別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
新宿 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区歌舞伎町２丁目４３８番１１
｢歌舞伎町２－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1		 店舗

ＲＣ5F2B		 中層の飲食店ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 新宿

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 新宿駅　北方

650m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 歌舞伎町エリアの繁華な歓楽街よりやや距離を有する地域である。今後も概ね現状のまま推移していくものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内における普通商業地域または高度商業地域で、低層階を店舗、上層階を共同住宅とした建物が存
する地域である。需要者の中心は不動産業者または一般事業法人等である。土地利用に大きな変化は見られない。イン
フレ基調の影響により取引価格は上昇傾向にある。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中
心となる価格帯は様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、投資家または不動産業者等であり、市場の特性に適合した試算価格は、
市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については
各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、鑑定評価額を決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。今後は金融資
本市場の変動、資材価格の動向等に注意する
必要がある。


店舗事務所ビル、店舗兼共同住宅等が存する
商業地域である。需要は堅調で引続き地価は
上昇傾向にある。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０８

-552		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
東4m、二方路
近商
高度地区
(90,240)
b ５２公０８

-9		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6.1m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,594)
c ６４公０８

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.9m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種20m
(100,294)
d ６４公０８

-5		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16.2m都道、
西2.7m、角地
商業
高度地区最高40m
(85,403)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,625,723  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,679,388 		 100
[  79.9]
2,101,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
2,712,636  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.0]
2,918,422 		 100
[ 138.0]
2,114,799 
2,110,000 
c (　           ) 
1,993,485  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,198,640 		 100
[ 108.9]
2,018,953 
2,020,000 
d (　           ) 
2,652,815  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
3,171,968 		 100
[ 151.0]
2,100,641 
2,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,080,000 円／㎡]  



新宿 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,233,689 
6,695,982 
19,537,707 
10,911,200 
8,626,507 		 （　0.9255）
7,983,832 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    215,779,243 円　　　　（　  1,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.36 ＲＣ8 516.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   480 ％   115 ㎡     10.6 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗（フロアー貸し）、３階以上：住宅（シングルタイプ、平均専有面積２０㎡程度） ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.66 
61.1 
44.38 
7,500 
332,850 		 8.0  2,662,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.58 
90.0 
62.64 
5,700 
357,048 		 6.0  2,142,288 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
69.58 
90.0 
62.62 
4,400 
275,528 		 1.0  275,528 
1.0  275,528 

 7～ 7		 住宅
57.62 
90.0 
51.86 
4,500 
233,370 		 1.0  233,370 
1.0  233,370 

 8～ 8		 住宅
38.26 
90.0 
34.43 
4,600 
158,378 		 1.0  158,378 
1.0  158,378 

計
516.44 
85.9 
443.79 

2,183,758 		 6,298,948 
1,493,860 
⑨年額支払賃料      2,183,758 円　×　12ヶ月　＝　      26,205,096 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     443.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,863,918 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,069,014 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,245,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,823,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,298,948 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,493,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         352,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,233,689 円　　　　（　       228,119 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,498 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 920,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,368,282 円  　　　       28,069,014　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      475,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,564,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,695,982 円　（　　　　　　        58,226 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9255    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     516.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,911,200 円  
（　　　　　        94,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,233,689 円      
②総費用 6,695,982 円      
③純収益　①－② 19,537,707 円      
④建物等に帰属する純収益 10,911,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,626,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,983,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       69,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,779,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区歌舞伎町二丁目４３８番１１
 0111000142871-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
新宿 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区歌舞伎町２丁目４３８番１１
｢歌舞伎町２－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1		 店舗

