別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 18,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門４丁目１７番１２
｢虎ノ門４－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
住宅付置義務


(100,500)

1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅
Ｓ12F2B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 神谷町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 神谷町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域における大規模再開発事業などの進展により、今後は地域全体においてより一層都市機能等の発展が期
待されるとともに、近隣地域においても活性化が期待されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び周辺区において大規模事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。需要者層は、不動産投資
ファンドや大手不動産業者等が中心である。周辺地域における大規模複合ビルを中心とした開発の進展や回復傾向にあ
るオフィス市場を背景に、地価は引き続き上昇基調にある。土地の中心価格帯は、画地条件や規模等によって幅が認め
られるが、対象標準地の規模で総額１８０億～１９０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する高度利用が可能な商業地域に存する取引事例の価格から求めたもので、
市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場における収益性を反映した理論的価格である。本件
においては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映した比準価格並びに収益性を反映した収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,100,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[ 97.0]		 100
[155.4]		 [100.0]
100		 8,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。


オフィス市況は空室率の低下など回復傾向に
あり、不動産投資の需要は堅調であり、地価
は引き続き上昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　 +45.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＹＯＳ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m都道、
北東5.4m、
北西3.6m、
南西6m、
四方路
商業

(100,700)
c ＨＴＲ（公
）０８
-547		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
南11m、東11m、
三方路
商業
住宅付置義務
駐車付置義務
(100,700)
d ＨＴＲ（公
）０８
-518		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西16m区道、
北10m、
南7.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  98.0]
8,784,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,780,000 
b (　           ) 
9,152,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
8,847,581 		 100
[ 103.0]
8,589,884 
8,590,000 
c (　  7,412,945) 
7,973,955  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
9,400,526 		 100
[ 105.1]
8,944,363 
8,940,000 
d (　           ) 
8,230,951  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,426,926 		 100
[  90.1]
9,352,859 
9,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,800,000 円／㎡]  



港 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

995,443,664 
242,352,895 
753,090,769 
289,428,000 
463,662,769 		 （　0.9335）
432,829,195 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 17,313,167,800 円　　　　（　  7,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅 1,396.20 Ｓ9 12,184.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   2,208 ㎡     53.6 m x   44.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,836.80 
26.4 
485.10 
10,500 
5,093,550 		 12.0  61,122,600 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,385.90 
81.5 
1,129.20 
8,400 
9,485,280 		 10.0  94,852,800 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
646.20 
76.4 
493.60 
5,300 
2,616,080 		 2.0  5,232,160 
1.0  2,616,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,184.30 
72.9 
8,883.10 

74,106,590 		 730,324,360 
2,616,080 
⑨年額支払賃料     74,106,590 円　×　12ヶ月　＝　     889,279,080 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　     128,982,612 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,018,261,692 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    53,193,085 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 987,868,607 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       730,324,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,938,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,616,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         636,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     995,443,664 円　　　　（　       450,835 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,260,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 119,722,095 円  　　　    1,041,061,692　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   49,460,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   46,070,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,420,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,420,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     242,352,895 円　（　　　　　　       109,761 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 424,000 円／㎡　×　  12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 289,428,000 円  
（　　　　　       131,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 995,443,664 円      
②総費用 242,352,895 円      
③純収益　①－② 753,090,769 円      
④建物等に帰属する純収益 289,428,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 463,662,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 432,829,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      196,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,313,167,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門四丁目１７番１２
 0104000119197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
港 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 18,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門４丁目１７番１２
｢虎ノ門４－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
住宅付置義務


(100,500)

1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅
Ｓ12F2B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 神谷町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 神谷町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。周辺地域の再開発事業の進展等により都市機能が向上し、今後も
高度商業地域として発展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において、主として高層の店舗兼事務所ビル・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。
主たる需要者は収益物件の開発用地として購入を検討する不動産会社、不動産ファンド会社、投資家等である。都心の
好立地物件は供給が少ない一方で需要は堅調である。オフィス市況は回復傾向にあり、不動産の取引価格は強含みで推
移している。需要の中心となる価格帯（総額）は標準地と同規模程度の画地で１５０～２００億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価
格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,100,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[ 97.0]		 100
[156.9]		 [100.0]
100		 8,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による金融政策の動向や経済活動へ
の影響には留意が必要であるが、東京都心部
の不動産価格や賃料水準は底堅く推移してい
る。

周辺地域では再開発事業が進捗している。賃
貸オフィス市場は回復傾向にあり、地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +45.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０８
-121		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m区道
、北東5.4m、
二方路
商業

(100,554)
b ＨＴＲ（公
）０８
-547		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
南11m、東11m、
三方路
商業
住宅付置義務
駐車付置義務
(100,700)
c ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
d ＨＴＲ（公
）０８
-518		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西16m区道、
北10m、
南7.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,891,301  		 100
[ 100.0]		 [ 117.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,059,523 		 100
[ 100.8]
8,987,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,990,000 
b (　  7,412,945) 
7,973,955  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
9,400,526 		 100
[ 116.2]
8,089,954 
8,090,000 
c (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[ 102.0]
8,439,598 
8,440,000 
d (　           ) 
8,230,951  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,426,926 		 100
[  87.3]
9,652,836 
9,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,790,000 円／㎡]  



港 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

974,889,234 
235,337,834 
739,551,400 
283,554,000 
455,997,400 		 （　0.9335）
425,673,573 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 17,026,942,920 円　　　　（　  7,710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅 1,396.20 Ｓ9 12,184.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   2,208 ㎡     53.6 m x   44.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所（フロア貸し）、９階は住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,836.80 
26.4 
485.10 
10,000 
4,851,000 		 12.0  58,212,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,385.90 
81.5 
1,129.20 
8,200 
9,259,440 		 10.0  92,594,400 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
646.20 
76.4 
493.60 
5,600 
2,764,160 		 2.0  5,528,320 
1.0  2,764,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,184.30 
72.9 
8,883.10 

72,431,240 		 711,901,120 
2,764,160 
⑨年額支払賃料     72,431,240 円　×　12ヶ月　＝　     869,174,880 円 
⑩a共益費（管理費）           1,197 円／㎡　×　   8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　     127,596,848 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       996,771,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    52,118,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 967,453,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       711,901,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,763,061 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,764,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         673,031 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     974,889,234 円　　　　（　       441,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,930,000 円  　　　　  5,310,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 114,192,034 円  　　　    1,019,571,728　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   49,460,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,135,000 円  　　　　  5,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,310,000 円  　　　　  5,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,310,000 円  　　　　  5,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     235,337,834 円　（　　　　　　       106,584 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 415,000 円／㎡　×　  12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 283,554,000 円  
（　　　　　       128,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 974,889,234 円      
②総費用 235,337,834 円      
③純収益　①－② 739,551,400 円      
④建物等に帰属する純収益 283,554,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 455,997,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 425,673,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      192,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,026,942,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門四丁目１７番１２
 0104000119197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考