別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-38 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目１２番２
｢新橋３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 小規模の店舗兼事務
所ビルが密集する商
業地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 新橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な飲食店舗ビルが密集
する地域		 街

路		 ５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋駅烏森口周辺の再開発計画は進んでいないが、近隣地域への影響は少ないと思われる。新橋駅は複数の路線
が通り、乗換客も多いことから、近隣地域およびその周辺は今後も歓楽街として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内の駅周辺の中小規模の飲食店舗が多い商業地域である。需要者の中心は不動産会社、個
人・法人投資家等である。建築費が高騰しているが、繁華街には人流が戻っており、区内の商業地の投資需要は旺盛で
、特に相対的に安価であった地域の土地が高い価格で買われている。取引の中心となる価格帯は、単価で２．５百万円
／㎡超、対象標準地の規模で総額２億円超である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い飲食店舗が密集する歓楽街に所在するため、事業会社や個人・法人投資家が需要者の中心である。収益価格は
収益性を反映した理論的な価格である。一方、比準価格は市場性を反映しているが、採用した取引事例は不動産業者等
も取引当事者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,070,000 円／㎡		 [116.9]
100		 100
[102.0]		 100
[129.7]		 [100.0]
100		 2,710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策、物価や金利上昇など懸念材
料は多いが、好調な株式市場や相対的に低い
国内金利などにより、良好な不動産市況が続
いている。

地域要因に特段の変動は見られない。歓楽街
の客足は回復している。都心に近い商業地や
投資用不動産の需要は堅調である。


地域の標準的な画地であり、個別的要因に変
動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０８
-106		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ＹＡＳ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
商業

(100,320)
c ＫＭＭ（公
）０８
-4		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 西7.6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,586)
d ＥＴＨ（公
）０８
-119		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
中間画地
商業

(100,480)
e ＨＴＲ（公
）０８
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10.7m区
道、中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,698,689  		 100
[ 100.0]		 [ 131.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,554,173 		 100
[ 100.0]
3,554,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,550,000 
b (　           ) 
1,742,304  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,899,111 		 100
[  75.5]
2,515,379 
2,520,000 
c (　  1,770,062) 
2,317,618  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  57.0]
4,411,606 		 100
[ 137.7]
3,203,781 
3,200,000 
d (　           ) 
2,050,982  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,297,100 		 100
[  88.3]
2,601,472 
2,600,000 
e (　           ) 
1,905,665  		 100
[ 100.0]		 [ 120.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,421,198 		 100
[  99.8]
2,426,050 
2,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -40.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,860,000 円／㎡]  



港 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,697,642 
3,472,784 
9,224,858 
3,635,250 
5,589,608 		 （　0.9622）
5,378,321 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    192,082,893 円　　　　（　  2,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.40 Ｓ5 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   400 ％   78 ㎡      9.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階店舗、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
35.30 
83.9 
29.60 
11,000 
325,600 		 8.0  2,604,800 
0.0  0 

 2～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
8,000 
236,800 		 8.0  1,894,400 
0.0  0 

 3～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,400 
159,840 		 8.0  1,278,720 
0.0  0 

 4～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,000 
148,000 		 8.0  1,184,000 
0.0  0 

 5～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,000 
148,000 		 8.0  1,184,000 
0.0  0 

計
168.50 
87.8 
148.00 

1,018,240 		 8,145,920 
0 
⑨年額支払賃料      1,018,240 円　×　12ヶ月　＝　      12,218,880 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,065,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,284,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       664,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,620,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,145,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,386 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,697,642 円　　　　（　       162,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,554,284 円  　　　       13,284,480　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,034,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      556,700 円  　　　　     65,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,472,784 円　（　　　　　　        44,523 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9622    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0394 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,635,250 円  
（　　　　　        46,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,697,642 円      
②総費用 3,472,784 円      
③純収益　①－② 9,224,858 円      
④建物等に帰属する純収益 3,635,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,589,608 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,378,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,082,893 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目１２番２
 0104000094419-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-38 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　星　英彦   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目１２番２
｢新橋３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 小規模の店舗兼事務
所ビルが密集する商
業地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 新橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な飲食店舗が連たんする商業地域である。新橋駅西口地区の再開発が予定されているが現状では特段の地
域要因の変動はなく、暫く現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内において、小規模な飲食店舗等が多く建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、飲食店
舗事業者、不動産業者や投資家のほか、自己使用目的の事業法人等も想定される。駅近で繁華性の高い商業地は投資需
要が旺盛で地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地で、１㎡当たり２００万円
～３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。標準
地は比較的繁華性の高い商業地域であり、主たる需要者は実際の取引市場における価格を重視する一方で用途の多様性
等から収益性も勘案して取引の意思決定を行う傾向が見られることから、本件においては比準価格及び収益価格を関連
付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,070,000 円／㎡		 [116.9]
100		 100
[102.0]		 100
[131.8]		 [100.0]
100		 2,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇の
継続が個人消費に及ぼす影響なども、景気を
下押しするリスクとなっている。


小規模な飲食店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地
域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
商業

(100,320)
b ＷＴＮ（公
）０８
-106		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ＨＴＲ（公
）０８
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業

(100,480)
d ＥＴＨ（公
）０８
-119		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
中間画地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,742,304  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,899,111 		 100
[  77.4]
2,453,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,450,000 
b (　           ) 
2,698,689  		 100
[ 100.0]		 [ 131.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,554,173 		 100
[ 100.0]
3,554,173 
3,550,000 
c (　           ) 
2,324,668  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
3,016,902 		 100
[  98.5]
3,062,845 
3,060,000 
d (　           ) 
2,050,982  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,297,100 		 100
[  92.5]
2,483,351 
2,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,880,000 円／㎡]  



港 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,757,200 
3,476,940 
9,280,260 
3,635,250 
5,645,010 		 （　0.9622）
5,431,629 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    193,986,750 円　　　　（　  2,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.40 Ｓ5 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   400 ％   78 ㎡      9.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階までフロア貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な設計に基づく有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
35.30 
83.9 
29.60 
11,000 
325,600 		 12.0  3,907,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
8,000 
236,800 		 10.0  2,368,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,500 
162,800 		 10.0  1,628,000 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,000 
148,000 		 10.0  1,480,000 
0.0  0 

 5～ 5		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,000 
148,000 		 10.0  1,480,000 
0.0  0 

計
168.50 
87.8 
148.00 

1,021,200 		 10,863,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,021,200 円　×　12ヶ月　＝　      12,254,400 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,065,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,320,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       666,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,654,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,863,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,757,200 円　　　　（　       163,554 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,558,440 円  　　　       13,320,000　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,034,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      556,700 円  　　　　     65,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,476,940 円　（　　　　　　        44,576 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9622    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0394 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,635,250 円  
（　　　　　        46,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,757,200 円      
②総費用 3,476,940 円      
③純収益　①－② 9,280,260 円      
④建物等に帰属する純収益 3,635,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,645,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,431,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       69,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,986,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目１２番２
 0104000094419-0000
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備考