別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
新宿 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-20 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 1,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保２丁目１６番８外
｢大久保２－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:1		 事務所

Ｓ12F1B		 高層事務所、店舗兼
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 東27m都道 水道、ガス、下水 東新宿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 東新宿駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 副都心線が走る明治通り沿いに位置し、従来の店舗や事務所に加え、最近はマンション需要も強いことから、短
期的には地域の特性に大きな変化は無いものの、将来的にはマンションが増加する可能性もある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区など都心にあって、店舗、事務所のほか共同住宅もみられる駅近の商業地域の存する圏
域。需要者の中心は、投資目的の法人、不動産事業者が想定される。同一需給圏では事務所や店舗の需要よりも住宅需
要が旺盛であり、民泊需要との競合もあって、まとまった規模の用地は稀少性が高く取引価格は上昇傾向にある。市場
の中心価格帯は個別性が高いため把握困難であり、また、投機的な動きには注意を要する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や
資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として
大久保及び周辺エリアの広幅員道路沿い商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想
定した理論的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,820,000 円／㎡		 [117.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 3,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心商業地の繁華性が増したことで、飲食・
物販や宿泊等の需要が増大して空室率が低下
傾向にあり、用途競合により賃料と土地価格
が高騰している。

東新宿のほか西早稲田駅にも近い明治通り沿
いに位置し、店舗、事務所、共同住宅など多
様な用途需要が競合し土地需要が非常に強く
、取引価格高騰。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０８

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,600)
b ６４公０８

-5		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16.2m都道、
西2.7m、角地
商業
高度地区最高40m
(85,403)
c ６８公０８

-11		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南38m都道、
南東8m、
北西4m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
d ５５公０８

-606		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.8m都
道、
南西6.2m、
角地
商業
高度地区最高40m
環状２計画道路
(100,600)
e ５５公０８

-709		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m区道、
中間画地
近商
高度3種最高40m
第２種文教地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,076,143  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,369,625 		 100
[ 100.0]
4,369,625 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,370,000 
b (　           ) 
2,652,815  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
3,171,968 		 100
[  99.5]
3,187,908 
3,190,000 
c (　           ) 
3,353,860  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,628,557 		 100
[  88.2]
4,114,010 
4,110,000 
d (　           ) 
3,093,711  		 100
[ 100.0]		 [ 123.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,664,858 		 100
[ 107.8]
3,399,683 
3,400,000 
e (　           ) 
2,055,056  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,318,103 		 100
[  57.0]
4,066,847 
4,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,830,000 円／㎡]  



新宿 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,452,278 
21,717,139 
66,735,139 
37,100,800 
29,634,339 		 （　0.9397）
27,847,388 		 （  3.3 -  0.4 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    960,254,759 円　　　　（　  3,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 239.37 ＲＣ10 1,882.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   287 ㎡     16.3 m x   17.4 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階以下は店舗、３階以上は１ＤＫ程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.68 
29.0 
66.32 
6,500 
431,080 		 12.0  5,172,960 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
221.79 
79.0 
175.21 
5,000 
876,050 		 10.0  8,760,500 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
221.79 
79.0 
175.21 
4,500 
788,445 		 1.0  788,445 
1.0  788,445 

 7～10		 住宅
136.10 
91.8 
125.00 
4,600 
575,000 		 1.0  575,000 
1.0  575,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,882.03 
76.6 
1,442.37 

6,760,910 		 19,387,240 
5,453,780 
⑨年額支払賃料      6,760,910 円　×　12ヶ月　＝　      81,130,920 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,442.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,385,064 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        91,515,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,575,799 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,940,185 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,387,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,453,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,327,914 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,452,278 円　　　　（　       308,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,816,000 円  　　　　    704,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,236,439 円  　　　       91,515,984　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,272,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,984,000 円  　　　　    704,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       704,000 円  　　　　    704,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       704,000 円  　　　　    704,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,717,139 円　（　　　　　　        75,669 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9397    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 704,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   1,882.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0527     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,100,800 円  
（　　　　　       129,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,452,278 円      
②総費用 21,717,139 円      
③純収益　①－② 66,735,139 円      
④建物等に帰属する純収益 37,100,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,634,339 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,847,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       97,029 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    960,254,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大久保二丁目１６番８
 0111000023779-0000
2 　新宿区大久保二丁目１６番１０
 0111000023781-0000
3 　新宿区大久保二丁目１６番９
 0111000023780-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
新宿 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-20 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 999,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保２丁目１６番８外
｢大久保２－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:1		 事務所

