別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
港 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-13 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　江藤　恭之   TEL.
鑑定評価額 5,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝５丁目２０２番１外
｢芝５－３１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 709  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)
不整形
1:1.5		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ12F1B		 高層店舗兼事務所ビ
ル等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東33m国道、背面道 水道、ガス、下水 田町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 田町駅北西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域内に特段変動要因がないことから今後も
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区を中心とする商業地域で、特に高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中心は投資用不動産
の取得を目的とした法人、機関投資家等である。繁華性の高い規模のまとまった土地は供給が限定的で希少性を有する
ため地価は上昇傾向で推移した。土地は１㎡当り７００万円～９００万円、土地建物総額は、５０億円～７０億円が中
心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、最寄駅への接近性も良好である。比準価格は市場の実
勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は
希少性が高く、市場性を重視して取引される傾向が強い。よって本件では比準価格と収益価格を関連づけて、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,000,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.3]		 [100.0]
100		 8,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあるほか、資金調達環境が
良好であり、不動産市況は全般的に好調。



最寄駅接近性に恵まれた幹線道路沿いの商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
南東5.5m、
北西4.5m、
南西3.6m、
四方路
商業

(100,600)
b ＨＴＲ（公
）０８
-547		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
南11m、東11m、
三方路
商業
住宅付置義務
駐車付置義務
(100,700)
c ＨＴＲ（公
）０８
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.8m区道
、南東3.5m、
角地
商業

(100,600)
d ＮＳＫ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西27m国道、
南東6.2m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ＹＯＳ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m都道、
北東5.4m、
北西3.6m、
南西6m、
四方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,353,784  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,777,370 		 100
[  80.4]
8,429,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,430,000 
b (　  7,412,945) 
7,973,955  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
9,400,526 		 100
[ 108.9]
8,632,255 
8,630,000 
c (　           ) 
9,133,774  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.8]
10,127,859 		 100
[  98.4]
10,292,540 
10,300,000 
d (　           ) 
9,575,627  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,268,720 		 100
[ 121.2]
8,472,541 
8,470,000 
e (　           ) 
9,152,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
8,847,581 		 100
[ 106.7]
8,292,016 
8,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,450,000 円／㎡]  



港 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

370,739,130 
103,053,058 
267,686,072 
121,752,000 
145,934,072 		 （　0.9335）
136,229,456 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  5,449,178,240 円　　　　（　  7,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 525.14 Ｓ10F1B 5,503.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   709 ㎡     25.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は駐車場、１階はフロア貸しの店舗、２階は分割貸しの店舗、３～１０階は事務所、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
324.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
515.90 
33.3 
171.93 
8,000 
1,375,440 		 10.0  13,754,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
515.90 
67.0 
345.45 
7,500 
2,590,875 		 10.0  25,908,750 
0.0  0 

 3～10		 事務所
515.90 
80.4 
415.00 
7,300 
3,029,500 		 10.0  30,295,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
5,503.00 
69.7 
3,837.38 

28,202,315 		 282,023,150 
0 
⑨年額支払賃料     28,202,315 円　×　12ヶ月　＝　     338,427,780 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,837.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,443,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       379,871,484 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    19,371,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 368,059,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       282,023,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,679,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     370,739,130 円　　　　（　       522,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,840,000 円  　　　　  2,280,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 43,779,758 円  　　　      387,431,484　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,493,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,380,000 円  　　　　  2,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,280,000 円  　　　　  2,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,280,000 円  　　　　  2,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     103,053,058 円　（　　　　　　       145,350 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 395,000 円／㎡　×　   5,503.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,752,000 円  
（　　　　　       171,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 370,739,130 円      
②総費用 103,053,058 円      
③純収益　①－② 267,686,072 円      
④建物等に帰属する純収益 121,752,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 145,934,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 136,229,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      192,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,449,178,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝五丁目２０２番１
 0104000070055-0000
2 　港区芝五丁目２０２番３
 0104000070057-0000
3 　港区芝五丁目５０７番４
 0104000070271-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-13 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 5,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝５丁目２０２番１外
｢芝５－３１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 709  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車付置義務
住宅付置義務

