別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-26 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 48,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南２丁目１６番２外
｢港南２－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,950)
不整形
1:2.5		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ30F3B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ大規模開
発地域		 西25m区道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   190 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  93.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 品川駅東口地区再開発により
創出された大規模オフィス街		 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 品川駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,950)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 一帯はオフィス街として成熟しており、現状のまま推移するものと思われる。品川駅西口や高輪ゲートウェイ駅
周辺の再開発が進めば品川駅の更なる発展が見込まれるが、オフィスのテナント獲得競争の激化も予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区、品川区内の高度商業地域のほか、その周辺区のオフィス街である。需要者の中心は不動産ファンド
等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。都内では再開発による大型オフィスビルの供給が相次ぎ、競争
は激化しているが、都心部の不動産投資需要は全般的に旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる
価格帯は、対象地の規模で単価で１２，０００千円／㎡超、総額４５０億円超である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係が認められる取引事例に基づき比準して求めたものであり、実証的な価格である。一方、収
益価格は、賃貸市場の動向を反映した投資採算性に着目して求めた理論的な価格であり、一定の想定要素を含むものの
、相応の説得力を有する。以上を踏まえ、現実の市場における取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格につい
ても比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動等により先行
きに対する不透明感が残る市場であるが、優
良物件に対する需要は堅調である。


都内各所で再開発が行われ、大規模オフィス
の新規供給が多いため、好調な区内の不動産
市況の中ではやや弱い動きが続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０８
-547		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
南11m、東11m、
三方路
商業
住宅付置義務
駐車付置義務
(100,700)
b ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
c ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＨＴＲ（公
）０８
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東32.9m国
道、
北11.1m、
二方路
商業

(100,700)
e ＹＯＳ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m都道、
北東5.4m、
北西3.6m、
南西6m、
四方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  7,412,945) 
7,973,955  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
9,400,526 		 100
[  74.9]
12,550,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
12,200,000 
b (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[ 121.8]
14,271,778 
13,800,000 
c (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[  76.5]
13,423,163 
13,000,000 
d (　           ) 
10,423,998  		 100
[ 130.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
9,665,182 		 100
[  77.3]
12,503,470 
12,100,000 
e (　           ) 
9,152,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
8,847,581 		 100
[  62.4]
14,178,816 
13,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,200,000 円／㎡]  



港 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,978,445,722 
875,332,387 
2,103,113,335 
934,500,000 
1,168,613,335 		 （　0.9023）
1,054,439,812 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 42,177,592,480 円　　　　（　 11,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,978.00 ＳＲＣ20F2B 40,549.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   950 ％   3,811 ㎡     40.0 m x   95.3 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２・１階駐車場１２０台、１・２階店舗、３～１６階事務所（フロア貸し）、１７～２０階共同住宅（ファミリー）と想定 ⑦有効率　  66.9 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
1,688.50 
 
 
 
 		    
   

 1～ 2		 店舗
1,835.00 
52.2 
958.50 
8,590 
8,233,515 		 12.0  98,802,180 
0.0  0 

 3～16		 事務所
1,959.00 
76.6 
1,500.00 
8,180 
12,270,000 		 12.0  147,240,000 
0.0  0 

17～20		 居宅
1,519.00 
69.2 
1,051.00 
5,500 
5,780,500 		 1.0  5,780,500 
1.0  5,780,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
40,549.00 
66.9 
27,121.00 

