別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-33 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 3,750,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋２丁目８番５外
｢新橋２－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北東33m都道 水道、ガス、下水 新橋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 新橋駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「新橋」駅に近い高度商業地域であり、小規模で築年の古いビルの建替えが進むものと考えられるが、当面
は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中
心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。新橋駅に近く商業収益性が高いため、需
用者の投資意欲は高い。土地建物総額は、５０億円～１００億円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得
力がある。需要者は投資目的の法人、機関投資家、大手企業等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収
益価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 [100.0]
100		 12,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇の影響はこれから。投資環境は依然
として良好であり、都心部に資金が集中して
いる。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
b ＦＪＮ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東40m国道、
南西4m、角地
商業
高度地区最高60m
(100,700)
c ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
d ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ОＺＷ（公
）０８
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m国道、
南11m、角地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[ 126.8]
13,709,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,700,000 
b (　           ) 
15,782,284  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
17,732,903 		 100
[  89.2]
19,879,936 
19,900,000 
c (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[  86.6]
15,195,242 
15,200,000 
d (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[  82.3]
12,477,181 
12,500,000 
e (　           ) 
10,493,663  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,793,482 		 100
[  78.0]
13,837,797 
13,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,800,000 円／㎡]  



港 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

229,613,196 
69,103,678 
160,509,518 
70,488,000 
90,021,518 		 （　0.9335）
84,035,087 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  3,361,403,480 円　　　　（　 11,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 251.18 Ｓ14 3,335.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   293 ㎡     16.0 m x   18.5 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を駐車場、２階を店舗、３～１４階を事務所（フロア貸し）と想定した。 ⑦有効率　  64.7 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
237.14 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
237.14 
70.0 
166.00 
9,800 
1,626,800 		 12.0  19,521,600 
0.0  0 

 3～14		 事務所
237.14 
70.0 
166.00 
7,700 
1,278,200 		 6.0  7,669,200 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,335.96 
64.7 
2,158.00 

16,965,200 		 111,552,000 
0 
⑨年額支払賃料     16,965,200 円　×　12ヶ月　＝　     203,582,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   2,158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,334,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  70,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       234,916,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    13,089,828 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 228,546,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,552,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,059,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,720 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     229,613,196 円　　　　（　       783,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,960,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 28,271,478 円  　　　      241,636,560　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   23,012,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,220,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      69,103,678 円　（　　　　　　       235,849 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 383,000 円／㎡　×　   3,335.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,488,000 円  
（　　　　　       240,573 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 229,613,196 円      
②総費用 69,103,678 円      
③純収益　①－② 160,509,518 円      
④建物等に帰属する純収益 70,488,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,021,518 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,035,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      286,809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,361,403,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋二丁目８番５
 0104000091793-0000
2 　港区新橋二丁目８番６
 0104000091794-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-33 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 3,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋２丁目８番５外
｢新橋２－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北東33m都道 水道、ガス、下水 新橋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 新橋駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域で、商業地域としては成熟している。今後も概ね現状の土
地利用が維持されると予測されるが、古いビルの建替えも進むものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区において高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者には、不動産投資ファン
ド、不動産会社のほか一般事業法人等が想定される。不動産投資や開発は堅調に推移しており、地価は強含みで推移し
ている。開発適地の供給が少ないことから、比較的大規模な土地は希少性が高い。需要の中心価格帯は、標準規模の土
地で１㎡単価約１，２００万～１，３００万円程度、総額は３０～４０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者には、不動産開発会社のほか一般事業法人等が想定される。これらの需要者は、不動産の収益性や利便性を重視
するとともに、代替・競争不動産の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格に基づく実証的な価格である。
収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比準価格と収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.2]		 [100.0]
100		 12,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇傾向であるが円安傾向であり、堅
調な企業業績を反映し、優良不動産の需要は
堅調であり、価格も上昇傾向を継続している
。

本標準地は高層の店舗兼事務所ビル等が建ち
並ぶ商業地域に所在する。地域要因に特段の
変動は認められない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０８
-132		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ОＺＷ（公
）０８
-103		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m区道、
中間画地
商業

(100,700)
c ＷＴＮ（公
）０８
-108		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西39.8m都
道、
北西8.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
d ＨＴＲ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西7.9m区道、
中間画地
商業

(100,700)
e ОＺＷ（公
）０８
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m国道、
南11m、角地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,394,067  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,305,291 		 100
[  77.4]
13,314,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,300,000 
b (　           ) 
10,700,701  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,305,806 		 100
[  89.1]
13,811,230 
13,800,000 
c (　           ) 
11,768,986  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
12,408,853 		 100
[  91.0]
13,636,102 
13,600,000 
d (　           ) 
10,468,153  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,043,901 		 100
[  79.4]
13,909,195 
13,900,000 
e (　           ) 
10,493,663  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,793,482 		 100
[  78.8]
13,697,312 
13,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,600,000 円／㎡]  



港 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

236,969,063 
70,674,539 
166,294,524 
74,760,000 
91,534,524 		 （　0.9335）
85,447,478 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  3,417,899,120 円　　　　（　 11,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 251.18 Ｓ14 3,335.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   293 ㎡     16.0 m x   18.5 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場、２階は店舗、３～１４階は事務所、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  64.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
237.14 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
237.14 
70.0 
166.00 
9,650 
1,601,900 		 12.0  19,222,800 
1.0  1,601,900 

 3～14		 事務所
237.14 
70.0 
166.00 
8,150 
1,352,900 		 12.0  16,234,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,335.96 
64.7 
2,158.00 

17,836,700 		 214,040,400 
1,601,900 
⑨年額支払賃料     17,836,700 円　×　12ヶ月　＝　     214,040,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,050 円／㎡　×　   2,158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,190,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  70,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       241,231,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    13,405,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 234,545,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       214,040,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,033,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,601,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         390,039 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     236,969,063 円　　　　（　       808,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,200,000 円  　　　　  1,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 28,762,339 円  　　　      247,951,200　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   23,012,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,900,000 円  　　　　  1,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,400,000 円  　　　　  1,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,400,000 円  　　　　  1,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      70,674,539 円　（　　　　　　       241,210 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 401,000 円／㎡　×　   3,335.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,760,000 円  
（　　　　　       255,154 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 236,969,063 円      
②総費用 70,674,539 円      
③純収益　①－② 166,294,524 円      
④建物等に帰属する純収益 74,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,534,524 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 85,447,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      291,630 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,417,899,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋二丁目８番５
 0104000091793-0000
2 　港区新橋二丁目８番６
 0104000091794-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考