別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
新宿 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 544,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区神楽坂２丁目１２番１８
 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m
地区計画等

(100,500)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層の小売店舗、飲
食店舗が建ち並ぶ商
業地域		 南西10.9m区道 水道、ガス、下水 飯田橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 神楽坂通り沿道の商店街 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 飯田橋駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 神楽坂地区の中心で繁華性が高い地域であり、特段の変動要因はなく今後も同様と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及び隣接区で繁華性の高い店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、収益不
動産の開発を目的とする不動産業者、投資法人等と考えられる。近隣地域における店舗の賃貸需要は根強く、投資需要
も堅調であり地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、立地条件や規模によって異なるため見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な市場参加者は、賃貸収益に基づく投資採算性を考慮のうえ、土地の需給動向を勘案して取引意思を決定してい
る。したがって、収益性を反映して求められた収益価格と、取引需給動向を反映して求められた比準価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.9]		 [100.0]
100		 4,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇が懸念されるが、雇用・所得環境が
改善する下で、緩和的な金融環境の継続、賃
料上昇期待等を背景に、不動産市況は引き続
き堅調である。

旧来からの繁華性、根強い飲食等店舗の賃貸
需要を反映して、不動産取得需要は堅調で地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０８

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
b ５２公０８

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
南1m、二方路
商業

(100,414)
c １１公０８

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,600)
d ６１公０８

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ６４公０８

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
西5.5m、角地
商業
高度地区50m
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,556,906  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
6,475,004 		 100
[ 159.7]
4,054,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,050,000 
b (　           ) 
4,142,108  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,825,757 		 100
[  95.8]
5,037,325 
5,040,000 
c (　           ) 
4,076,143  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,369,625 		 100
[  96.4]
4,532,806 
4,530,000 
d (　           ) 
6,102,763  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,932,739 		 100
[ 139.8]
4,959,041 
4,960,000 
e (　           ) 
4,211,312  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,644,709 		 100
[ 127.3]
3,648,632 
3,650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,650,000 円／㎡]  



新宿 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,135,185 
12,546,193 
27,588,992 
12,713,600 
14,875,392 		 （　0.9466）
14,081,046 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    502,894,500 円　　　　（　  3,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 101.85 ＲＣ7 582.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   126 ㎡     11.5 m x   11.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階は店舗、６階以上は事務所のいずれもフロア貸しを想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.11 
65.4 
58.91 
10,900 
642,119 		 10.0  6,421,190 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.11 
92.7 
83.53 
7,350 
613,946 		 8.0  4,911,568 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
90.11 
92.7 
83.53 
5,450 
455,239 		 6.0  2,731,434 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
77.96 
91.6 
71.38 
4,800 
342,624 		 6.0  2,055,744 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
53.81 
88.9 
47.86 
4,800 
229,728 		 6.0  1,378,368 
0.0  0 

計
582.32 
88.0 
512.27 

3,194,134 		 22,961,172 
0 
⑨年額支払賃料      3,194,134 円　×　12ヶ月　＝　      38,329,608 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     512.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,688,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,017,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,100,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,917,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,961,172 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         218,131 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,135,185 円　　　　（　       318,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,302,693 円  　　　       42,017,952　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,647,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,546,193 円　（　　　　　　        99,573 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 386,000 円／㎡　×　     582.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,713,600 円  
（　　　　　       100,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,135,185 円      
②総費用 12,546,193 円      
③純収益　①－② 27,588,992 円      
④建物等に帰属する純収益 12,713,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,875,392 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,081,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      111,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    502,894,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区神楽坂二丁目１２番１８
 0111000005545-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
新宿 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区神楽坂２丁目１２番１８
 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m
地区計画等

(100,500)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層の小売店舗、飲
食店舗が建ち並ぶ商
業地域		 南西10.9m区道 水道、ガス、下水 飯田橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 飯田橋駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が建ち並ぶ神楽坂エリアの商業地域である。特段変動要因はないので今後も現状のまま推移して
いくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区又はその周辺区内にあって店舗ビル等が集積する商業地域である。典型的な需要者として、収益
物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーが想定される。事業系投資用不動産の需要は良好で、地
価は上昇傾向で推移している。規模や容積率の差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せ
ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を
実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同
等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定
する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.9]		 [100.0]
100		 4,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。今後は金融資
本市場の変動、資材価格の動向等に注意する
必要がある。


飯田橋駅近接圏内の飲食店舗地区として繁華
性、収益性の比較的高い商業地域である。店
舗賃貸需要は堅調に推移している。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０８

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北40m国道、
南4m、二方路
商業
高度地区最高50m
地区計画等
(100,700)
b ５１公０８

-5		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10.5m区道、
北4m、角地
商業
地区計画等
特別用途地区
(100,480)
c ５２公０８

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北3.8m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
d ５５公０８

-543		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.9m区道
、中間画地
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,474)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,159,222  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
3,931,476 		 100
[  84.5]
4,652,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,650,000 
b (　           ) 
4,094,528  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
4,617,323 		 100
[  99.0]
4,663,963 
4,660,000 
c (　           ) 
5,106,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
5,447,426 		 100
[ 122.3]
4,454,150 
4,450,000 
d (　           ) 
3,950,478  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,013,686 		 100
[  92.1]
4,357,965 
4,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,530,000 円／㎡]  



新宿 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,003,216 
11,390,487 
26,612,729 
11,277,000 
15,335,729 		 （　0.9409）
14,429,387 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    515,335,250 円　　　　（　  4,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 101.85 ＲＣ7 582.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   126 ㎡     11.5 m x   11.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階：店舗（フロアー貸し）、６階以上：事務所（フロアー貸し） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.11 
65.4 
58.91 
9,500 
559,645 		 12.0  6,715,740 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.11 
92.7 
83.53 
6,400 
534,592 		 10.0  5,345,920 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
90.11 
92.7 
83.53 
5,300 
442,709 		 6.0  2,656,254 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
77.96 
91.6 
71.38 
4,900 
349,762 		 6.0  2,098,572 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
53.81 
88.9 
47.86 
4,900 
234,514 		 6.0  1,407,084 
0.0  0 

計
582.32 
88.0 
512.27 

3,006,640 		 23,536,078 
0 
⑨年額支払賃料      3,006,640 円　×　12ヶ月　＝　      36,079,680 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     512.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,688,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,768,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,988,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,779,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,536,078 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         223,593 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,003,216 円　　　　（　       301,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,327 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,487,987 円  　　　       39,768,024　×　　　　  13.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,647,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,785,000 円  　　　　    210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,390,487 円　（　　　　　　        90,401 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9409    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     582.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0537     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,277,000 円  
（　　　　　        89,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,003,216 円      
②総費用 11,390,487 円      
③純収益　①－② 26,612,729 円      
④建物等に帰属する純収益 11,277,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,335,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,429,387 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      114,519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    515,335,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区神楽坂二丁目１２番１８
 0111000005545-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考