211,369,030 		 2,282,086,360 
23,122,000 
⑨年額支払賃料    211,369,030 円　×　12ヶ月　＝　   2,536,428,360 円 
⑩a共益費（管理費）           1,500 円／㎡　×　  27,121.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     488,178,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      86,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     3,024,606,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      86,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   159,870,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,951,136,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,282,086,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      21,679,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       23,122,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       5,629,860 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,978,445,722 円　　　　（　       781,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 52,500,000 円  　　　　 17,500,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 335,988,687 円  　　　    3,111,006,360　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  303,093,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  148,750,000 円  　　　　 17,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    17,500,000 円  　　　　 17,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    17,500,000 円  　　　　 17,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     875,332,387 円　（　　　　　　       229,686 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9023    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　  40,549.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 934,500,000 円  
（　　　　　       245,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,978,445,722 円      
②総費用 875,332,387 円      
③純収益　①－② 2,103,113,335 円      
④建物等に帰属する純収益 934,500,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,168,613,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,054,439,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      276,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,177,592,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南二丁目１６番２
 0104001102707-0000
2 　港区港南二丁目１６番１２
 0104001134457-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
港 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-26 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　江藤　恭之   TEL.
鑑定評価額 47,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南２丁目１６番２外
｢港南２－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,950)
不整形
1:2.5		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ30F3B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ大規模開
発地域		 西25m区道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   190 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  93.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 品川駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,950)
防火 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 規模の大きな高層ビルが建ち並ぶ業務系商業地域である。品川駅は中央新幹線新駅の開業によりターミナル駅と
しての性格が一層向上し、さらなる地域の発展が見込まれると予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区を中心とする高度商業地域であり、主たる需要者層は、豊富な資金調達力を有する国内外の不動産フ
ァンドや大手不動産会社等であると考えられる。対象標準地周辺は再開発による大規模ビルが多く、交通利便性が優れ
た地域であることから相対的に安定した事務所需要を有しており、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる
価格帯は土地建物総額で数百億円規模となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。収益価格は一部に想定要素を含
むが対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得
力の高い価格である。よって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、さらに周辺標準地との広域的な検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあるほか、資金調達環境が
良好であり、不動産市況は全般的に好調。



オフィス市況は回復傾向にあり、また不動産
投資需要は旺盛である。地域要因に特段の変
動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
b ＦＪＮ（公
）０８
-407		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12m区道、
南西12m、
東8m、
三方路
商業
地区計画等
(100,1000)
c ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
d ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[ 132.9]
13,079,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
12,700,000 
b (　           ) 
18,952,062  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 146.7]
14,495,033 		 100
[  75.7]
19,147,996 
18,600,000 
c (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  58.7]
14,665,060 
14,200,000 
d (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[  92.7]
14,195,340 
13,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　 +40.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -35.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -45.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,200,000 円／㎡]  



港 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,982,510,893 
815,468,387 
2,167,042,506 
891,780,000 
1,275,262,506 		 （　0.9023）
1,150,669,359 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 46,026,774,360 円　　　　（　 12,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,978.00 ＳＲＣ20F2B 40,714.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   950 ％   3,811 ㎡     40.0 m x   95.3 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗及び３～１６階事務所（フロア貸）。１７～２０階共同住宅（専有５７～１１５㎡）。Ｂ１・Ｂ２階駐車場１２０台等。 ⑦有効率　  66.6 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
塔屋
  ～  		 機械室
165.00 
 
 
 
 		    
   

17～20		 住居
1,519.00 
69.2 
1,051.00 
5,500 
5,780,500 		 1.0  5,780,500 
1.0  5,780,500 

 3～16		 事務所
1,959.00 
76.6 
1,500.00 
8,200 
12,300,000 		 10.0  123,000,000 
0.0  0 

 1～ 2		 店舗
1,835.00 
52.2 
958.50 
8,000 
7,668,000 		 12.0  92,016,000 
0.0  0 
地下
 1～ 2		 駐車場・機械室等
1,688.50 
 
 
 
 		    
   

計
40,714.00 
66.6 
27,121.00 

210,658,000 		 1,929,154,000 
23,122,000 
⑨年額支払賃料    210,658,000 円　×　12ヶ月　＝　   2,527,896,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,550 円／㎡　×　  27,121.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     504,450,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      86,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     3,032,346,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      86,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   160,257,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,958,489,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,929,154,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      18,326,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       23,122,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       5,629,860 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  7,200,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        64,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,982,510,893 円　　　　（　       782,606 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 50,100,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 286,924,687 円  　　　    3,118,746,600　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  303,093,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  141,950,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    16,700,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    16,700,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     815,468,387 円　（　　　　　　       213,978 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9023    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　  40,714.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 891,780,000 円  
（　　　　　       234,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,982,510,893 円      
②総費用 815,468,387 円      
③純収益　①－② 2,167,042,506 円      
④建物等に帰属する純収益 891,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,275,262,506 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,150,669,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      301,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,026,774,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南二丁目１６番２
 0104001102707-0000
2 　港区港南二丁目１６番１２
 0104001134457-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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16 　
17 　
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19 　
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35 　
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44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考