別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -18 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山２丁目２６番３外
｢南青山２－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区35m


(70,306)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7F1B		 事務所、店舗兼共同
住宅等が混在する地
域		 南西5.1m区道 水道、ガス、下水 青山一丁目

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．１ｍ区道 交通

施設		 青山一丁目駅南西方

230m		 法令

規制		 ２住居
(70,306)
防火 
高度地区35m
⑤地域要因の将
　来予測		 「青山通り」背後の事務所、店舗兼共同住宅等が混在する閑静な地域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ず、今後も住居系、商業系用途が混在する地域の性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内でも極めて名声の高い優良住宅地域である。青山、赤坂、麻布、六本木エリアが中心で、需要者の
中心は国内富裕層のみならず、外資系企業等に勤務する高所得者層である。画地規模によっては、分譲マンションや賃
貸マンションの開発を企図する取引もみられ、賃料、売買価格帯も高位の水準で推移している。中心価格帯には幅が認
められるが、３００㎡程度の画地で８～１０億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高額な賃料収入が得られるため賃貸用の住宅の供給を企図する場合には、収益性の観点からアプローチした収益価格に
対する信頼性は高い。一方、画地規模によっては自己使用目的での取引需要もあり、地縁的選好性の高さから収益性以
外の価格形成要因が作用する場合も認められ、実証的な比準価格は一定の信頼性を有する。よって、収益価格と比準価
格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,810,000 円／㎡		 [117.1]
100		 100
[103.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 3,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動等により先行
きに対する不透明感が残る市場であるが、優
良物件に対する需要は堅調である。


選好性の高い住宅地域としての地域要因に変
化は認められず、富裕層を中心に底堅い需要
がある。地価は安定している。


個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０８
-109		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.6m区道、
中間画地
近商

(85,240)
b ＷＴＮ（公
）０８
-402		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m区道、
西5m、角地
２住居
高度地区3種24m
(80,300)
c ＭＳＫ（公
）０８
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m区道、
西3.2m、
二方路
１住居
高度3種最高24m
特別用途地区
(70,160)
d ＨＴＲ（公
）０８
-107		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.2m区道、
東4m、角地
２中専
高度地区3種
(80,168)
e ＨＴＲ（公
）０８
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.5m私道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,132,318  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,483,138 		 100
[  94.1]
3,701,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,700,000 
b (　           ) 
2,509,200  		 100
[ 100.0]		 [ 133.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
3,321,585 		 100
[  98.0]
3,389,372 
3,390,000 
c (　           ) 
2,318,069  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,646,650 		 100
[  78.8]
3,358,693 
3,360,000 
d (　           ) 
2,357,192  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,643,753 		 100
[  79.9]
3,308,827 
3,310,000 
e (　  2,615,169) 
2,622,558  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,954,392 		 100
[  86.6]
3,411,538 
3,410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,450,000 円／㎡]  



港 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,264,432 
15,590,898 
56,673,534 
26,831,500 
29,842,034 		 （　0.9640）
28,767,721 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  1,027,418,607 円　　　　（　  2,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 207.58 ＲＣ9 1,302.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
高度地区35m
 70 ％   400 ％   306 ％   374 ㎡     15.2 m x   24.5 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、９階建の共同住宅（４０～４５㎡程度のコンパクトタイプ）と判定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 同種・同等の建物の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
163.23 
52.3 
85.32 
5,200 
443,664 		 2.0  887,328 
1.0  443,664 

 2～ 2		 共同住宅
142.38 
89.9 
127.98 
5,300 
678,294 		 2.0  1,356,588 
1.0  678,294 

 3～ 9		 共同住宅
142.38 
89.9 
127.98 
5,400 
691,092 		 2.0  1,382,184 
1.0  691,092 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,302.27 
85.2 
1,109.16 

5,959,602 		 11,919,204 
5,959,602 
⑨年額支払賃料      5,959,602 円　×　12ヶ月　＝　      71,515,224 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,109.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,996,488 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,511,712 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,771,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,700,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,919,204 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         113,232 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,959,602 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,451,074 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,264,432 円　　　　（　       193,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,563,000 円  　　　　    521,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,851,398 円  　　　       74,471,712　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,706,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,428,500 円  　　　　    521,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       521,000 円  　　　　    521,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       521,000 円  　　　　    521,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,590,898 円　（　　　　　　        41,687 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9640    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 521,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 381,000 円／㎡　×　   1,302.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0515     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  40 ％　＋ 0.0828 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,831,500 円  
（　　　　　        71,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,264,432 円      
②総費用 15,590,898 円      
③純収益　①－② 56,673,534 円      
④建物等に帰属する純収益 26,831,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,842,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,767,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,027,418,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山二丁目２６番３
 0104000000710-0000
2 　港区南青山二丁目３２番２
 0104000000739-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -18 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　北川　哲也   TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山２丁目２６番３外
｢南青山２－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区35m


