別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
港 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-39 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　北村　五月   TEL.
鑑定評価額 15,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門１丁目３５番
｢虎ノ門１－１５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)

1:1		 事務所兼駐車場

Ｓ12F1B		 高層店舗兼事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北西27m国道、四方路 水道、ガス、下水 虎ノ門

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 虎ノ門駅南西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域において、多くの市街地再開発事業やビルの建て替えが進んでおり、商業機能の集積が向上している。
近隣地域においても、虎ノ門地区一体として、土地利用の高度化が更に進展していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の高層店舗兼事務所等が高度に集積する商業地域である。主たる需要者は不動産投資ファ
ンド等や大手不動産会社等である。オフィス市況は回復基調にあり、地価は引き続き上昇傾向にある。土地取引の中心
価格帯は画地条件や規模等によって幅が認められるが、標準地規模で１５０～２００億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映した理論的な価格である。本件においては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映し
た比準価格並びに収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [105.0]
100		 12,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続いている。港区
の人口は微増傾向、土地取引件数は微減傾向
で、取引価格は上昇傾向である。


虎ノ門地区及びその周辺の再開発事業等の進
展により将来の収益向上に対する期待が強ま
っている。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＦＪＮ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
南西4m、
北西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,665)
c ＫＢＴ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
d ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e ＹＡＳ（公
）０８
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17.8m区
道、南東3m、
二方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[  80.0]
12,835,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
13,500,000 
b (　           ) 
9,683,948  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
11,862,297 		 100
[  87.8]
13,510,589 
14,200,000 
c (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
12,791,997 		 100
[  92.5]
13,829,186 
14,500,000 
d (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  64.6]
13,325,681 
14,000,000 
e (　           ) 
8,543,984  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,297,865 		 100
[  67.9]
13,693,468 
14,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,900,000 円／㎡]  



港 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

774,061,742 
213,950,901 
560,110,841 
188,496,000 
371,614,841 		 （　0.9473）
352,030,739 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 14,667,947,458 円　　　　（　 12,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 960.00 Ｓ10F1B 9,724.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   1,223 ㎡     34.8 m x   34.2 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は駐車場（機械式）、１階は店舗、２～９階は事務所（フロア貸し）、１０階は住宅（平均専有面積６０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  65.5 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
820.20 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
960.00 
13.4 
128.92 
10,800 
1,392,336 		 12.0  16,708,032 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
666.42 
72.0 
480.00 
9,200 
4,416,000 		 10.0  44,160,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
954.42 
80.5 
768.00 
9,200 
7,065,600 		 10.0  70,656,000 
0.0  0 

10～10		 住宅
596.50 
64.3 
383.80 
7,000 
2,686,600 		 2.0  5,373,200 
2.0  5,373,200 

計
9,724.06 
65.5 
6,368.72 

57,954,136 		 560,833,232 
5,373,200 
⑨年額支払賃料     57,954,136 円　×　12ヶ月　＝　     695,449,632 円 
⑩a共益費（管理費）           1,215 円／㎡　×　   6,368.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　      92,855,938 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       788,305,570 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,880,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    41,503,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 767,682,291 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       560,833,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,327,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,373,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,051,535 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     774,061,742 円　　　　（　       632,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,710,000 円  　　　　  3,570,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,826,701 円  　　　      809,185,570　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   92,929,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   30,345,000 円  　　　　  3,570,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,570,000 円  　　　　  3,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,570,000 円  　　　　  3,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     213,950,901 円　（　　　　　　       174,939 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,570,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   9,724.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 188,496,000 円  
（　　　　　       154,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 774,061,742 円      
②総費用 213,950,901 円      
③純収益　①－② 560,110,841 円      
④建物等に帰属する純収益 188,496,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 371,614,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 352,030,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      287,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,667,947,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門一丁目３５番
 0104000115018-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-39 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 15,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門１丁目３５番
｢虎ノ門１－１５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)