ＲＣ5F2B		 中層の飲食店ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 新宿

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 新宿駅　北方

720m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 歌舞伎町のレジャーホテルや飲食店舗等が建ち並ぶ歓楽街中心からやや離れている地域である。歌舞伎町内で住
居系を含む建物の建築も見られ、地域要因の変化等が見え始めている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区歌舞伎町を中心に、周辺隣接区を含む飲食店舗等が集積する商業地域である。主な需要者は事業法
人、飲食業者、不動産業者等が中心である。周辺はバー・クラブ等の外、風俗店舗、ファッションホテル等もみられる
が、最近は歌舞伎町にビジネスホテルの開業やマンションの建築等もあり、土地需要の回復傾向は顕著である。規模・
用途等により総額は様々で、中小投資家・事業法人の中心価格帯として数億円から１０億円程度と幅広く考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用を目的とする法人・個人並びに収益性を取引の判断指標とする法人等と考えられ、市場の実態を反
映した実証的な価格である比準価格と、近隣地域の賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断する。
昨今の近隣土地の需給動向、貸室賃料動向及び歌舞伎町の属性等より投資を目的とする需要は若干弱いと判断し、比準
価格を収益価格より重視して、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地政学的リスクは上昇しているが、国内経済
状況等は堅調に推移しており、都心部地価の
上昇率は高止まり傾向にある。


近隣地域は歌舞伎町２丁目地区内の店舗・ホ
テル街中心よりやや距離がある商業地域であ
るが、景気回復傾向等の影響を強く受け、需
要は強い。

歌舞伎町２丁目の飲食店舗等用地として標準
的であり、個別的な価格形成要因に影響を与
える変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０８

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
南3.1m、角地
商業

(100,324)
b ０９公０８

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.6m区道
、北西4m、
角地
商業

(100,240)
c ５２公０８

-11		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m区道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,354)
d ５５公０８

-645		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m区道、
中間画地
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,544,072  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,773,497 		 100
[  93.7]
2,959,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,960,000 
b (　           ) 
1,524,425  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,562,906 		 100
[  73.6]
2,123,514 
2,120,000 
c (　           ) 
2,352,591  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,484,336 		 100
[ 113.9]
2,181,155 
2,180,000 
d (　           ) 
1,852,090  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,229,991 		 100
[ 103.8]
2,148,354 
2,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,150,000 円／㎡]  



新宿 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,233,787 
6,746,481 
18,487,306 
11,520,000 
6,967,306 		 （　0.9571）
6,668,409 		 （  4.2 -  0.4 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    175,484,447 円　　　　（　  1,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.36 ＲＣ8 516.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   480 ％   115 ㎡     10.6 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階はフロア貸店舗、３階以上は１Ｋ（約２０㎡）主体の共同住宅 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同種・同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.66 
61.1 
44.38 
6,600 
292,908 		 8.0  2,343,264 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.58 
90.0 
62.64 
4,900 
306,936 		 6.0  1,841,616 
0.0  0 

 3～ 6		 共同住宅
69.58 
90.0 
62.62 
4,400 
275,528 		 1.0  275,528 
1.0  275,528 

 7～ 7		 共同住宅
57.62 
90.0 
51.86 
4,500 
233,370 		 1.0  233,370 
1.0  233,370 

 8～ 8		 共同住宅
38.26 
90.0 
34.43 
4,600 
158,378 		 1.0  158,378 
1.0  158,378 

計
516.44 
85.9 
443.79 

2,093,704 		 5,678,740 
1,493,860 
⑨年額支払賃料      2,093,704 円　×　12ヶ月　＝　      25,124,448 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     443.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,863,918 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同類型建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,988,366 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,159,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,829,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,678,740 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,493,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         352,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,233,787 円　　　　（　       219,424 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,498 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,292,581 円  　　　       26,988,366　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      477,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,632,000 円  　　　　    192,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,746,481 円　（　　　　　　        58,665 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 361,000 円／㎡　×　     516.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,520,000 円  
（　　　　　       100,174 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,233,787 円      
②総費用 6,746,481 円      
③純収益　①－② 18,487,306 円      
④建物等に帰属する純収益 11,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,967,306 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,668,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,484,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区歌舞伎町二丁目４３８番１１
 0111000142871-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考