別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
文京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-3 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 425,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区春日２丁目１５３番５外
｢春日２－２４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(98,575)
台形
1:2.5		 事務所

Ｓ10		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所等が建つ
商業地域		 北東29m国道 水道、ガス、下水 後楽園

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.3 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 後楽園駅北西方

670m		 法令

規制		 商業
(98,575)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は
現況維持にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区内の幹線又は準幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は、地縁を有する自用目的の法人
、賃貸マンション開発業者及び投資家等と判断される。良好な資金調達環境の下、不動産需要は堅調に推移しており、
特に収益力が安定的な共同住宅開発適地の需要は引き続き旺盛である。供給が限定的なこともあり、取引価格及び規模
はまちまちであるが、需要の中心となる価格帯は、土地１７５㎡程度で総額４億～４．５億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を
反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。
高度利用が可能な対象標準地の特性から、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、実証的な比準価格
をやや重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,790,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 2,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安定的な資金調達環境を背景に、文京区内商
業地の需要は堅調に推移している。金利動向
及び建築費高騰の影響には引き続き注視を要
する。

春日通り沿いの商業地域で高度利用が可能で
あり、都心への接近性も良好なため、共同住
宅地需要は堅調である。地域要因に変化はな
い。

市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ
標準的。個別的要因に特段の変動は見られな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０８
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.7m都
道、中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
b ６２７８公
０８
-26		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
c ８５３３公
０８
-33		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
d ５６８６公
０８
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,600)
e ９００５公
０８
-1		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
北東3.2m、
二方路
商業
高度地区45m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,610,695  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.0]
2,438,470 		 100
[  91.8]
2,656,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,660,000 
b (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 129.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,990,538 		 100
[  82.3]
2,418,637 
2,420,000 
c (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 128.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.5]
2,194,692 		 100
[  83.9]
2,615,843 
2,620,000 
d (　           ) 
2,284,148  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,656,464 		 100
[ 100.3]
2,648,518 
2,650,000 
e (　           ) 
2,507,103  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,669,468 		 100
[  95.5]
2,795,254 
2,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +7.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,600,000 円／㎡]  



文京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,340,300 
10,430,068 
31,910,232 
19,367,000 
12,543,232 		 （　0.9436）
11,835,794 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    381,799,806 円　　　　（　  2,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 92.80 ＲＣ12 972.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高46m
 98 ％   600 ％   575 ％   175 ㎡      9.1 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は専有面積３６㎡程度の共同住宅。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.80 
38.8 
36.00 
4,840 
174,240 		 6.0  1,045,440 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,900 
280,800 		 1.0  280,800 
1.0  280,800 

 3～ 4		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,950 
284,400 		 1.0  284,400 
1.0  284,400 

 5～ 6		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,000 
288,000 		 1.0  288,000 
1.0  288,000 

 7～12		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,100 
295,200 		 1.0  295,200 
1.0  295,200 

計
972.80 
85.1 
828.00 

3,371,040 		 4,242,240 
3,196,800 
⑨年額支払賃料      3,371,040 円　×　12ヶ月　＝　      40,452,480 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,987,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,439,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,697,587 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,742,093 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,242,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,196,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,557,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,340,300 円　　　　（　       241,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,068 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,810,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,243,968 円  　　　       42,439,680　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      575,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,077,000 円  　　　　    362,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,430,068 円　（　　　　　　        59,600 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 362,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 358,000 円／㎡　×　     972.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,367,000 円  
（　　　　　       110,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,340,300 円      
②総費用 10,430,068 円      
③純収益　①－② 31,910,232 円      
④建物等に帰属する純収益 19,367,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,543,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,835,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,633 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    381,799,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区春日二丁目１５３番５
 0103000016637-0000
2 　文京区春日二丁目１５３番７
 0103000016639-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
文京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-3 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 424,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区春日２丁目１５３番５外
｢春日２－２４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(98,575)
台形
1:2.5		 事務所

Ｓ10		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所等が建つ
商業地域		 北東29m国道 水道、ガス、下水 後楽園

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.3 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 後楽園駅北西方

670m		 法令

規制		 商業
(98,575)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅等を主体とする地域であり、当分の間は現状のまま推移していくと予測する。地価水準は引き続
き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区を中心とし、高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需要者層は、マンション
開発目的のディベロッパー、投資家層、地縁性を有する一般法人等である。市場需給動向は、需要が根強い反面、供給
が限定的であり、取引価格は引き続き上昇傾向にある。中心価格帯は規模により様々であるが、標準的画地の規模で土
地総額５億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。標準地はマンション用地として比較的規模がまとまっており、市場参加者は、賃貸経営における投資採算
性を検討しつつ、市場での取引動向に着目して行動するものと思われ、よって取引市場の実態を反映した比準価格及び
収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,790,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.5]		 [100.0]
100		 2,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数は増加、住宅着工件数は減少、
取引件数は横ばい～減少傾向で推移している
。開発業者によるマンション用地需要は引き
続き旺盛である。

地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +10.8
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -5.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０８
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.7m都
道、中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
b ８５３３公
０８
-33		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
c ６２７８公
０８
-26		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
d ５６８６公
０８
-28		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m都道、
西6m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高39m
高度地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,610,695  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.6]
2,482,463 		 100
[  97.1]
2,556,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,560,000 
b (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 128.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.4]
2,150,519 		 100
[  83.6]
2,572,391 
2,570,000 
c (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 129.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,990,538 		 100
[  82.5]
2,412,773 
2,410,000 
d (　           ) 
2,070,401  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,281,275 		 100
[  79.9]
2,855,163 
2,860,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +7.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,600,000 円／㎡]  



文京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,462,406 
10,381,204 
30,081,202 
17,615,700 
12,465,502 		 （　0.9436）
11,762,448 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    379,433,806 円　　　　（　  2,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 92.80 Ｓ12 972.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高46m
 98 ％   600 ％   575 ％   175 ㎡      9.1 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（専有面積約３６㎡）　 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.80 
38.8 
36.00 
4,587 
165,132 		 6.0  990,792 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,693 
265,896 		 1.0  265,896 
1.0  265,896 

 3～11		 共同住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,887 
279,864 		 1.0  279,864 
1.0  279,864 

12～12		 共同住宅
80.00 
90.0 
72.00 
4,004 
288,288 		 1.0  288,288 
1.0  288,288 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
972.80 
85.1 
828.00 

3,238,092 		 4,063,752 
3,072,960 
⑨年額支払賃料      3,238,092 円　×　12ヶ月　＝　      38,857,104 円 
⑩a共益費（管理費）             222 円／㎡　×　     828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,205,792 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,062,896 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,642,516 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,420,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,063,752 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,072,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,003,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,462,406 円　　　　（　       231,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,887 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,998,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,311,604 円  　　　       41,062,896　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      575,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,381,204 円　（　　　　　　        59,321 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     972.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 45 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,615,700 円  
（　　　　　       100,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,462,406 円      
②総費用 10,381,204 円      
③純収益　①－② 30,081,202 円      
④建物等に帰属する純収益 17,615,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,465,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,762,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    379,433,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区春日二丁目１５３番５
 0103000016637-0000
2 　文京区春日二丁目１５３番７
 0103000016639-0000
3 　
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備考