別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 753,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金台２丁目２１番５外
｢白金台２－２６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南東35m国道 水道、ガス、下水 高輪台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 高輪台駅近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ熟成した商業地域である。当面は現
在の状況を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内における幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はマンション
開発業者、不動産業者及び機関投資家等である。マンション用地としての需要も根強い地域で、地価は引き続き上昇傾
向にある。また売買市場と同様に、賃貸市場における居住用物件の需要も高い。取引の価格帯（総額）は、取引される
画地規模が様々であるため幅があるが、複合不動産で概ね８億円～１４億円程度の取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する幹線道路・準幹線道路沿いの高度商業地から取引事例を選択しており、取引市場の
実態を反映し、類似性及び規範性が高く説得力がある。一方、投資用物件として取得する需要者層を考慮すると、収益
性に着目した収益価格も重視すべき価格である。従って、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,200,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[100.0]		 100
[139.6]		 [100.0]
100		 3,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。


幹線道路沿いの商業地域であり、老朽化や旧
式化した建物の建替えなども進んでおり、今
後はさらに高度利用が進展するものと予測さ
れる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ОＺＷ（公
）０８
-120		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27m都道、
南西3.5m、
二方路
商業

(100,500)
b ＮＳＫ（公
）０８
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m区道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
中高層階住居専用
(100,400)
c ＫＭＭ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24.9m国
道、
北西8.1m、
角地
商業
高度地区40m
(100,500)
d ＦＪＮ（公
）０８
-8		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＭＳＫ（公
）０８
-117		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西25m国道、
南4m、角地
商業

(86,534)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,416,433  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
4,279,099 		 100
[ 113.3]
3,776,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,780,000 
b (　           ) 
3,714,638  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,524,429 		 100
[ 111.4]
4,061,426 
4,060,000 
c (　           ) 
3,704,951  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
4,528,273 		 100
[ 110.4]
4,101,697 
4,100,000 
d (　           ) 
4,347,055  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,520,937 		 100
[ 117.6]
3,844,334 
3,840,000 
e (　           ) 
3,290,703  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,538,289 		 100
[  87.8]
4,029,942 
4,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,960,000 円／㎡]  



港 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,705,944 
16,684,235 
45,021,709 
24,064,200 
20,957,509 		 （　0.9181）
19,241,089 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    663,485,828 円　　　　（　  3,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.74 ＲＣ13 1,177.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   212 ㎡     10.6 m x   22.6 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（コンパクトタイプ約２６～３１㎡程度、上層階一部は約５３～５４㎡）を想定。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 高層店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.74 
35.8 
42.14 
8,400 
353,976 		 6.0  2,123,856 
1.0  353,976 

 2～11		 共同住宅
91.00 
93.2 
84.82 
4,850 
411,377 		 2.0  822,754 
1.0  411,377 

12～12		 共同住宅
91.00 
93.8 
85.32 
4,850 
413,802 		 2.0  827,604 
1.0  413,802 

13～13		 共同住宅
58.26 
91.1 
53.08 
4,850 
257,438 		 2.0  514,876 
1.0  257,438 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,177.00 
87.4 
1,028.74 

5,138,986 		 11,693,876 
5,138,986 
⑨年額支払賃料      5,138,986 円　×　12ヶ月　＝　      61,667,832 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,028.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,851,732 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼共同住宅の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,519,564 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,175,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,343,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,693,876 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,138,986 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,251,266 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,705,944 円　　　　（　       291,066 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,383,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,527,935 円  　　　       63,519,564　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      932,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,918,500 円  　　　　    461,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,684,235 円　（　　　　　　        78,699 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9181    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 461,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   1,177.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,064,200 円  
（　　　　　       113,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,705,944 円      
②総費用 16,684,235 円      
③純収益　①－② 45,021,709 円      
④建物等に帰属する純収益 24,064,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,957,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,241,089 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       90,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    663,485,828 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金台二丁目２１番５
 0104000087242-0000
2 　港区白金台二丁目２１番６
 0104000087243-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 755,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金台２丁目２１番５外
｢白金台２－２６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南東35m国道 水道、ガス、下水 高輪台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 高輪台駅近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 東京都は高輪台交差点を挟み白金台方面及び港南方面にかけて環状４号線の整備事業に着手している。この道路
が開通すると高輪台駅周辺の活性化が期待されるが、当面は現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に高輪・白金・芝・三田地区を中心とする商業地域である。対象標準地は駅近接の交通便良好な位置に
あり、店舗及び共同住宅の開発需要も見られる。主たる需要者は中堅・中小規模の不動産業者、事業法人、個人富裕層
等である。最寄り駅背後の人口増もあってテナント需要は堅調で、不動産投資需要も強含んでいる。需要の中心となる
土地取引価格帯は対象標準地程度の規模で約６～８億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択し、試算して求めた実証的な価格である。収益価格はその収益性に着
目して求めた理論的な価格である。中心的需要者からすれば投資採算性を重視する収益価格が説得力を有するが、立地
条件良好な物件は、現状では旺盛な投資物件需要により、相対的希少性に着目した比準価格も重視すべきである。以上
より、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,200,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[100.0]		 100
[139.2]		 [100.0]
100		 3,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の有金利政策への転換にも係わらず、住
宅、開発用不動産共に需要は堅調であり、価
格も上昇傾向を継続している。