1:1		 事務所兼駐車場

Ｓ12F1B		 高層店舗兼事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北西27m国道、四方路 水道、ガス、下水 虎ノ門

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 虎ノ門駅南西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模かつ高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの高度商業地域であり、周辺の開発事業等の進捗に
伴い今後更なる地域の機能更新が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において高層店舗兼事務所等が高度に集積する商業地域である。需要者の中心は収益用不
動産の開発を行なう大手不動産会社のほか、大手企業、不動産投資法人等である。人材獲得の一環としてオフィスへの
投資は増しており、需要の回復や賃料の上昇を背景に地価も上昇傾向にある。取引価格帯は標準地規模の土地で１５０
～２００億円が中心と把握され、一棟の収益物件としては数百億円規模となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向
にあるが、収益価格は想定事項が多く賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動し得る。同一需給圏において
は土地の供給が限定的で稀少性が高く、市場における取引価格水準を重視した価格形成がなされる傾向が強いことから
、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[127.8]		 [105.0]
100		 12,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調な企業業績による人材不足を背景に、企
業のオフィス環境への投資は活発であり、交
通利便性や設備の充実したオフィスへの需要
は旺盛である。

再開発が進む虎ノ門地区に位置し発展が見込
まれるため投資家の買い意欲は強いが、建築
費高騰による採算性低下から地価は緩やかな
上昇基調で推移。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
b ＫＭＭ（公
）０８
-133		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e ＨＴＲ（公
）０８
-547		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
南11m、東11m、
三方路
商業
住宅付置義務
駐車付置義務
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[ 133.8]
12,991,797 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
13,600,000 
b (　           ) 
8,448,179  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,267,652 		 100
[  72.0]
12,871,739 
13,500,000 
c (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[  80.0]
12,835,900 
13,500,000 
d (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  58.8]
14,640,119 
15,400,000 
e (　  7,412,945) 
7,973,955  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
9,400,526 		 100
[  73.5]
12,789,831 
13,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +32.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,500,000 円／㎡]  



港 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

740,330,880 
221,776,837 
518,554,043 
189,552,000 
329,002,043 		 （　0.9473）
311,663,635 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 12,985,984,792 円　　　　（　 10,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 960.00 Ｓ10F1B 9,724.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   1,223 ㎡     34.8 m x   34.2 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場（機械式）、１階店舗、２～９階事務所（フロア貸し）、１０階住宅（平均専用面積約６０㎡）を想定 ⑦有効率　  65.5 ％
の理由		 同用途、同規模建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
820.20 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
960.00 
13.4 
128.92 
10,000 
1,289,200 		 12.0  15,470,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
666.42 
72.0 
480.00 
8,800 
4,224,000 		 10.0  42,240,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
954.42 
80.5 
768.00 
8,800 
6,758,400 		 10.0  67,584,000 
0.0  0 

10～10		 住宅
596.50 
64.3 
383.80 
6,500 
2,494,700 		 2.0  4,989,400 
2.0  4,989,400 

計
9,724.06 
65.5 
6,368.72 

55,316,700 		 535,787,800 
4,989,400 
⑨年額支払賃料     55,316,700 円　×　12ヶ月　＝　     663,800,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   6,368.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　      91,709,568 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同用途、同規模建物の標準的な共益費を考慮のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      17,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       755,509,968 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      17,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    38,645,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 734,264,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       535,787,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,089,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,989,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         976,426 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     740,330,880 円　　　　（　       605,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,770,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 80,382,637 円  　　　      772,909,968　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   92,929,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   30,515,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,590,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,590,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     221,776,837 円　（　　　　　　       181,338 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   9,724.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 189,552,000 円  
（　　　　　       154,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 740,330,880 円      
②総費用 221,776,837 円      
③純収益　①－② 518,554,043 円      
④建物等に帰属する純収益 189,552,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 329,002,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 311,663,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      254,835 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,985,984,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門一丁目３５番
 0104000115018-0000
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備考