別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-35 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 6,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 8,480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂２丁目２０７番
｢赤坂２－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 615  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)

1.5:1		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ8F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 溜池山王近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 外堀通り、首都高、首相官邸
に囲まれた地域		 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 溜池山王近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 溜池山王駅周辺では超高層の再開発ビルが２棟完成したほか、近隣地域の背後や対面付近で建替工事が進んでい
るなど、都市機能の更新が進んでいる。今後も発展傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区、千代田区内の事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は不動産ファンド等の法人
投資家や、大手建設業者・不動産業者である。再開発による大型オフィスビルの供給が多いが、空室率は低下傾向にあ
り、賃料は底入れしている。そのため都心部の不動産投資需要も旺盛で、地価は安定的に推移している。取引の中心と
なる価格帯は、単価で１０，０００千円／㎡超、対象標準地の規模で総額７０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い幹線道路沿いの商業地域に所在するため、投資目的の開発業者が需要者の中心である。収益価格は収益性を反
映した理論的な価格である。一方、比準価格は市場性を反映しているが、採用した取引事例は不動産業者等も取引当事
者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[137.5]		 [100.0]
100		 11,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策、物価や金利上昇など懸念材
料は多いが、好調な株式市場や相対的に低い
国内金利などにより、良好な不動産市況が続
いている。

駅周辺では大型ビルが２棟完成した。事務所
の賃貸市況は回復しており、土地や投資用不
動産の需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
b ＹＯＳ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m都道、
北東5.4m、
北西3.6m、
南西6m、
四方路
商業

(100,700)
c ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＫＢＴ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
e ＨＴＲ（公
）０８
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.8m区道
、南東3.5m、
角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[ 110.0]
11,962,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,000,000 
b (　           ) 
9,152,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
8,847,581 		 100
[  85.5]
10,348,048 
10,300,000 
c (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[  93.1]
11,029,774 
11,000,000 
d (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
12,791,997 		 100
[  99.7]
12,830,488 
12,800,000 
e (　           ) 
9,133,774  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.8]
10,127,859 		 100
[  83.5]
12,129,172 
12,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,700,000 円／㎡]  



港 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

354,863,735 
102,562,596 
252,301,139 
103,596,000 
148,705,139 		 （　0.9335）
138,816,247 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  5,552,649,880 円　　　　（　  9,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 588.60 Ｓ8F1B 4,680.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   615 ㎡     30.5 m x   20.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗、２階店舗（生活利便施設）、３～８階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  66.7 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
558.60 
27.8 
155.10 
9,800 
1,519,980 		 12.0  18,239,760 
0.0  0 

 2～  		 店舗
553.43 
72.0 
398.70 
8,800 
3,508,560 		 12.0  42,102,720 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
558.60 
76.6 
428.10 
8,800 
3,767,280 		 10.0  37,672,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
67.00 
 
 
 
 		    
   

計
4,680.63 
66.7 
3,122.40 

27,632,220 		 286,379,280 
0 
⑨年額支払賃料     27,632,220 円　×　12ヶ月　＝　     331,586,640 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,122.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      33,721,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       365,308,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    19,165,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 352,143,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       286,379,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,720,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     354,863,735 円　　　　（　       577,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,820,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 34,531,696 円  　　　      371,308,560　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   41,840,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,490,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,940,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,940,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     102,562,596 円　（　　　　　　       166,768 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,940,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 395,000 円／㎡　×　   4,680.63 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 103,596,000 円  
（　　　　　       168,449 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 354,863,735 円      
②総費用 102,562,596 円      
③純収益　①－② 252,301,139 円      
④建物等に帰属する純収益 103,596,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 148,705,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 138,816,247 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      225,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,552,649,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂二丁目２０７番
 0104000015827-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-35 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 6,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 8,480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂２丁目２０７番
｢赤坂２－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 615  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)

1.5:1		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ8F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 溜池山王近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 溜池山王駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 溜池山王駅周辺では、大規模ビルが複数存し、中規模ビルなどが建替えや新築計画が進行中であり、今後も発展
的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸事業を目的と
した不動産事業者や収益物件取得を目的とした投資法人、自己使用を目的とした企業等である。視認性が高く、高度利
用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、強い不動産投資需要が見られる。画地規模、接道、視認性、容積率
等により価格には幅があるが、土地取引では６０～８０億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例に基づき試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地に
おける収益性を反映しており、説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目する
とともに、賃貸事業を想定した収益性を重視する。したがって、本件では比準価格及び収益価格はいずれも概ね同等の
信頼性を有すると判断し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[136.4]		 [100.0]
100		 11,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇傾向であるが円安傾向であり、堅
調な企業業績を反映し、優良不動産の需要は
堅調であり、価格も上昇傾向を継続している
。

周辺では複数の大規模ビルが竣工した。事務
所の賃貸借市況は良好であり、地価は上昇傾
向が続いている。


近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、個別
的要因に特段の変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
b ＨＴＲ（公
）０８
-519		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東6m、
南西6m、
南東4m、
四方路
商業
高度地区60m
(88,647)
c ＭＳＫ（公
）０８
-134		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東22m、
南西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,530)
d ＨＴＲ（公
）０８
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.8m区道
、南東3.5m、
角地
商業

(100,600)
e ＨＴＲ（公
）０８
-116		 港区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[ 110.0]
11,962,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,000,000 
b (　           ) 
11,049,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
10,984,657 		 100
[  91.2]
12,044,580 
12,000,000 
c (　           ) 
10,045,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
12,957,535 		 100
[ 110.2]
11,758,199 
11,800,000 
d (　           ) 
9,133,774  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.8]
10,127,859 		 100
[  86.8]
11,668,040 
11,700,000 
e (　  8,813,149) 
8,813,149  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
10,796,108 		 100
[  96.0]
11,245,946 
11,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,900,000 円／㎡]  



港 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

359,441,853 
108,563,472 
250,878,381 
100,392,000 
150,486,381 		 （　0.9335）
140,479,037 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  5,619,161,480 円　　　　（　  9,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 558.60 Ｓ8F1B 4,680.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   615 ㎡     30.5 m x   20.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗（生活利便施設）、３～８階事務所、地下１階駐車場を想定。 ⑦有効率　  66.7 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
558.60 
27.8 
155.10 
9,900 
1,535,490 		 12.0  18,425,880 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
553.43 
72.0 
398.70 
8,800 
3,508,560 		 12.0  42,102,720 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
558.60 
76.6 
428.10 
8,800 
3,767,280 		 10.0  37,672,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
67.00 
 
 
 
 		    
   

計
4,680.63 
66.7 
3,122.40 

27,647,730 		 286,565,400 
0 
⑨年額支払賃料     27,647,730 円　×　12ヶ月　＝　     331,772,760 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   3,122.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,468,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       369,241,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    19,122,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 356,719,482 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       286,565,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,722,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     359,441,853 円　　　　（　       584,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,640,000 円  　　　　  1,880,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 41,342,572 円  　　　      375,841,560　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   41,840,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,980,000 円  　　　　  1,880,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,880,000 円  　　　　  1,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,880,000 円  　　　　  1,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     108,563,472 円　（　　　　　　       176,526 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 382,000 円／㎡　×　   4,680.63 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,392,000 円  
（　　　　　       163,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 359,441,853 円      
②総費用 108,563,472 円      
③純収益　①－② 250,878,381 円      
④建物等に帰属する純収益 100,392,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 150,486,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 140,479,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      228,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,619,161,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂二丁目２０７番
 0104000015827-0000
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備考