高輪台駅に近接して交通利便性が良好なため
、店舗や賃貸マンションのテナント需要は堅
調で、マンションを中心に賃料も上昇基調で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０８
-121		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16.5m都道、
中間画地
近商
高度3種最高24m
特別用途地区
(90,300)
b ＩＲＳ（公
）０８
-120		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12.9m区
道、中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
c ＩＣＫ（公
）０８
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m国道、
南東4.4m、
二方路
商業

(100,700)
d ОＺＷ（公
）０８
-120		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27m都道、
南西3.5m、
二方路
商業

(100,500)
e ＫＭＭ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24.9m国
道、
北西8.1m、
角地
商業
高度地区40m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,126,840  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,547,954 		 100
[  62.7]
4,063,722 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,060,000 
b (　           ) 
3,237,119  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,046,399 		 100
[  92.2]
4,388,719 
4,390,000 
c (　           ) 
4,767,050  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,047,465 		 100
[ 136.8]
3,689,667 
3,690,000 
d (　           ) 
3,416,433  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
4,005,237 		 100
[ 125.4]
3,193,969 
3,190,000 
e (　           ) 
3,704,951  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
4,528,273 		 100
[  90.3]
5,014,699 
5,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,830,000 円／㎡]  



港 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,279,773 
12,642,697 
47,637,076 
25,918,500 
21,718,576 		 （　0.9181）
19,939,825 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    687,580,172 円　　　　（　  3,240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.74 ＲＣ13 1,177.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   212 ㎡     10.6 m x   22.6 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１Ｒ又は１Ｋの約２６～３１㎡が中心で上層階の一部は約５３～５４㎡）を想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種の建物用途として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
117.74 
35.8 
42.14 
8,000 
337,120 		 10.0  3,371,200 
0.0  0 

 2～11		 共同住宅
91.00 
93.2 
84.82 
4,700 
398,654 		 2.0  797,308 
1.0  398,654 

12～  		 共同住宅
91.00 
93.8 
85.32 
4,850 
413,802 		 2.0  827,604 
1.0  413,802 

13～  		 共同住宅
58.26 
91.1 
53.08 
4,900 
260,092 		 2.0  520,184 
1.0  260,092 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,177.00 
87.4 
1,028.74 

4,997,554 		 12,692,068 
4,660,434 
⑨年額支払賃料      4,997,554 円　×　12ヶ月　＝　      59,970,648 円 
⑩a共益費（管理費）             175 円／㎡　×　   1,028.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,160,354 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼共同住宅の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,131,002 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,106,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,024,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,692,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,660,434 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,134,746 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,279,773 円　　　　（　       284,339 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,401,000 円  　　　　    467,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,405,397 円  　　　       62,131,002　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      932,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,969,500 円  　　　　    467,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       467,000 円  　　　　    467,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       467,000 円  　　　　    467,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,642,697 円　（　　　　　　        59,635 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9181    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 467,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　   1,177.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,918,500 円  
（　　　　　       122,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,279,773 円      
②総費用 12,642,697 円      
③純収益　①－② 47,637,076 円      
④建物等に帰属する純収益 25,918,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,718,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,939,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    687,580,172 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金台二丁目２１番５
 0104000087242-0000
2 　港区白金台二丁目２１番６
 0104000087243-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考