別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
新宿 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 205,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿２丁目６番
｢西新宿２－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 14,445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
特定街区
駐車場整備地区

(100,1090)

1:1.5		 事務所、店舗兼公会
堂等
Ｓ52F4B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 南40m都道、四方路 水道、ガス、下水 新宿

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 新宿駅西方

640m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
特定街区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅西口エリアは日本を代表するオフィスエリアの一つであり、新宿駅周辺では再整備が進行中である。今後
は再整備により街の更新がなされ、引き続き高い競争力を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心区に存する事務所や店舗が建ち並ぶ高度商業地域一帯である。中心となる需要者は、大手不動産業
者や資金調達能力を有する法人投資家等である。投資意欲は旺盛な状態が続いており、稀少性のある優良物件に対する
需要は引き続き強い。市場の中心となる価格帯は、物件規模等の個別性を反映して様々であり、中心価格帯を見出す
ことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域に所在し、典型的な需要者は投資目的の不動産業者等であることから
、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と賃貸経営の投資採算性を示す収益価格を検討すると考えられる。両
試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、両価格の説得力は同程度であることから、比準価格と
収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 13,800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は引き続き堅調に推移しているが
、米国の通商政策、物価上昇、金融資本市場
の変動等の影響に引き続き留意を要する。


西新宿オフィスエリアの高度商業地域であり
、稀少性は高く投資需要は堅調である。地域
要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１２
-3		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m都道、
北16m、南22m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
b ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
c ５５公０８

-26		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.4m区道、
西6.1m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＹＯＳ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m都道、
北東5.4m、
北西3.6m、
南西6m、
四方路
商業

(100,700)
e ０６公０８

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西66m国道、
中間画地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,148,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.9]
23,949,131 		 100
[ 166.6]
14,375,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 110.2]
　　　　 100
15,800,000 
b (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[ 125.8]
13,817,985 
15,200,000 
c (　           ) 
8,657,359  		 100
[ 100.0]		 [ 126.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
10,421,811 		 100
[  80.1]
13,011,000 
14,300,000 
d (　           ) 
9,152,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
8,847,581 		 100
[  67.8]
13,049,529 
14,400,000 
e (　           ) 
8,063,794  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,644,387 		 100
[  64.4]
13,422,961 
14,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -39.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -39.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -39.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,700,000 円／㎡]  



新宿 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,170,064,890 
4,471,654,798 
8,698,410,092 
4,392,360,000 
4,306,050,092 		 （　0.9045）
3,894,822,308 		 （  2.6 -  0.5 ）
2.1％  
⑧収益価格 　185,467,728,952 円　　　　（　 12,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 8,440.70 Ｓ37F4B 178,428.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特定街区
駐車場整備地区		 100 ％   1,000 ％   1,090 ％   14,445 ㎡     93.9 m x  155.9 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～地上１階は店舗、２～３７階は事務所、地下２～地下３階は駐車場を想定 ⑦有効率　  60.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗等
8,155.70 
20.9 
1,708.00 
12,000 
20,496,000 		 20.0  409,920,000 
0.0  0 

 2～37		 事務所
3,769.84 
75.9 
2,860.00 
9,200 
26,312,000 		 12.0  315,744,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗等
9,310.00 
42.1 
3,916.00 
8,500 
33,286,000 		 18.0  599,148,000 
0.0  0 
地下
 2～ 3		 駐車場
9,163.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 4～ 4		 機械室等
6,922.80 
 
 
 
 		    
   

計
178,428.74 
60.9 
108,584.00 

1,001,014,000 		 12,375,852,000 
0 
⑨年額支払賃料  1,001,014,000 円　×　12ヶ月　＝　  12,012,168,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,576,639,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     150,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    13,588,807,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     150,660,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   686,973,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,052,494,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    12,375,852,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     117,570,594 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,170,064,890 円　　　　（　       911,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,292 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,000,000 円  　　　　 88,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,786,130,798 円  　　　   13,739,467,680　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,318,424,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  749,700,000 円  　　　　 88,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    88,200,000 円  　　　　 88,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    88,200,000 円  　　　　 88,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,471,654,798 円　（　　　　　　       309,564 円／㎡）　　（経費率　　  34.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9045    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 480,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0498     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0295 ×　 35 ％　＋　0.0454 ×  35 ％　＋ 0.0787 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,392,360,000 円  
（　　　　　       304,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,170,064,890 円      
②総費用 4,471,654,798 円      
③純収益　①－② 8,698,410,092 円      
④建物等に帰属する純収益 4,392,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,306,050,092 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,894,822,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      269,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　185,467,728,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿二丁目６番
 0111000162139-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
新宿 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 205,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿２丁目６番
｢西新宿２－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 14,445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
特定街区
駐車場整備地区

