別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
新宿 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 25,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 17,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿１丁目７番３
｢西新宿１－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,092  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1000)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F5B		 高層の事務所ビル等
が存する駅前の商業
地域		 東（駅前広場）都道、三方路 水道、ガス、下水 新宿駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 新宿駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所ビルが立地する新宿駅近接の高度商業地域に属しており、新宿駅西口地区の大規模再開発の進
展及び完成等と相まって今後も発展的に推移していくことが予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 24,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を含む都心区の準高度～高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産
業者、各種法人、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等
となっている。希少性を背景に不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取
引市場はここ数年活発な状況にある。取引価格は物件の規模、収益力等により５０～３００億円超となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は新宿駅西口駅前広場に面する高度商業地域に属して繁華性、希少性が高く、不動産需要も投資目的や開発
目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資採算性
を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地との均衡
に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[110.2]		 100
[ 58.2]		 [105.0]
100		 23,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心の不動産需要は引き続き旺盛であるが、
建築費の高止まりや金利上昇等不動産市場に
影響を及ぼす要因の動向には留意する必要が
ある。

新宿駅前の繁華性の高い商業地域で多方面の
不動産需要が見られることから、地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０８

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m都道、
中間画地
商業

(100,700)
b ０８公０８

-5		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北21.9m区道、
中間画地
商業

(100,800)
c １９公０８

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
８取１３
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東26.9m都
道、北西4m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
８取１２
-3		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m都道、
北16m、南22m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,006,814  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
20,350,730 		 100
[  80.5]
25,280,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
26,500,000 
b (　           ) 
19,583,223  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,993,215 		 100
[  92.2]
22,769,214 
23,900,000 
c (　           ) 
20,877,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,879,409 		 100
[  99.3]
22,033,645 
23,100,000 
d (　           ) 
18,570,992  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.6]
23,346,976 		 100
[  98.0]
23,823,445 
25,000,000 
e (　           ) 
20,148,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.9]
23,949,131 		 100
[ 104.4]
22,939,781 
24,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　 +30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 24,500,000 円／㎡]  



新宿 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,143,098,765 
375,845,890 
767,252,875 
223,960,000 
543,292,875 		 （　0.9125）
495,754,748 		 （  2.6 -  0.5 ）
2.1％  
⑧収益価格 　 23,607,368,952 円　　　　（　 21,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 881.65 ＲＣ11F3B 11,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,092 ㎡     22.9 m x   45.4 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下３階は駐車場、地下２～１階店舗、２～１１階事務所を想定。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 3		 駐車場
649.16 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 2		 店舗
748.00 
58.9 
440.41 
8,500 
3,743,485 		 12.0  44,921,820 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
871.83 
65.2 
568.50 
11,500 
6,537,750 		 12.0  78,453,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
881.65 
17.5 
154.71 
15,500 
2,398,005 		 15.0  35,970,075 
0.0  0 

