別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 17,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 11,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋１丁目１０３番４
｢新橋１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,800)

1.2:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9F3B		 高層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ商業地域
 南西33m都道 水道、ガス、下水 内幸町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 内幸町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。周辺は再開発事業等による都市機能更
新が進行しているが、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 14,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区の、高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である。想定され
る典型的な需要者としては、Ｊ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、資金力を有する大手不動産会社等が想定される。オ
フィス賃料は上昇基調にあり、当該圏域における不動産取得需要は強く、地価は緩やかな上昇基調にある。中心的な価
格帯の把握は困難であるが、土地価格（総額）では１００億円超の高額の取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-5                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 14,600,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気は米通商策の影響、物価高、金
融市場の変動等のリスクが認められるものの
、緩やかに回復している。


「外堀通り」沿いの利便性に優れる高度商業
地域であり、オフィス賃料が上昇傾向にある
ことから地価は緩やかな上昇基調で推移して
いる。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +3.4 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０８
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東40m都道、
北西16.5m、
角地
商業

(100,700)
b ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
c ＭＳＫ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
d ＥＴＨ（公
）０８
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
北東18m、
南西15m、
北西8m、
四方路
商業

(100,1150)
e ＨＴＲ（公
）０８
-12		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16.2m区
道、中間画地
商業
高度地区最高60m
特別用途地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,281,696  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
13,398,887 		 100
[  88.4]
15,157,112 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,200,000 
b (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[  79.1]
16,636,005 
16,600,000 
c (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
11,559,773 		 100
[  70.9]
16,304,334 
16,300,000 
d (　           ) 
16,314,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
17,383,025 		 100
[ 115.0]
15,115,674 
15,100,000 
e (　           ) 
16,850,245  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,204,100 		 100
[ 108.3]
15,885,596 
15,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,800,000 円／㎡]  



港 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

969,991,179 
288,290,774 
681,700,405 
252,384,000 
429,316,405 		 （　0.9347）
401,282,044 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 16,720,085,167 円　　　　（　 14,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,045.00 Ｓ10F1B 10,588.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   800 ％   800 ％   1,176 ㎡     37.7 m x   29.8 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場（機械式２９台・荷捌き３台）、１階を店舗、２～９階を事務所、１０階を付置住宅と想定 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
714.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,031.80 
22.8 
235.10 
12,000 
2,821,200 		 12.0  33,854,400 
1.0  2,821,200 

 2～ 9		 事務所
1,026.64 
83.7 
859.00 
10,000 
8,590,000 		 6.0  51,540,000 
0.0  0 

10～10		 住宅
581.30 
75.8 
440.70 
6,000 
2,644,200 		 2.0  5,288,400 
1.0  2,644,200 
塔屋
  ～  
48.00 
 
 
 
 		    
   

計
10,588.82 
71.3 
7,547.80 

74,185,400 		 451,462,800 
5,465,400 
⑨年額支払賃料     74,185,400 円　×　12ヶ月　＝　     890,224,800 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   7,547.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　     109,594,056 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       999,818,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      19,140,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    53,818,943 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 965,139,913 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       451,462,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,288,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,465,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         548,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,760,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,080 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     969,991,179 円　　　　（　       824,822 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,340,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 112,085,474 円  　　　    1,018,958,856　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  111,675,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   40,630,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,780,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,780,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     288,290,774 円　（　　　　　　       245,145 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9347    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 430,000 円／㎡　×　  10,588.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 252,384,000 円  
（　　　　　       214,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 969,991,179 円      
②総費用 288,290,774 円      
③純収益　①－② 681,700,405 円      
④建物等に帰属する純収益 252,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 429,316,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 401,282,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      341,226 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,720,085,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  14,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋一丁目１０３番４
 0104000091455-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 17,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 11,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋１丁目１０３番４
｢新橋１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9F3B		 高層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ商業地域
 南西33m都道 水道、ガス、下水 内幸町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 内幸町近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
住宅付置義務
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋駅に近い外堀通り沿いの高度商業地域であり、将来的には周辺で再開発の計画があるものの現状では地域要
因に大きな変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 14,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び千代田区・中央区等都心区における幹線道路沿いの高度商業地域である。主たる需要者は、豊富
な資金力を有するＲＥＩＴ等の不動産投資ファンドや大手不動産業者等が想定される。コロナ禍後の出社回帰の動き等
もあってテナント需要は回復基調にある。都心部の不動産投資需要も旺盛で、地価は安定的に推移している。土地のみ
の取引は殆ど確認できないものの１，０００㎡程度の画地で１５０～１７０億円程度の取引になると見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を基礎として求めた実証的な価格であり、収益価格は不動産賃貸事業
の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。主たる需要者は投資採算性を重視するため収益価格が説得力を有す
るが、立地条件が良好な物件の場合、相対的希少性に着目した比準価格が考慮されることも少なくない。以上を勘案し
て比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-5                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 14,600,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金利の緩やかな上昇の傾向が見ら
れるものの、景気は緩やかな回復基調で、積
極的な不動産投資姿勢は継続している。


