別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
新宿 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-30 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 372,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目６番１９
｢新宿３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,360)

1:1.5		 店舗

Ｓ4		 中層の飲食店舗が建
ち並ぶ商業地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅北東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が建ち並ぶ商業地域で、特段変動要因はない。今後も現状のまま推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内における近隣商業または普通商業地域で、飲食店舗とした建物が存する地域である。需要者の中
心は収益獲得を目的とした不動産業者または個人・法人投資家等である。土地利用に大きな変化は見られない。投資用
不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需
要の中心となる価格帯は様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を
実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同
等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定
する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.2]		 [100.0]
100		 3,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。今後は金融資
本市場の変動、資材価格の動向等に注意する
必要がある。


飲食店舗が存する商業地域である。需要は堅
調で引続き地価は上昇傾向にある。



代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０８

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東3.5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b ６１公０８

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m区道、
北東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,764)
c ５５公０８

-544		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.1m区道、
中間画地
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,366)
d ６５公０８

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
e ５１公０８

-13		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m都道、
南西3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,229,890  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,408,281 		 100
[  61.6]
3,909,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,910,000 
b (　           ) 
5,831,608  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
6,657,752 		 100
[ 177.1]
3,759,318 
3,760,000 
c (　           ) 
2,917,680  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,104,412 		 100
[  78.4]
3,959,709 
3,960,000 
d (　           ) 
3,032,155  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,274,727 		 100
[  86.3]
3,794,585 
3,790,000 
e (　           ) 
4,812,325  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
5,539,084 		 100
[ 141.5]
3,914,547 
3,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +34.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +38.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,870,000 円／㎡]  



新宿 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,228,329 
9,121,012 
19,107,317 
8,548,800 
10,558,517 		 （　0.9364）
9,886,995 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    353,106,964 円　　　　（　  3,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 63.40 Ｓ5F1B 387.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   360 ％   101 ㎡      7.8 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階付地上５階建フロア貸し店舗ビルを想定 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.40 
63.6 
40.35 
10,500 
423,675 		 8.0  3,389,400 
1.0  423,675 

 2～ 2		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
7,000 
406,560 		 6.0  2,439,360 
1.0  406,560 

 3～ 5		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,400 
313,632 		 6.0  1,881,792 
1.0  313,632 
地下
 1～ 1		 店舗
70.92 
79.6 
56.42 
6,500 
366,730 		 6.0  2,200,380 
1.0  366,730 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.92 
84.8 
329.09 

2,137,861 		 13,674,516 
2,137,861 
⑨年額支払賃料      2,137,861 円　×　12ヶ月　＝　      25,654,332 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     329.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,554,172 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,208,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,460,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,748,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,674,516 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,908 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,137,861 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         350,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,228,329 円　　　　（　       279,488 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,136 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,848,612 円  　　　       29,208,504　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,854,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,121,012 円　（　　　　　　        90,307 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　     387.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,548,800 円  
（　　　　　        84,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,228,329 円      
②総費用 9,121,012 円      
③純収益　①－② 19,107,317 円      
④建物等に帰属する純収益 8,548,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,558,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,886,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       97,891 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    353,106,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目６番１９
 0111000143278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
新宿 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-30 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 376,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目６番１９
｢新宿３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区　
地区計画等

(100,360)

1:1.5		 店舗

Ｓ4		 中層の飲食店舗が建
ち並ぶ商業地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅北東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区　
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、高い繁華性を維持しながら推
移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心部で繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は飲食等の店舗経営を目的とする個人又は法人、
収益物件の開発を目的とする不動産会社等と考えられる。供給が極めて限定的であり、需要は旺盛で価格は強含みで推
移している。市場の価格中心帯は、稼働中の複合不動産は総額で数億から十億規模となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な需要者は、市場における需給動向を勘案して、収益性を考慮のうえ取引意思を決定している。したがって、取
引需給動向を反映して求められた比準価格と、収益性を反映して求められた収益価格とを関連付けて、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.2]		 [100.0]
100		 3,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな改善傾向が継続している。金
利上昇が懸念されるが、緩和的な金融環境の
継続、賃料上昇期待等を背景に、不動産市況
は堅調である。

特段の変動要因はない。テナント出店需要が
根強く、飲食店舗等営業は活況を呈している
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６４公０８

-5		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16.2m都道、
西2.7m、角地
商業
高度地区最高40m
(85,403)
b １２公０８

-8		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m区道、
南西4m、角地
商業
高度地区最高50m
駐車場整備地区
(100,360)
c １５公０８

-4		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
北2.9m、
二方路
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
d ０２公０８

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
南3.1m、角地
商業

(100,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,652,815  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
3,171,968 		 100
[  97.8]
3,243,321 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,240,000 
b (　           ) 
2,991,096  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,137,718 		 100
[  71.0]
4,419,321 
4,420,000 
c (　           ) 
3,975,155  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,106,374 		 100
[  96.9]
4,237,744 
4,240,000 
d (　           ) 
2,544,072  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,549,170 		 100
[  72.3]
3,525,823 
3,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,860,000 円／㎡]  



新宿 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,157,791 
8,743,051 
20,414,740 
9,435,000 
10,979,740 		 （　0.9352）
10,268,253 		 （  3.3 -  0.4 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    354,077,690 円　　　　（　  3,510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 63.40 Ｓ5F1B 387.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区　
地区計画等		 100 ％   800 ％   360 ％   101 ㎡      7.8 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階付地上５階建フロア貸し店舗ビルを想定 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.40 
63.6 
40.35 
11,200 
451,920 		 8.0  3,615,360 
1.0  451,920 

 2～ 2		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
7,250 
421,080 		 6.0  2,526,480 
1.0  421,080 

 3～ 5		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,500 
319,440 		 6.0  1,916,640 
1.0  319,440 
地下
 1～ 1		 店舗
70.92 
79.6 
56.42 
6,850 
386,477 		 6.0  2,318,862 
1.0  386,477 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.92 
84.8 
329.09 

2,217,797 		 14,210,622 
2,217,797 
⑨年額支払賃料      2,217,797 円　×　12ヶ月　＝　      26,613,564 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     329.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,554,172 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種建物の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,167,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,508,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,659,349 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,210,622 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         135,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,217,797 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         363,441 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,157,791 円　　　　（　       288,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 850,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,253,651 円  　　　       30,167,736　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,854,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,743,051 円　（　　　　　　        86,565 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 425,000 円／㎡　×　     387.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,435,000 円  
（　　　　　        93,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,157,791 円      
②総費用 8,743,051 円      
③純収益　①－② 20,414,740 円      
④建物等に帰属する純収益 9,435,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,979,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,268,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,666 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    354,077,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目６番１９
 0111000143278-0000
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