Ｓ12F1B		 高層事務所、店舗兼
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 東27m都道 水道、ガス、下水 東新宿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（環状５の１）
事業中。		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 東新宿駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく今
後も概ね現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新宿区及び周辺区内の広幅員接面の商業地域及び路線商業地域である。需要者は店舗、事務所、マン
ション用地等を購入することを希望する法人又は個人のほか立地優位性等に着目した不動産業者、投資家等である。明
治通り接面の立地優位性、用途の多様性等を具備する商業地域で需要は底堅い。市場での中心価格帯は、画地規模によ
り様々であり見出すことが困難であるが、土地は坪当たり１２００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論
的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等
を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ
、市場実勢を反映した実証的な比準価格及び収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,820,000 円／㎡		 [117.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 3,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


新宿エリアと面的連続性を有する明治通り接
面の商業地域に位置することから需要は底堅
く地価は上昇基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５２公０８

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北3.8m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
b ５５公０８

-626		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
c ５２公０８

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北27m都道、
西3.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
d ５５公０８

-606		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.8m都
道、
南西6.2m、
角地
商業
高度地区最高40m
環状２計画道路
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,106,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
5,447,426 		 100
[ 138.6]
3,930,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,930,000 
b (　           ) 
3,600,189  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,176,219 		 100
[ 110.0]
3,796,563 
3,800,000 
c (　           ) 
1,782,335  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,096,865 		 100
[  63.5]
3,302,150 
3,300,000 
d (　           ) 
3,093,711  		 100
[ 100.0]		 [ 123.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,664,858 		 100
[  98.0]
3,739,651 
3,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,690,000 円／㎡]  



新宿 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,919,679 
26,442,901 
62,476,778 
34,992,900 
27,483,878 		 （　0.9364）
25,735,903 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    919,139,393 円　　　　（　  3,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 239.37 ＲＣ10 1,882.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   287 ㎡     16.3 m x   17.4 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２～６階：事務所（フロアー貸し）、７階以上：住宅（１Ｋ、平均専有面積約２５㎡程度） ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.68 
29.0 
66.32 
6,100 
404,552 		 12.0  4,854,624 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
221.79 
79.0 
175.29 
4,700 
823,863 		 10.0  8,238,630 
0.0  0 

 7～10		 住宅
136.10 
91.8 
125.00 
4,500 
562,500 		 1.0  562,500 
1.0  562,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,882.03 
76.7 
1,442.77 

6,773,867 		 48,297,774 
2,250,000 
⑨年額支払賃料      6,773,867 円　×　12ヶ月　＝　      81,286,404 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   1,442.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,253,606 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,540,010 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,627,001 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,913,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,297,774 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         458,829 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,250,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         547,841 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,919,679 円　　　　（　       309,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,295,000 円  　　　　    659,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,955,601 円  　　　       92,540,010　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,272,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,601,500 円  　　　　    659,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       659,000 円  　　　　    659,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       659,000 円  　　　　    659,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,442,901 円　（　　　　　　        92,136 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 659,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,882.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,992,900 円  
（　　　　　       121,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,919,679 円      
②総費用 26,442,901 円      
③純収益　①－② 62,476,778 円      
④建物等に帰属する純収益 34,992,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,483,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,735,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    919,139,393 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大久保二丁目１６番８
 0111000023779-0000
2 　新宿区大久保二丁目１６番１０
 0111000023781-0000
3 　新宿区大久保二丁目１６番９
 0111000023780-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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12 　
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備考