鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
新宿 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-10

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　勝己

TEL.

鑑定評価額

767,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	3,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場１丁目３０２番１５｢高田馬場１－２７－６｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,700)
	1:1.5	店舗ＳＲＣ7F1B	中高層の商業ビルの建ち並ぶ駅前商業地域	西15m区道	水道、ガス、下水	高田馬場 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

（仮称）高田馬場駅東口地区
第一種市街地再開発事業の計
画がある。

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

高田馬場駅　東方

100m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中高層の商業ビルの建ち並ぶ駅前商業地域である。上記のとおり市街地再開発事業の計画があるが具
体化するのはもう少し先であり、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高田馬場駅を中心とした新宿区内各駅周辺の中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域で、隣接区の一部
も含む。需要者は自用又は賃貸目的の法人や投資法人が中心と考えられる。駅前の商業地としての稀少性を有するが、
供給は少なく、取引は極めて少ない。敷地規模や基準容積率による物件の個別性に基づき取引の個別性が強く、また、
取引は極めて少ないことから取引の中心となる価格帯は見出しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はやや広範囲から収集した取引事例によって試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価
格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中高層の商業ビルの建ち並ぶ駅前商業地域であり
、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、更
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,200,000 円／㎡

[115.4]
100

100
[102.0]

100
[114.2]

[100.0]
100

5,150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費や物価の高騰、国内外の金融・政治情
勢等先行き不透明な要素もあるが、需要は堅
調で地価は上昇傾向が継続している。

高田馬場駅至近の繁華性の高い商業地域であ
る。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５９公０８ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
b	５５公０８ -649	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15.6m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 駐車場整備地区 (100,500)
c	１１公０８ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m国道、中間画地		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
d	１１公０８ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
e	６１公０８ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m区道、北東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,764)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,604,884	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,834,114	100 [ 50.4]	5,623,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,620,000
b	(　 ) 2,189,302	100 [ 100.0]	[ 118.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,728,562	100 [ 52.7]	5,177,537		5,180,000
c	(　 ) 5,556,906	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	6,475,004	100 [ 119.7]	5,409,360		5,410,000
d	(　 ) 4,076,143	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,369,625	100 [ 80.9]	5,401,267		5,400,000
e	(　 ) 5,831,608	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	6,657,752	100 [ 122.1]	5,452,704		5,450,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,420,000 円／㎡]

新宿 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,419,708	20,242,565	41,177,143	22,673,000	18,504,143	（　0.9486） 17,553,030	（ 3.0 - 0.4 ） 2.6％
	⑧収益価格	675,116,538 円　　　　（　 4,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ10	1,091.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.08	76.9	85.46	8,500	726,410	10.0	7,264,100
							0.0	0
2～10	事務所	108.88	83.1	90.46	4,700	425,162	6.0	2,550,972
							0.0	0
～

～

～

計		1,091.00	82.5	899.60		4,552,868		30,222,848
								0

⑨年額支払賃料	4,552,868 円　×　12ヶ月　＝　 54,634,416 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 899.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,715,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,350,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,217,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,132,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,222,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 287,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,419,708 円　　　　（　 412,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,724 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新宿 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,640,000 円	410,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,102,965 円	64,350,096　×　　　　 15.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,194,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,485,000 円	410,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,242,565 円　（　　　　　　 135,856 円／㎡）　　（経費率　　 33.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	410,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 1,091.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0553	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0521 × 35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,673,000 円（　　　　　 152,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,419,708 円
②総費用	20,242,565 円
③純収益　①－②	41,177,143 円
④建物等に帰属する純収益	22,673,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,504,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,553,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675,116,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,530,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新宿 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新宿区高田馬場一丁目３０２番１５	0111000069315-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
新宿 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-10

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　山﨑　伸雄

TEL.

鑑定評価額

761,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	3,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場１丁目３０２番１５｢高田馬場１－２７－６｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,700)
	1:1.5	店舗ＳＲＣ7F1B	中高層の商業ビルの建ち並ぶ駅前商業地域	西15m区道	水道、ガス、下水	高田馬場 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

（仮称）高田馬場駅東口地区
再開発計画区域内。

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

高田馬場駅東方

100m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ高田馬場駅至近の成熟した商業地域である。また、上記再開発計画が令和
７年に公表されたが具体的な動きはこれからである。よって、当面は現況を維持して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,540,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区及び隣接区の範囲で、中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は収益目的
の不動産会社や投資家、自己利用目的の法人等が想定される。近隣地域は高田馬場駅に近く高い繁華性が認められ、ま
た供給も少ないことから底堅い不動産需要が認められる。中心価格帯は規模がまちまちであり把握は困難であるが、坪
単価では１０００万円台半ばから２０００万円程度の水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例に基づき求められており、市場性を反映した実証的な価格として試算
された。収益価格は周辺の賃貸事例の分析等を踏まえた純収益に基づき求められており、収益性を適切に反映して試算
された。本件需要者は収益性を重視しつつも、類似不動産の取引価格水準を踏まえて取引の意思決定を行うものと判断
される。よって、両価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,200,000 円／㎡

[115.4]
100

100
[102.0]

100
[115.2]

[100.0]
100

5,110,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している中、都心部の不
動産市場も堅調に推移している。但し建築費
の高騰、金利の上昇等のリスク要因に留意す
る必要がある。

上記再開発計画が公表されたが具体的な動き
はこれからであり、地域要因に特段の変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５５公０８ -649	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15.6m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 駐車場整備地区 (100,500)
b	５８公０８ -1	渋谷区		建付地	（　）	台形	南15m区道、中間画地		近商高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)
c	５１公０８ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南西12.5m区道、中間画地		商業高度地区最高50m 地区計画等 (100,500)
d	１１公０８ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m国道、中間画地		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,189,302	100 [ 100.0]	[ 118.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	2,817,536	100 [ 54.8]	5,141,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,140,000
b	(　 ) 2,846,258	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	3,252,866	100 [ 56.8]	5,726,877		5,730,000
c	(　 ) 4,808,726	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,462,713	100 [ 97.8]	5,585,596		5,590,000
d	(　 ) 5,556,906	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	6,475,004	100 [ 118.8]	5,450,340		5,450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,500,000 円／㎡]

新宿 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難ため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,419,708	19,880,914	41,538,794	22,992,500	18,546,294	（　0.9486） 17,593,014	（ 3.0 - 0.4 ） 2.6％
	⑧収益価格	676,654,385 円　　　　（　 4,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ10	1,091.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のプロア貸し、２階以上は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種の類似建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.08	76.9	85.46	8,500	726,410	10.0	7,264,100
							0.0	0
2～10	事務所	108.88	83.1	90.46	4,700	425,162	6.0	2,550,972
							0.0	0
～

～

～

計		1,091.00	82.5	899.60		4,552,868		30,222,848
								0

⑨年額支払賃料	4,552,868 円　×　12ヶ月　＝　 54,634,416 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 899.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,715,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,350,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,217,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,132,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,222,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 287,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,419,708 円　　　　（　 412,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,724 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新宿 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	425,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,523,814 円	64,350,096　×　　　　 14.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,194,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,880,914 円　（　　　　　　 133,429 円／㎡）　　（経費率　　 32.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 378,000 円／㎡　×　 1,091.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 × 35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,992,500 円（　　　　　 154,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,419,708 円
②総費用	19,880,914 円
③純収益　①－②	41,538,794 円
④建物等に帰属する純収益	22,992,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,546,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,593,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 676,654,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,540,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新宿 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新宿区高田馬場一丁目３０２番１５	0111000069315-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考