 2～11		 事務所
872.30 
76.0 
663.00 
11,500 
7,624,500 		 12.0  91,494,000 
0.0  0 

計
11,873.64 
65.6 
7,793.62 

88,924,240 		 1,074,284,895 
0 
⑨年額支払賃料     88,924,240 円　×　12ヶ月　＝　   1,067,090,880 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   7,793.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　     112,228,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,179,319,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    59,625,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,132,893,058 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,074,284,895 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,205,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,143,098,765 円　　　　（　     1,046,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,200,000 円  　　　　  4,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 156,219,990 円  　　　    1,192,519,008　×　　　　  13.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  160,225,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   37,400,000 円  　　　　  4,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,400,000 円  　　　　  4,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,400,000 円  　　　　  4,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     375,845,890 円　（　　　　　　       344,181 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9125    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　  11,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0509     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0326 ×　 35 ％　＋　0.0454 ×  35 ％　＋ 0.0787 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 223,960,000 円  
（　　　　　       205,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,143,098,765 円      
②総費用 375,845,890 円      
③純収益　①－② 767,252,875 円      
④建物等に帰属する純収益 223,960,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 543,292,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 495,754,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      453,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,607,368,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿一丁目７番３
 0111000161783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
新宿 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 25,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 17,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿１丁目７番３
｢西新宿１－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,092  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1000)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F5B		 高層の事務所ビル等
が存する駅前の商業
地域		 東（駅前広場）都道、三方路 水道、ガス、下水 新宿駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 新宿駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅西口駅前広場に接面する稀少性が極めて高い高度商業地域である。新宿駅周辺では再開発事業等が進んで
おり、今後は再開発の影響を受けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 24,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 20,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ新宿駅をはじめ都内ターミナル駅前等の繁華性が高い高度商業地域と判断される。中心的な需要者は
資金力のある投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、不動産投資ファンド等である。新宿駅周辺は再開発
が進行中であり、今後の発展が見込まれる。優良不動産に対する投資需要は引き続き堅調である。なお、画地規模や収
益性等により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する
。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は事務所ビルや店舗
付事務所が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性の両方が考慮される。したがって、比準価格と
収益価格を相互に関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[110.2]		 100
[ 58.5]		 [105.0]
100		 23,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や円安の影響、国外情勢等には引き
続き注視を要するが、緩和的な金融環境を背
景に、国内不動産市場は堅調に推移している
。

新宿駅西口地区での再開発計画が進行してお
り、将来発展の期待が高まりつつあるが、現
状では特筆すべき変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０８

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
c ６１公０８

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東18m都道、
北3.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
22,514,776 		 100
[ 100.0]
22,514,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
23,600,000 
b (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[  69.0]
25,192,790 
26,500,000 
c (　           ) 
9,753,845  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,710,104 		 100
[  45.0]
23,800,231 
25,000,000 
d (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[  44.1]
23,285,079 
24,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 24,900,000 円／㎡]  



新宿 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,098,228,690 
359,805,260 
738,423,430 
223,332,000 
515,091,430 		 （　0.9166）
472,132,805 		 （  2.6 -  0.5 ）
2.1％  
⑧収益価格 　 22,482,514,524 円　　　　（　 20,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 881.65 Ｓ11F3B 11,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,092 ㎡     22.9 m x   45.4 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階～１階は店舗、２階以上は事務所、地下３階は駐車場。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 3		 駐車場
649.16 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 2		 店舗
748.00 
58.9 
440.41 
8,000 
3,523,280 		 12.0  42,279,360 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
871.83 
65.2 
568.50 
11,000 
6,253,500 		 12.0  75,042,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
881.65 
17.5 
154.71 
15,000 
2,320,650 		 15.0  34,809,750 
0.0  0 

 2～11		 事務所
872.30 
76.0 
663.00 
11,000 
7,293,000 		 12.0  87,516,000 
0.0  0 

計
11,873.64 
65.6 
7,793.62 

85,027,430 		 1,027,291,110 
0 
⑨年額支払賃料     85,027,430 円　×　12ヶ月　＝　   1,020,329,160 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   7,793.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　     112,228,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,132,557,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    57,287,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,088,469,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,027,291,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,759,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,098,228,690 円　　　　（　     1,005,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,760,000 円  　　　　  4,440,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 135,199,360 円  　　　    1,145,757,288　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  160,225,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   37,740,000 円  　　　　  4,440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,440,000 円  　　　　  4,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,440,000 円  　　　　  4,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     359,805,260 円　（　　　　　　       329,492 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9166    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　  11,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0503     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0309 ×　 35 ％　＋　0.0454 ×  35 ％　＋ 0.0787 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 223,332,000 円  
（　　　　　       204,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,098,228,690 円      
②総費用 359,805,260 円      
③純収益　①－② 738,423,430 円      
④建物等に帰属する純収益 223,332,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,091,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 472,132,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      432,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,482,514,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  20,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿一丁目７番３
 0111000161783-0000
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備考