別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-9 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 12,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山２丁目４６１番１外
｢南青山２－２７－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区60m
住宅付置義務

(100,639)
不整形
1:1.2		 店舗、事務所兼駐車
場
Ｓ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北西40m国道、背面道 水道、ガス、下水 外苑前

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 外苑前駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区60m
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 青山通りに沿って中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域、周辺地域では再開発も進んでおり発展が予
測される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中
心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。青山通り沿いは、繁華性が高く希少性を
有するため需給状況は安定しており、地価は上昇傾向を強めている。土地は１㎡当り９００万円～１，８００万円、土
地建物総額は、８０億円～２００億円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で
規範性の高い価格である。一方、収益価格は直近の賃料水準や金利動向を的確に反映した理論的価格である。対象標準
地は最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地でありその収益性も考慮される。よって以上より、比準価格をやや重視した上
で収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [ 94.1]
100		 12,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心不動産市場の需要は引き続き強く地価は
上昇傾向を強めている。建築費の高騰は継続
、金融緩和政策は転換を指向している。


幹線道路沿いに位置する熟成した商業地域。
地価は上昇傾向を強めている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
b ＨＴＲ（公
）０８
-14		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.4m区
道、
南東3.1m、
角地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,600)
c ＹＡＳ（公
）０８
-12		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＨＴＲ（公
）０８
-12		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16.2m区
道、中間画地
商業
高度地区最高60m
特別用途地区
(100,700)
e ОＺＷ（公
）０８
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m国道、
南11m、角地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[ 107.1]
12,286,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　   -5.0

その他　    0.0

　　　[  94.1]
　　　　 100
11,600,000 
b (　           ) 
14,002,623  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,839,486 		 100
[  86.6]
15,980,931 
15,000,000 
c (　           ) 
11,226,158  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
11,428,229 		 100
[  78.1]
14,632,816 
13,800,000 
d (　           ) 
16,850,245  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,204,100 		 100
[ 100.8]
17,067,560 
16,100,000 
e (　           ) 
10,493,663  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,793,482 		 100
[ 104.0]
10,378,348 
9,770,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,300,000 円／㎡]  



港 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

684,005,539 
191,259,221 
492,746,318 
175,152,000 
317,594,318 		 （　0.9023）
286,565,353 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 11,462,614,120 円　　　　（　 11,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 844.62 Ｓ9F1B 7,434.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区60m
住宅付置義務		 100 ％   700 ％   639 ％   1,038 ㎡     30.1 m x   38.4 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１，２階店舗、３～９階事務所と想定 ⑦有効率　  70.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
315.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
834.50 
12.1 
100.94 
18,000 
1,816,920 		 12.0  21,803,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
677.00 
74.1 
501.76 
11,000 
5,519,360 		 12.0  66,232,320 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
834.50 
83.6 
697.76 
9,700 
6,768,272 		 6.0  40,609,632 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
600.80 
77.2 
464.06 
9,300 
4,315,758 		 6.0  25,894,548 
0.0  0 

計
7,434.30 
70.7 
5,253.32 

52,261,670 		 357,587,700 
0 
⑨年額支払賃料     52,261,670 円　×　12ヶ月　＝　     627,140,040 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   5,253.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　      75,647,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       702,787,848 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    36,579,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 680,608,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       357,587,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,397,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     684,005,539 円　　　　（　       658,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,840,000 円  　　　　  3,280,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 69,567,221 円  　　　      717,187,848　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   77,412,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,880,000 円  　　　　  3,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,280,000 円  　　　　  3,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,280,000 円  　　　　  3,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     191,259,221 円　（　　　　　　       184,257 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9023    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   7,434.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 175,152,000 円  
（　　　　　       168,740 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 684,005,539 円      
②総費用 191,259,221 円      
③純収益　①－② 492,746,318 円      
④建物等に帰属する純収益 175,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 317,594,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 286,565,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      276,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,462,614,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山二丁目４６１番１
 0104000001411-0000
2 　港区南青山二丁目４６１番１０
 0104000001420-0000
3 　港区南青山二丁目４６１番２
 0104000001412-0000
4 　港区南青山二丁目４６１番４
 0104000001414-0000
5 　港区南青山二丁目４６１番５
 0104000001415-0000
6 　港区南青山二丁目４６１番８
 0104000001418-0000
7 　港区南青山二丁目４６１番９
 0104000001419-0000
8 　港区南青山二丁目４６３番１
 0104000001422-0000
9 　港区南青山二丁目４６３番１０
 0104001122406-0000
10 　港区南青山二丁目４６３番２
 0104000001423-0000
11 　港区南青山二丁目４６３番３
 0104000001424-0000
12 　港区南青山二丁目４６３番４
 0104000001425-0000
13 　港区南青山二丁目４６３番５
 0104000001426-0000
14 　港区南青山二丁目４６３番７
 0104000001428-0000
15 　港区南青山二丁目４６３番８
 0104000001429-0000
16 　港区南青山二丁目４６３番９
 0104001122405-0000
17 　港区南青山二丁目４６５番１
 0104000001431-0000
18 　港区南青山二丁目４６５番２
 0104000001432-0000
19 　港区南青山二丁目４６５番３
 0104000001433-0000
20 　港区南青山二丁目４７１番
 0104000001438-0000
21 　港区南青山二丁目４７２番
 0104000001439-0000
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
港 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-9 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 12,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山２丁目４６１番１外
｢南青山２－２７－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区60m
住宅付置義務