(100,700)
不整形
1:1.5		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ12F1B		 高層店舗兼事務所ビ
ル等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東33m国道、背面道 水道、ガス、下水 田町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 田町駅北西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車付置義務
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内に格別の変動要因はないため、今後も現状を維持す
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及びその周辺区の商業地域であり、特に芝地区を中心とする商業地域との価格牽連性が強く認められ
る。需要者の中心は不動産会社・不動産投資法人や事業法人・機関投資家等である。商業地として駅に近いという良好
な立地条件にあり、店舗・事務所賃料は上昇傾向。金融緩和政策は転換に向かっているが地価は上昇傾向を強めている
。取引の中心は規模によって異なり、総額３０億から６０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から比準して求めたもので取引市場を反映し実証的である。収
益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸運営することを想定して求めたもので収益力を反映し理論的である。対象標準地
の存する地域は収益性も考慮されるが、取引に当たっては市場性を重視される傾向が強いため、比準価格を重視し、収
益価格を関連づけて、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,000,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.3]		 [100.0]
100		 8,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心不動産市場の需要は引き続き強く地価は
上昇傾向を強めている。建築費の高騰は継続
、金融緩和政策は転換を指向している。


交通利便性に優れる地域であるが、事務所の
空室率・賃料ともに底打ちしたとみられてお
り地価は上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０８
-8		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2.7m区道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ＫＢＴ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m区道、
北東8m、
南東12m、
南8m、四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＭＲ（公
）０８
-10		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m私道、
中間画地
商業
高度地区50m
(100,480)
d ＥＴＨ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
南東5.5m、
北西4.5m、
南西3.6m、
四方路
商業

(100,600)
e ＫＭＭ（公
）０８
-114		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.8m区道、
中間画地
商業
高度地区40m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,084,181  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,497,905 		 100
[  68.0]
9,555,743 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,560,000 
b (　           ) 
6,051,784  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,028,730 		 100
[  88.4]
6,819,830 
6,820,000 
c (　           ) 
6,021,398  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,473,003 		 100
[  69.1]
9,367,588 
9,370,000 
d (　           ) 
6,353,784  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,777,370 		 100
[  80.4]
8,429,565 
8,430,000 
e (　           ) 
6,067,489  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,759,183 		 100
[  74.4]
9,084,923 
9,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,650,000 円／㎡]  



港 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

357,723,989 
107,075,244 
250,648,745 
123,354,000 
127,294,745 		 （　0.9335）
118,829,644 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  4,753,185,760 円　　　　（　  6,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 525.14 Ｓ10F1B 5,503.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
住宅付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   709 ㎡     25.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗（フロア貸）、２階店舗（分割貸）、３～１０階事務所（フロア貸） ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
324.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
515.90 
33.3 
171.93 
7,500 
1,289,475 		 12.0  15,473,700 
1.0  1,289,475 

 2～ 2		 店舗
515.90 
67.0 
345.45 
7,200 
2,487,240 		 12.0  29,846,880 
1.0  2,487,240 

 3～10		 事務所
515.90 
80.4 
415.00 
7,000 
2,905,000 		 10.0  29,050,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
5,503.00 
69.7 
3,837.38 

27,016,715 		 277,720,580 
3,776,715 
⑨年額支払賃料     27,016,715 円　×　12ヶ月　＝　     324,200,580 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,837.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,443,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       365,644,284 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,560,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    19,038,214 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 354,166,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       277,720,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,638,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,776,715 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         919,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     357,723,989 円　　　　（　       504,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,930,000 円  　　　　  2,310,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 47,396,944 円  　　　      373,204,284　×　　　　  12.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,493,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,635,000 円  　　　　  2,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,310,000 円  　　　　  2,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,310,000 円  　　　　  2,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     107,075,244 円　（　　　　　　       151,023 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   5,503.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,354,000 円  
（　　　　　       173,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 357,723,989 円      
②総費用 107,075,244 円      
③純収益　①－② 250,648,745 円      
④建物等に帰属する純収益 123,354,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 127,294,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,829,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      167,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,753,185,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝五丁目２０２番１
 0104000070055-0000
2 　港区芝五丁目２０２番３
 0104000070057-0000
3 　港区芝五丁目５０７番４
 0104000070271-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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43 　
44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考