別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
新宿 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区赤城下町６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 東2.2m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　２
．２ｍ　区道		 交通

施設		 神楽坂駅　北方

350m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 狭隘街路が多く見られ、一般住宅、アパート等が建ち並ぶる住宅地域として成熟している。価格形成に大きな影
響を及ぼす変動要因はなく、当面は現状を維持し推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    874,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区および周辺区に存する戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は主に地縁的選好
性を有する一次取得者層となるが、都心部へ通勤する区外転入者も一部見られる。狭隘街路が多く見られる雑然とした
背後住宅地域であるが、人気の高い神楽坂地区に存しており、住宅需要は堅調で地価は上昇傾向にある。土地の中心価
格帯は一坪単価２５０～４５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引から得られたものであり、市場の実勢を反映した実証的な価格であ
る。収益価格はアパートとしての賃貸運営を分析し、投資採算性、収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要も認め
られるが、居住の快適性や利便性等を重視した取引が多いことから、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    930,000 円／㎡		 [115.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [102.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    958,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境等は改善しているが、継続する物価上昇や
金融市場の変動等に留意する必要がある。


神楽坂駅徒歩圏の住宅地域として人気は高く
、各種政策等の下支えによる需要喚起も相ま
って、周辺地価は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２公０８

-28		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西2.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ５５公０８

-506		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.7m区道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c ５５公０８

-659		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０８

-548		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e ５５公０８

-657		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
北西3.4m、
角地
１住居
高度2種最高20m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
876,711  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,018,058 		 100
[  89.2]
1,141,321 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
913,986  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
999,196 		 100
[ 100.9]
990,283 
1,010,000 
c (　           ) 
1,116,196  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,330,323 		 100
[ 100.9]
1,318,457 
1,340,000 
d (　           ) 
1,159,017  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,170,055 		 100
[  99.9]
1,171,226 
1,190,000 
e (　           ) 
1,024,074  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,093,875 		 100
[  95.9]
1,140,641 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



新宿 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,868,564 
1,843,817 
7,024,747 
3,152,400 
3,872,347 		 （　0.9799）
3,794,513 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    122,403,645 円　　　　（　    874,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.54 ＬＳ3 173.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   140 ㎡      7.6 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   2.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、１戸当たり約２５～３０㎡程度を想定 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.54 
98.4 
61.54 
4,200 
258,468 		 1.0  258,468 
1.0  258,468 

 2～ 2		 住宅
62.54 
98.4 
61.54 
4,250 
261,545 		 1.0  261,545 
1.0  261,545 

 3～ 3		 住宅
48.76 
99.0 
48.26 
4,300 
207,518 		 1.0  207,518 
1.0  207,518 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.84 
98.6 
171.34 

727,531 		 727,531 
727,531 
⑨年額支払賃料        727,531 円　×　12ヶ月　＝　       8,730,372 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　         411,216 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,141,588 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       457,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,684,509 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           727,531 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,912 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          727,531 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         177,143 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,868,564 円　　　　（　        63,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,344 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 166,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 905,017 円  　　　        9,141,588　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      189,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      471,700 円  　　　　     55,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,843,817 円　（　　　　　　        13,170 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9799    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     173.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0582 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,152,400 円  
（　　　　　        22,517 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,868,564 円      
②総費用 1,843,817 円      
③純収益　①－② 7,024,747 円      
④建物等に帰属する純収益 3,152,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,872,347 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,794,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,403,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     874,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区赤城下町６９番２
 0111000000800-0000
2 　新宿区赤城下町６９番５
 0111000000803-0000
3 　新宿区赤城下町６９番６
 0111000000804-0000
4 　新宿区赤城下町６９番７
 0111000000805-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
新宿 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区赤城下町６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 東2.2m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　２．２
ｍ区道		 交通

