別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-36 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 3,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 7,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西新橋１丁目１０４番６外
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:1.5		 建築中

 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東33m都道、背面道 水道、ガス、下水 内幸町

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 内幸町駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋・虎ノ門エリア内の幹線道路沿いの商業地域に存するため、周辺の開発状況等の進展とともに発展的に推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 10,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の店舗兼事務所等が立地する商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争関係
が高い。需要者の中心は資金調達力のある不動産会社等である。近隣地域の周辺は再開発により街の機能更新が進んで
おり、古いビルの建替え等も散見される。事務所需要は回復しており、地価は強含みに推移している。規模により異な
るが、土地取引の中心価格帯は総額３０億円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準した市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地に店
舗兼事務所ビル等を建築して賃貸運営を想定して求めたもので収益性を反映している。幹線道路沿いの土地で高度利用
が可能であるため収益性も考慮し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[150.3]		 [102.0]
100		 10,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇傾向であるが円安傾向であり、堅
調な企業業績を反映し、優良不動産の需要は
堅調であり、価格も上昇傾向を継続している
。

近隣地域の周辺では再開発や建物の建替等が
行われ、地価は強含みに推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０８
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東36m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
b ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c ＫＭＭ（公
）０８
-133		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０８
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17.8m区
道、南東3m、
二方路
商業

(100,700)
e ＨＴＲ（公
）０８
-10		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10.8m区
道、北東8m、
角地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,747,934  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
9,297,521 		 100
[  87.1]
10,674,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
10,900,000 
b (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  79.8]
10,787,456 
11,000,000 
c (　           ) 
8,448,179  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,267,652 		 100
[  88.4]
10,483,769 
10,700,000 
d (　           ) 
8,543,984  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,297,865 		 100
[  88.1]
10,553,763 
10,800,000 
e (　           ) 
10,476,512  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
10,730,796 		 100
[  99.7]
10,763,085 
11,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 10,900,000 円／㎡]  



港 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,804,426 
52,170,116 
132,634,310 
51,103,800 
81,530,510 		 （　0.9495）
77,413,219 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  3,096,528,760 円　　　　（　  9,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 232.80 ＲＣ11 2,411.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   338 ㎡     14.0 m x   23.5 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・駐車場、２～１１階は事務所、フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 9～11		 事務所
218.50 
73.2 
160.00 
7,400 
1,184,000 		 10.0  11,840,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
218.50 
86.5 
189.00 
7,400 
1,398,600 		 10.0  13,986,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
226.40 
47.9 
108.50 
7,500 
813,750 		 12.0  9,765,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,411.40 
79.3 
1,911.50 

14,155,950 		 143,187,000 
0 
⑨年額支払賃料     14,155,950 円　×　12ヶ月　＝　     169,871,400 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,911.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,827,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       190,699,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,654,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,444,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       143,187,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,360,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,804,426 円　　　　（　       546,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,871,000 円  　　　　    957,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,151,316 円  　　　      193,099,104　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,099,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,134,500 円  　　　　    957,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       957,000 円  　　　　    957,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       957,000 円  　　　　    957,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,170,116 円　（　　　　　　       154,349 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 957,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 378,000 円／㎡　×　   2,411.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,103,800 円  
（　　　　　       151,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,804,426 円      
②総費用 52,170,116 円      
③純収益　①－② 132,634,310 円      
④建物等に帰属する純収益 51,103,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,530,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 77,413,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      229,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,096,528,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西新橋一丁目１０４番６
 0104000100117-0000
2 　港区西新橋一丁目１０４番１９
 0104000100128-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-36 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　武   TEL.
鑑定評価額 3,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 7,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西新橋１丁目１０４番６外
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:1.5		 建築中

 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東33m都道、背面道 水道、ガス、下水 内幸町

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 内幸町駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日比谷通り沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域であり、今後も周辺の再開発に伴い発展
的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 10,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内にあって、中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。典型的な需要者は、賃貸
用不動産の開発素地として購入する法人投資家、大手不動産会社等である。賃貸オフィス市場は改善しており、事務所
用地の価格も上昇傾向にある。土地価格（総額）は、３００㎡程度の規模の画地で２５～３５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替性を有する取引事例から求めた実証的な価格であり説得力は高い。収益価格は想定要素
を含むものの、賃貸による収益性を反映した理論的な価格である。本件はオフィスエリアにありその需要者は取引市場
における実勢価格を重視しつつ、収益性も考慮することを踏まえ、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地から
の検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[151.5]		 [102.0]
100		 10,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等による先行の不透明感はあるが、
賃料の上昇傾向及び投資用不動産に対する堅
調な需要を背景に不動産価格水準は上昇傾向
で推移している。

新橋・虎ノ門エリアの利便性に優れる高度商
業地域であり、オフィス賃貸市場の回復を背
景に地価は緩やかな上昇傾向にある。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＭＳＫ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
c ＹＡＳ（公
）０８
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17.8m区
道、南東3m、
二方路
商業

(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０８
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東36m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  80.5]
10,693,652 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
10,900,000 
b (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
11,559,773 		 100
[ 105.0]
11,009,308 
11,200,000 
c (　           ) 
8,543,984  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,297,865 		 100
[  93.0]
9,997,704 
10,200,000 
d (　           ) 
7,747,934  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
9,297,521 		 100
[  84.2]
11,042,186 
11,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 10,900,000 円／㎡]  



港 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,804,426 
53,358,607 
131,445,819 
48,166,800 
83,279,019 		 （　0.9495）
79,073,429 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  3,162,937,160 円　　　　（　  9,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 232.80 ＲＣ11 2,411.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   338 ㎡     14.0 m x   23.5 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・駐車場、２～１１階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・駐車場
226.40 
47.9 
108.50 
7,500 
813,750 		 12.0  9,765,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
218.50 
86.5 
189.00 
7,400 
1,398,600 		 10.0  13,986,000 
0.0  0 

 9～11		 事務所
218.50 
73.2 
160.00 
7,400 
1,184,000 		 10.0  11,840,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,411.40 
79.3 
1,911.50 

14,155,950 		 143,187,000 
0 
⑨年額支払賃料     14,155,950 円　×　12ヶ月　＝　     169,871,400 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,911.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,827,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       190,699,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,654,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,444,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       143,187,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,360,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,804,426 円　　　　（　       546,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,706,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 20,082,307 円  　　　      193,099,104　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,099,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,667,000 円  　　　　    902,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      53,358,607 円　（　　　　　　       157,866 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 902,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   2,411.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,166,800 円  
（　　　　　       142,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,804,426 円      
②総費用 53,358,607 円      
③純収益　①－② 131,445,819 円      
④建物等に帰属する純収益 48,166,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 83,279,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,073,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      233,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,162,937,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西新橋一丁目１０４番６
 0104000100117-0000
2 　港区西新橋一丁目１０４番１９
 0104000100128-0000
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備考