(100,639)
不整形
1:1.2		 店舗、事務所兼駐車
場
Ｓ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北西40m国道、背面道 水道、ガス、下水 外苑前

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 外苑前駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区60m
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。周辺地域では再開発事業が進捗しており、近隣地
域においても繁華性が高まる方向で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において、主として高層の店舗兼事務所ビル・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。
主たる需要者は収益物件の開発用地として購入を検討する不動産会社、不動産ファンド会社、投資家等である。都心の
好立地物件は供給が少ない一方で需要は堅調である。オフィス市況は回復傾向にあり、不動産の取引価格は強含みで推
移している。需要の中心となる価格帯（総額）は標準地と同規模程度の画地で１００～１５０億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価
格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,600,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[115.6]		 [ 94.1]
100		 12,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による金融政策の動向や経済活動へ
の影響には留意が必要であるが、東京都心部
の不動産価格や賃料水準は底堅く推移してい
る。

幹線道路沿いの外苑前駅に近い高度商業地域
である。周辺の再開発事業の進展により繁華
性が高まることが期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０８
-14		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.4m区
道、
南東3.1m、
角地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,600)
b ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
c ＭＳＫ（公
）０８
-134		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東22m、
南西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,530)
d ＨＴＲ（公
）０８
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東40m都道、
北西16.5m、
角地
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,002,623  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,839,486 		 100
[  84.6]
16,358,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　   -5.0

その他　    0.0

　　　[  94.1]
　　　　 100
15,400,000 
b (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[ 102.0]
12,901,059 
12,100,000 
c (　           ) 
10,045,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
12,957,535 		 100
[  98.0]
13,221,974 
12,400,000 
d (　           ) 
13,281,696  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
13,398,887 		 100
[  97.0]
13,813,286 
13,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,200,000 円／㎡]  



港 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

670,939,298 
184,064,652 
486,874,646 
163,404,000 
323,470,646 		 （　0.9177）
296,849,012 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 11,873,960,480 円　　　　（　 11,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 844.62 Ｓ9F1B 7,434.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区60m
住宅付置義務		 100 ％   700 ％   639 ％   1,038 ㎡     30.1 m x   38.4 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１・２階店舗、３～９階事務所（フロア貸し）と想定 ⑦有効率　  70.7 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
315.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
834.50 
12.1 
100.94 
18,000 
1,816,920 		 12.0  21,803,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
677.00 
74.1 
501.76 
12,000 
6,021,120 		 12.0  72,253,440 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
834.50 
83.6 
697.76 
9,300 
6,489,168 		 8.0  51,913,344 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
600.80 
77.2 
464.06 
9,300 
4,315,758 		 8.0  34,526,064 
0.0  0 

計
7,434.30 
70.7 
5,253.32 

51,088,806 		 440,062,608 
0 
⑨年額支払賃料     51,088,806 円　×　12ヶ月　＝　     613,065,672 円 
⑩a共益費（管理費）           1,192 円／㎡　×　   5,253.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　      75,143,489 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       688,209,161 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    35,850,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 666,758,703 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       440,062,608 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,180,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     670,939,298 円　　　　（　       646,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
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港 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,180,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 65,342,652 円  　　　      702,609,161　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   77,412,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,010,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,060,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,060,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     184,064,652 円　（　　　　　　       177,326 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9177    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   7,434.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 163,404,000 円  
（　　　　　       157,422 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 670,939,298 円      
②総費用 184,064,652 円      
③純収益　①－② 486,874,646 円      
④建物等に帰属する純収益 163,404,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 323,470,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 296,849,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      285,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,873,960,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山二丁目４６１番１
 0104000001411-0000
2 　港区南青山二丁目４６１番１０
 0104000001420-0000
3 　港区南青山二丁目４６１番２
 0104000001412-0000
4 　港区南青山二丁目４６１番４
 0104000001414-0000
5 　港区南青山二丁目４６１番５
 0104000001415-0000
6 　港区南青山二丁目４６１番８
 0104000001418-0000
7 　港区南青山二丁目４６１番９
 0104000001419-0000
8 　港区南青山二丁目４６３番１
 0104000001422-0000
9 　港区南青山二丁目４６３番１０
 0104001122406-0000
10 　港区南青山二丁目４６３番２
 0104000001423-0000
11 　港区南青山二丁目４６３番３
 0104000001424-0000
12 　港区南青山二丁目４６３番４
 0104000001425-0000
13 　港区南青山二丁目４６３番５
 0104000001426-0000
14 　港区南青山二丁目４６３番７
 0104000001428-0000
15 　港区南青山二丁目４６３番８
 0104000001429-0000
16 　港区南青山二丁目４６３番９
 0104001122405-0000
17 　港区南青山二丁目４６５番１
 0104000001431-0000
18 　港区南青山二丁目４６５番２
 0104000001432-0000
19 　港区南青山二丁目４６５番３
 0104000001433-0000
20 　港区南青山二丁目４７１番
 0104000001438-0000
21 　港区南青山二丁目４７２番
 0104000001439-0000
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50 　
備考