(70,306)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7F1B		 事務所、店舗兼共同
住宅等が混在する地
域		 南西5.1m区道 水道、ガス、下水 青山一丁目

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．１ｍ区道 交通

施設		 青山一丁目駅南西方

230m		 法令

規制		 ２住居
(70,306)
防火 
高度地区35m
⑤地域要因の将
　来予測		 「青山一丁目」駅が最寄りの中高層共同住宅、店舗兼共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別の
変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内に高級住宅地域が存する圏域である。主たる需要者層として、中小規模の不動産業者や富裕層の
個人等が想定される。都心回帰の流れもあり、賃料は上昇傾向にある。また、売買価格も地域の高い名声に支えられて
強含みで推移している。中心的な価格帯は、３７０㎡程度の規模で１０～２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性のある取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用である賃貸マンション
を想定して試算した。主たる需要者は中小規模の不動産業者等が中心になると考えられ、収益性もさることながら取引
市場の実勢をより重視すると考えられる。以上を勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,810,000 円／㎡		 [117.1]
100		 100
[103.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 3,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに回復しており、不動産
価格や家賃の水準は上昇傾向で推移している
。

地域要因に特段の変動は無い。賃貸マンショ
ン市況は好調で、賃料も上昇傾向にある。



個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０８
-107		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m区道、
南東4m、
二方路
２中専
高度地区3種
(80,280)
b ＥＴＨ（公
）０８
-117		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.7m区道、
北4.5m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,188)
c ОＺＷ（公
）０８
-121		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.1m区道
、中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,246)
d ＨＴＲ（公
）０８
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.5m私道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,793,995  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,204,877 		 100
[  95.0]
3,373,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,370,000 
b (　           ) 
2,995,362  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,344,336 		 100
[  96.4]
3,469,228 
3,470,000 
c (　           ) 
3,086,795  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,704,154 		 100
[ 108.2]
3,423,433 
3,420,000 
d (　  2,615,169) 
2,622,558  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,954,392 		 100
[  86.6]
3,411,538 
3,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,420,000 円／㎡]  



港 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

82,472,121 
17,651,499 
64,820,622 
32,989,600 
31,831,022 		 （　0.9640）
30,685,105 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  1,095,896,607 円　　　　（　  2,930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 207.58 ＲＣ9 1,302.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
高度地区35m
 70 ％   400 ％   306 ％   374 ㎡     15.2 m x   24.5 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、９階建の共同住宅（４０～４５㎡程度のコンパクトタイプ）と判定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
163.23 
52.3 
85.32 
5,900 
503,388 		 2.0  1,006,776 
1.0  503,388 

 2～ 2		 共同住宅
142.38 
89.9 
127.98 
6,000 
767,880 		 2.0  1,535,760 
1.0  767,880 

 3～ 9		 共同住宅
142.38 
89.9 
127.98 
6,200 
793,476 		 2.0  1,586,952 
1.0  793,476 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,302.27 
85.2 
1,109.16 

6,825,600 		 13,651,200 
6,825,600 
⑨年額支払賃料      6,825,600 円　×　12ヶ月　＝　      81,907,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,109.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,996,488 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,903,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,303,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,680,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,651,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,825,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,661,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      82,472,121 円　　　　（　       220,514 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,806,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,818,499 円  　　　       84,983,688　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,706,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,117,000 円  　　　　    602,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,651,499 円　（　　　　　　        47,197 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9640    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 602,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　   1,302.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,989,600 円  
（　　　　　        88,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 82,472,121 円      
②総費用 17,651,499 円      
③純収益　①－② 64,820,622 円      
④建物等に帰属する純収益 32,989,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,831,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,685,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       82,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,095,896,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山二丁目２６番３
 0104000000710-0000
2 　港区南青山二丁目３２番２
 0104000000739-0000
3 　
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6 　
7 　
8 　
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備考