５公０８ -2	文京区		建付地	（　）	不整形	南西16.5m都道、北西3.8m、角地		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)
c	８５３３公０８ -34	文京区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		近商高度3種最高17m (90,240)
d	６２７８公０８ -16	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北4.8m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (90,288)
e	６２７８公０８ -29	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.7m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (90,282)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,214,987	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,720,725	100 [ 89.2]	1,929,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,930,000
b	(　 ) 1,739,812	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.6]	2,151,973	100 [ 110.9]	1,940,463		1,940,000
c	(　 ) 880,936	100 [ 100.0]	[ 125.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	1,279,237	100 [ 68.9]	1,856,657		1,860,000
d	(　 ) 1,244,384	100 [ 100.0]	[ 118.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,477,084	100 [ 72.7]	2,031,752		2,030,000
e	(　 ) 1,253,039	100 [ 100.0]	[ 118.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,472,631	100 [ 74.6]	1,974,036		1,970,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.2	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.4	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.8	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,950,000 円／㎡]

文京 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,946,291	3,689,416	11,256,875	7,010,400	4,246,475	（　0.9620） 4,085,109	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	131,777,710 円　　　　（　 1,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	54.00	ＲＣ6	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高46m 第２種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	81 ㎡	7.2 m x 11.3 m	前面道路：区道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階以上：平均専有面積４０㎡程度のシングルタイプ、各階１戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.00	75.0	40.50	5,280	213,840	6.0	1,283,040
							1.0	213,840
2～ 2	居宅	54.00	80.0	43.20	4,400	190,080	1.0	190,080
							1.0	190,080
3～ 5	居宅	54.00	80.0	43.20	4,620	199,584	1.0	199,584
							1.0	199,584
6～ 6	居宅	54.00	80.0	43.20	4,840	209,088	1.0	209,088
							1.0	209,088
～

計		324.00	79.2	256.50		1,211,760		2,280,960
								1,211,760

⑨年額支払賃料	1,211,760 円　×　12ヶ月　＝　 14,541,120 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 554,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,095,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 754,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,340,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,280,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,211,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 584,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,946,291 円　　　　（　 184,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,590 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,509,516 円	15,095,160　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,689,416 円　（　　　　　　 45,548 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 380,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0552	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,010,400 円（　　　　　 86,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,946,291 円
②総費用	3,689,416 円
③純収益　①－②	11,256,875 円
④建物等に帰属する純収益	7,010,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,246,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,085,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,777,710 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

文京 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区本郷二丁目１６番５	0103000090328-0000
2	文京区本郷二丁目１６番６	0103000090329-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
文京 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-8

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　瀬野尾　有以

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本郷２丁目１６番５外｢本郷２－１９－８｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6F1B	中層店舗付住宅、マンションが混在する商業地域	北11.7m区道	水道、ガス、下水	本郷三丁目 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．７ｍ区道

交通

施設

本郷三丁目駅南方

240m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高46m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、中層店舗付共同住宅等が混在する近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現
状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,480,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区を中心として周辺区も含み、最寄り駅からも比較的近い商業地域である。標準的使用は店舗付共同
住宅であり、需要者の中心は主としてマンション開発業者や不動産投資会社等が想定される。取引市場においてマンシ
ョン適地の商業地に対しての需要は高く、土地の取引価格については、その立地や規模等で個別性が高く一概に把握す
ることは困難であるが、標準地の画地規模で総額１．５～２億円程度の水準とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層店舗付共同住宅を標準的使用とする最寄駅から近い、幹線道路裏の商業地域に存する。比準価格は類似地域の事例
を採用して求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方、収益価格は駅近の優れた立地に比して元本
価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,270,000 円／㎡

[118.1]
100

100
[100.0]

100
[ 78.7]

[100.0]
100

1,910,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区の交通利便性の高さ、良好な居住環境
及び教育機関の充実等から分譲、賃貸ともに
共同住宅用地需要は堅調に推移している。

共同住宅適地への投資需要は引き続き高く、
価格水準は堅調である。地域要因に特段の変
動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  -6.4
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６８６公０８ -34	文京区		建付地	（　）	長方形	西10m区道、中間画地		１中専高度3種最高22m (70,300)
b	５６８６公０８ -47	文京区		更地	（　）	長方形	西22m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
c	７８５５公０８ -30	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.7m区道、中間画地		１中専高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,300)
d	５１５０公０８ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、中間画地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,202,232	100 [ 100.0]	[ 115.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,361,351	100 [ 70.3]	1,936,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,940,000
b	(　 ) 1,305,627	100 [ 100.0]	[ 137.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,795,237	100 [ 89.9]	1,996,927		2,000,000
c	(　 ) 1,006,269	100 [ 100.0]	[ 124.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,247,774	100 [ 65.3]	1,910,833		1,910,000
d	(　 ) 1,198,293	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,437,952	100 [ 72.9]	1,972,499		1,970,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,960,000 円／㎡]

文京 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,688,317	3,329,599	10,358,718	6,473,500	3,885,218	（　0.9546） 3,708,829	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	119,639,645 円　　　　（　 1,480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	54.00	ＲＣ6	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高46m 第２種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	81 ㎡	7.2 m x 11.3 m	前面道路：区道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～６階は各階４０㎡程度（シングルタイプ）の共同住宅を想定

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.00	75.0	40.50	4,510	182,655	6.0	1,095,930
							0.0	0
2～ 2	居宅	54.00	80.0	43.20	4,100	177,120	1.0	177,120
							1.0	177,120
3～ 6	居宅	54.00	80.0	43.20	4,264	184,205	1.0	184,205
							1.0	184,205
～

～

計		324.00	79.2	256.50		1,096,595		2,009,870
								913,940

⑨年額支払賃料	1,096,595 円　×　12ヶ月　＝　 13,159,140 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 615,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,774,740 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,223,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,009,870 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 913,940 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 445,272 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,688,317 円　　　　（　 168,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,277 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	121,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,363,699 円	13,774,740　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,329,599 円　（　　　　　　 41,106 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0535	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,473,500 円（　　　　　 79,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,688,317 円
②総費用	3,329,599 円
③純収益　①－②	10,358,718 円
④建物等に帰属する純収益	6,473,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,885,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,708,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,639,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

文京 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区本郷二丁目１６番５	0103000090328-0000
2	文京区本郷二丁目１６番６	0103000090329-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考