新橋駅周辺では目立った再開発事業の動きも
なく、地域要因に格別の変動要因は見られな
いが、交通利便性が良いのでテナント需要等
は堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +3.4 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
b ＨＴＲ（公
）０８
-519		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東6m、
南西6m、
南東4m、
四方路
商業
高度地区60m
(88,647)
c ＫＭＭ（公
）０８
-403		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東30m都道、
南西18m、
北東15m、
北西11m、
四方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,1450)
d ＹＯＳ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m都道、
南西8.5m、
角地
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
12,791,997 		 100
[  81.7]
15,657,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,700,000 
b (　           ) 
11,049,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
10,984,657 		 100
[  69.4]
15,828,036 
15,800,000 
c (　           ) 
18,002,149  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
18,456,409 		 100
[ 125.0]
14,765,127 
14,800,000 
d (　           ) 
13,340,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,159,080 		 100
[  85.5]
15,390,737 
15,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,400,000 円／㎡]  



港 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

971,989,160 
283,563,871 
688,425,289 
257,136,000 
431,289,289 		 （　0.9347）
403,126,098 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 16,796,920,750 円　　　　（　 14,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,045.00 Ｓ10F1B 10,540.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,176 ㎡     37.7 m x   29.8 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場３２台（内荷捌き３台）、１階店舗、２～９階事務所、１０階共同住宅（２ＬＤＫ）と想定 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
714.60 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
1,031.80 
22.8 
235.10 
12,100 
2,844,710 		 12.0  34,136,520 
1.0  2,844,710 

 2～ 9		 事務所
1,026.64 
83.7 
859.00 
9,980 
8,572,820 		 8.0  68,582,560 
0.0  0 

10～  		 共同住宅
581.30 
75.8 
440.70 
6,900 
3,040,830 		 2.0  6,081,660 
1.0  3,040,830 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,540.82 
71.6 
7,547.80 

74,468,100 		 588,878,660 
5,885,540 
⑨年額支払賃料     74,468,100 円　×　12ヶ月　＝　     893,617,200 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   7,547.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　     109,594,056 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      17,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,003,211,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      17,400,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    55,380,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 965,230,693 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       588,878,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,594,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,885,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,151,800 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,760,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        12,320 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     971,989,160 円　　　　（　       826,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,610,000 円  　　　　  4,870,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,143,571 円  　　　    1,020,611,256　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  111,675,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   41,395,000 円  　　　　  4,870,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,870,000 円  　　　　  4,870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,870,000 円  　　　　  4,870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     283,563,871 円　（　　　　　　       241,126 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9347    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,870,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　  10,540.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 257,136,000 円  
（　　　　　       218,653 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 971,989,160 円      
②総費用 283,563,871 円      
③純収益　①－② 688,425,289 円      
④建物等に帰属する純収益 257,136,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 431,289,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 403,126,098 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      342,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,796,920,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  14,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋一丁目１０３番４
 0104000091455-0000
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備考