(100,1090)

1:1.5		 事務所、店舗兼公会
堂等
Ｓ52F4B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 南40m都道、四方路 水道、ガス、下水 新宿

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 超高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 超高層ビル街 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 新宿駅西方

640m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
特定街区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既存建物のリニューアル等に伴い、超高層店舗付事務所地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 超高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物
件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅
調である上、機関投資家の取得対象となり得る立地・画地条件を有しているため、地価は上昇している。規模や容積率
などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 13,800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の収益用不動産に対する投資家の需要
は堅調なこと等から、新宿区の商業地価は上
昇している。


超高層ビル街としての地位を保持している。
格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０８

-1		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
b ６６公０８

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m都道、
中間画地
商業

(100,700)
c ５５公０８

-26		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.4m区道、
西6.1m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,272,966  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
17,733,611 		 100
[ 127.5]
13,908,715 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 110.2]
　　　　 100
15,300,000 
b (　           ) 
19,006,814  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
20,350,730 		 100
[  98.5]
20,660,640 
22,800,000 
c (　           ) 
8,657,359  		 100
[ 100.0]		 [ 126.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
10,421,811 		 100
[  79.5]
13,109,196 
14,400,000 
d (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  62.9]
13,685,835 
15,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -35.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,900,000 円／㎡]  



新宿 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,773,207,455 
4,879,079,040 
8,894,128,415 
4,503,100,000 
4,391,028,415 		 （　0.9174）
4,028,329,468 		 （  2.6 -  0.5 ）
2.1％  
⑧収益価格 　191,825,212,762 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 8,440.70 Ｓ37F4B 178,428.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特定街区
駐車場整備地区		 100 ％   1,000 ％   1,090 ％   14,445 ㎡     93.9 m x  155.9 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階と地下１階は店舗、２階以上は事務所、地階の一部は駐車場。 ⑦有効率　  60.9 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
8,155.70 
20.9 
1,708.00 
12,000 
20,496,000 		 20.0  409,920,000 
0.0  0 

 2～37		 事務所
3,769.84 
75.9 
2,860.00 
9,700 
27,742,000 		 12.0  332,904,000 
0.0  0 
地下
 1～  		 店舗
9,310.00 
42.1 
3,916.00 
9,000 
35,244,000 		 18.0  634,392,000 
0.0  0 
地下
 2～ 3		 駐車場
9,163.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 4～  		 機械室等
6,922.80 
 
 
 
 		    
   

計
178,428.74 
60.9 
108,584.00 

1,054,452,000 		 13,028,856,000 
0 
⑨年額支払賃料  1,054,452,000 円　×　12ヶ月　＝　  12,653,424,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,563,609,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     150,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    14,217,033,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     150,660,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   718,384,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,649,308,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    13,028,856,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     123,774,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 13,095,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       124,403 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,773,207,455 円　　　　（　       953,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,500,000 円  　　　　 91,900,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,155,154,040 円  　　　   14,367,693,600　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,299,475,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  781,150,000 円  　　　　 91,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    91,900,000 円  　　　　 91,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    91,900,000 円  　　　　 91,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,879,079,040 円　（　　　　　　       337,769 円／㎡）　　（経費率　　  35.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9174    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 500,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0490     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0295 ×　 40 ％　＋　0.0454 ×  30 ％　＋ 0.0787 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,503,100,000 円  
（　　　　　       311,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,773,207,455 円      
②総費用 4,879,079,040 円      
③純収益　①－② 8,894,128,415 円      
④建物等に帰属する純収益 4,503,100,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,391,028,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,028,329,468 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      278,874 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　191,825,212,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿二丁目６番
 0111000162139-0000
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備考