施設		 神楽坂駅北方

350m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心接近性に優れ人気が高い神楽坂駅徒歩圏に位置しており、戸建住宅、共同住宅の需要は底堅く、当面、この
ような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    956,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として利便性の高い新宿区東部に位置する狭隘道路沿いの住宅地域の存する圏域。需要者の中心は、
開発利潤または賃貸収益目的の不動産事業者、居住目的の個人が想定される。同一需給圏では都心回帰により住宅需要
が旺盛であるのみならず、加熱する民泊需要との競合もあって、住宅用地は全般的に供給不足で取引価格は上昇傾向に
ある。市場の中心価格帯は、土地が坪単価４００万円台程度とみられるが、投機的な動きには注意を要する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、多様な用途需要が競合する中で、収益性を考慮しつ
つも市場性を重視する。本件では、取引事例比較法において主として新宿区北東エリアに存する住宅地域に係る事例を
採用している。したがって、比準価格を重視し、賃貸事業を想定した理論的な収益価格を比較考量し、代表標準地との
検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    930,000 円／㎡		 [115.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.7]		 [102.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    958,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心回帰の外、副都心で増大する宿泊用地需
要、加熱する民泊投資需要との競合もあって
、新宿・渋谷の住宅用地は供給不足で価格は
上昇傾向にある。

狭隘道路沿いで住環境は並だが、神楽坂駅徒
歩圏の住宅地域として人気が非常に高く、エ
ンド・開発の需要増大が続いており、周辺の
取引価格は高騰。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０８

-601		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m未舗装私
道、中間画地
２住居
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
b ５５公０８

-641		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南3.6m区道、
中間画地
２住居
高度2種最高30m
(70,160)
c ６５公０８

-12		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6.4m区道、
北3.8m、角地
準工
高度3種最高30m
(80,300)
d ５５公０８

-679		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.1m私道
、南東3.2m、
角地
準工
高度3種最高30m
特別工業地区
(80,246)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,024,298  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,167,987 		 100
[  99.6]
1,172,678 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
1,390,466  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,499,055 		 100
[ 109.0]
1,375,280 
1,400,000 
c (　           ) 
1,466,856  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,537,378 		 100
[ 117.8]
1,305,075 
1,330,000 
d (　           ) 
1,214,341  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,314,758 		 100
[  98.4]
1,336,136 
1,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



新宿 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,540,951 
1,677,159 
6,863,792 
2,544,640 
4,319,152 		 （　0.9602）
4,147,250 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    133,782,258 円　　　　（　    956,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.54 ＬＳ3 173.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   140 ㎡      7.6 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   2.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として１ＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
62.54 
98.4 
61.54 
4,050 
249,237 		 1.0  249,237 
1.0  249,237 

 2～ 2		 居宅
62.54 
98.4 
61.54 
4,100 
252,314 		 1.0  252,314 
1.0  252,314 

 3～ 3		 居宅
48.76 
99.0 
48.26 
4,100 
197,866 		 1.0  197,866 
1.0  197,866 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.84 
98.6 
171.34 

699,417 		 699,417 
699,417 
⑨年額支払賃料        699,417 円　×　12ヶ月　＝　       8,393,004 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　         411,216 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,804,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       440,211 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,364,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           699,417 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          699,417 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         170,298 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,540,951 円　　　　（　        61,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,800 円  　　　　     44,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 748,359 円  　　　        8,804,220　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      189,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      380,800 円  　　　　     44,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,800 円  　　　　     44,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,800 円  　　　　     44,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,677,159 円　（　　　　　　        11,980 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9602    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     173.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0582 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,544,640 円  
（　　　　　        18,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,540,951 円      
②総費用 1,677,159 円      
③純収益　①－② 6,863,792 円      
④建物等に帰属する純収益 2,544,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,319,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,147,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,782,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     956,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区赤城下町６９番２
 0111000000800-0000
2 　新宿区赤城下町６９番５
 0111000000803-0000
3 　新宿区赤城下町６９番６
 0111000000804-0000
4 　新宿区赤城下町６９番７
 0111000000805-0000
5 　
6 　
7 　
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備考