別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-11 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 974,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区麻布十番２丁目２０番２外
｢麻布十番２－２０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区50m


(100,600)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9		 中高層店舗兼マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 東40m都道 水道、ガス、下水 麻布十番

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 麻布十番駅南方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区50m
⑤地域要因の将
　来予測		 麻布通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルや共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。当面は現在の状況を維持して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取
得を目的とした法人や不動産業者等である。交通利便性の優る駅近の商業地は、その高い利便性や繁華性を背景に需要
は底堅く推移しており、地価は強含み傾向にある。土地の中心価格帯は１㎡当り概ね５００万円～６００万円、複合不
動産としての総額は概ね１０億円～２０億円程度が中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの取引事例の価格から求めたもので、市場
の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場における収益性を反映した理論的価格である。本件にお
いては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映した比準価格並びに収益性を反映した収益価格を関連
づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,200,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.9]		 [100.0]
100		 5,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。


麻布十番駅から至近距離かつ幹線道路沿いの
熟成した商業地域であり、地価は引き続き上
昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24.9m国
道、
北西8.1m、
角地
商業
高度地区40m
(100,500)
b ＩＣＫ（公
）０８
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m国道、
南東4.4m、
二方路
商業

(100,700)
c ＥＴＨ（公
）０８
-120		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.9m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＥＴＨ（公
）０８
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
e ＫＢＴ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m区道、
北東8m、
南東12m、
南8m、四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,704,951  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
4,528,273 		 100
[  81.2]
5,576,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,580,000 
b (　           ) 
4,767,050  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,047,465 		 100
[  92.0]
5,486,375 
5,490,000 
c (　           ) 
4,549,214  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,095,120 		 100
[  93.9]
5,426,113 
5,430,000 
d (　           ) 
5,490,710  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,984,874 		 100
[ 107.8]
5,551,831 
5,550,000 
e (　           ) 
6,051,784  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,028,730 		 100
[ 107.6]
5,602,909 
5,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,550,000 円／㎡]  



港 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,676,151 
20,226,097 
42,450,054 
21,146,400 
21,303,654 		 （　0.9561）
20,368,424 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　    814,736,960 円　　　　（　  4,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 156.00 ＲＣ7 1,117.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区50m
 100 ％   600 ％   600 ％   187 ㎡     10.0 m x   18.6 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～７階は事務所（フロア貸）を想定。 ⑦有効率　  76.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
70.0 
109.20 
7,000 
764,400 		 12.0  9,172,800 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
156.00 
80.0 
124.80 
5,350 
667,680 		 10.0  6,676,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,117.00 
76.8 
858.00 

4,770,480 		 49,233,600 
0 
⑨年額支払賃料      4,770,480 円　×　12ヶ月　＝　      57,245,760 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　     858.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,236,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,482,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,274,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,208,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,233,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         467,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,676,151 円　　　　（　       335,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,149,797 円  　　　       65,482,560　×　　　　  15.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,730,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,366,000 円  　　　　    396,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,226,097 円　（　　　　　　       108,161 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 396,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　   1,117.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,146,400 円  
（　　　　　       113,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,676,151 円      
②総費用 20,226,097 円      
③純収益　①－② 42,450,054 円      
④建物等に帰属する純収益 21,146,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,303,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,368,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      108,922 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    814,736,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区麻布十番二丁目２０番２
 0104000031704-0000
2 　港区麻布十番二丁目２０番３
 0104000031705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-11 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 976,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区麻布十番２丁目２０番２外
｢麻布十番２－２０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区50m


(100,600)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9		 中高層店舗兼マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 東40m都道 水道、ガス、下水 麻布十番

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 麻布十番駅南方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区50m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線道路沿いに事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。根強い需要と投資環
境に支えられ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区とその周辺区の幹線道路・準幹線道路沿いとその周辺の商業地域である。需要者の中心は投資・賃貸
目的の不動産会社や自用目的の法人等である。マンション用地としての需要もある。賃貸市場でも事務所ばかりではな
く、居住用物件への需要もある。取引される価格帯（総額）は、画地規模が様々であるため、かなりの幅があるが、複
合不動産で２０億円までの取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得
力がある。需要者は投資目的の法人等か自用目的の企業等かであるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益
価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,200,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 [100.0]
100		 5,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇の影響はこれから。投資環境は依然
として良好であり、都心部に資金が集中して
いる。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＣＫ（公
）０８
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m国道、
南東4.4m、
二方路
商業

(100,700)
b ＥＴＨ（公
）０８
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ＥＴＨ（公
）０８
-120		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.9m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＫＭＭ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24.9m国
道、
北西8.1m、
角地
商業
高度地区40m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,767,050  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,047,465 		 100
[  94.1]
5,363,937 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,360,000 
b (　           ) 
5,490,710  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,984,874 		 100
[ 102.9]
5,816,204 
5,820,000 
c (　           ) 
4,549,214  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,095,120 		 100
[  93.9]
5,426,113 
5,430,000 
d (　           ) 
3,704,951  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
4,528,273 		 100
[  78.7]
5,753,841 
5,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,590,000 円／㎡]  



港 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,729,325 
20,018,802 
42,710,523 
20,292,000 
22,418,523 		 （　0.9561）
21,434,350 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　    857,374,000 円　　　　（　  4,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 156.00 ＲＣ7 1,117.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区50m
 100 ％   600 ％   600 ％   187 ㎡     10.0 m x   18.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～事務所（フロア貸）を想定。 ⑦有効率　  76.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
70.0 
109.20 
6,700 
731,640 		 12.0  8,779,680 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
156.00 
80.0 
124.80 
5,400 
673,920 		 10.0  6,739,200 
0.0  0 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,117.00 
76.8 
858.00 

4,775,160 		 49,214,880 
0 
⑨年額支払賃料      4,775,160 円　×　12ヶ月　＝　      57,301,920 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　     858.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,236,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,538,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,276,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,261,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,214,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         467,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,729,325 円　　　　（　       335,451 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,158,502 円  　　　       65,538,720　×　　　　  15.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,730,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,230,000 円  　　　　    380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,018,802 円　（　　　　　　       107,052 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,117.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,292,000 円  
（　　　　　       108,513 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,729,325 円      
②総費用 20,018,802 円      
③純収益　①－② 42,710,523 円      
④建物等に帰属する純収益 20,292,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,418,523 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,434,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      114,622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    857,374,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区麻布十番二丁目２０番２
 0104000031704-0000
2 　港区麻布十番二丁目２０番３
 0104000031705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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