鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
港 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

TEL.

鑑定評価額

2,720,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区芝浦２丁目１番３３｢芝浦２－３－２７｣				②地積　(㎡)	993 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他） (70,400)
	2:1	共同住宅ＲＣ11	中高層の共同住宅、事務所等が混在する住宅地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	田町 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

田町駅南東方

760m

法令

規制

準工
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

従来から見られる事業所等は減少傾向にあり、高層マンションが増加傾向にある。今後は高層共同住宅地として
の特性がより一層強くなるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,770,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,710,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区において共同住宅の立地が可能な住宅地域である。比較的画地規模が大きい開発用地に対
する需要者層はマンションデベロッパーが中心であり、賃貸目的の不動産業者等も見受けられる。昨今における分譲マ
ンション需要は根強く、マンション用地に対する取得需要は引き続き堅調であり、地価は強含みで推移している。マン
ション用地の価格帯は立地、規模、容積率及び開発計画等によって差異が見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の需給は、景気や金利情勢などによるマンション販売動向等により影響を受けやすい傾向にある。比準
価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格である。また、マンション用地の需要者であるマンションデベロッパー
は投資採算性の観点から意思決定を行うことから、開発法による価格は当該需要者の視点を反映した価格である。よっ
て、比準価格と開発法による価格を関連付け、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。

分譲マンションの需要が底堅い地域であり、
マンション用地は引き続き強含み傾向で推移
している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０８ -404	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.4m区道、北東7.2m、角地		準工 (80,400)
b	ＨＴＲ（公）０８ -117	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10.7m区道、中間画地		近商高度地区最高35m (100,400)
c	ＷＴＮ（公）０８ -403	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東25m都道、北東7.3m、南西5.4m、三方路		１住居高度地区最高35m 第三種中高層階 (80,350)
d	ＦＪＮ（公）０８ -6	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	北10.8m都道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,300)
e	ＫＳＨ（公）０８ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.7m区道、中間画地		準工 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,999,493	100 [ 100.0]	[ 115.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,288,016	100 [ 117.2]	2,805,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,810,000
b	(　 ) 1,905,665	100 [ 100.0]	[ 119.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,399,132	100 [ 89.3]	2,686,598		2,690,000
c	(　 ) 3,226,730	100 [ 100.0]	[ 119.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	3,716,945	100 [ 131.3]	2,830,880		2,830,000
d	(　 ) 3,738,819	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,015,492	100 [ 134.9]	2,976,643		2,980,000
e	(　 ) 3,074,266	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,344,801	100 [ 120.8]	2,768,875		2,770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +1.68	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +1.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +1.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,770,000 円／㎡]

港 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,718,579,613	3,031,112,390	10	1,820,000	3,883.95	564,000	4,665.10
⑧開発法による価格	2,687,467,223 円　　　　（　 2,710,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
993 ㎡	㎡		㎡		㎡	993.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.15 ㎡	4,665.10 ㎡	3,970.65 ㎡	694.45 ㎡	3,883.95 ㎡	ＲＣ・10F ( 54 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.2 ％）	（ 469.8 ％）	（ 399.9 ％）	（ 69.9 ％）	（ 83.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	44.9 ｍ 22.1 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,820,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,820,000 円／㎡　　×　　 3,883.95 ㎡　　＝　　　　 7,068,789,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,068,789,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 564,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 586,560 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 586,560 円／㎡　　×　　　 4,665.10 ㎡　　＝　　　　 2,736,361,056 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,068,789,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 777,566,790 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,513,927,846 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	353,439,450 円	( 5 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 321,311,804 円
	販売総額(2期)	353,439,450 円	( 5 ％)	×　　0.8599	（ 19 ヶ月）	＝　　 303,922,583 円
	販売総額(3期)	6,361,910,100 円	( 90 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 5,093,345,226 円
収入合計		－	－	－	－	5,718,579,613 円
支出	建築工事費(1期)	547,272,211 円	( 20 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 513,560,243 円
	建築工事費(2期)	547,272,211 円	( 20 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 478,151,731 円
	建築工事費(3期)	1,641,816,634 円	( 60 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,335,453,650 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	466,540,074 円	( 60 ％)	×　　0.9310	（ 9 ヶ月）	＝　　 434,348,809 円
	販売管理費(2期)	311,026,716 円	( 40 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 269,597,957 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,031,112,390 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,718,579,613 円　　－　　　　　　 3,031,112,390 円　　＝　　　　　 2,687,467,223 円 2,710,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

港 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	港区芝浦二丁目１番３３	0104000074276-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
港 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

2,720,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区芝浦２丁目１番３３｢芝浦２－３－２７｣				②地積　(㎡)	993 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他） (70,400)
	2:1	共同住宅ＲＣ11	中高層の共同住宅、事務所等が混在する住宅地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	田町 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

芝浦運河に面するウォーター
フロントの立地

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

田町駅南東方

760m

法令

規制

準工
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅のほか事業所等も混在する地域であるが、高層共同住宅地化の傾向が認められ、今後も高層共同住
宅地域として熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,730,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び隣接区内のマンション、事業所等が混在する地域である。需要者はマンションデベロッパーのほ
か賃貸事業目的の不動産業者、事業法人等が中心となる。都心部における旺盛なマンション需要やマンション開発用地
の稀少性を背景に、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心的な価格帯は立地・容積率・規模等により開きがある
が、土地１㎡当たり２５０～３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件比準価格は主として画地規模の大きいマンション適地の取引事例を基に試算された実証的な価格である。一方、開
発法による価格は分譲マンション開発事業者の事業採算性の観点から試算した価格である。分譲マンション適地にかか
る需要者は、投資採算性を重視して意思決定をする傾向が強いことから、本件では開発法による価格を重視し、比準価
格を関連づけ、周辺標準地等価格との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足や資材高を背景に建築費は高騰。新
築分譲マンション価格も高騰しているが、所
得環境は改善傾向にあり都内好立地のマンシ
ョン需要は旺盛。

湾岸部の高層共同住宅地域で、用地不足と旺
盛なマンション需要を背景に、地価は大幅な
上昇傾向で推移している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０８ -404	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.4m区道、北東7.2m、角地		準工 (80,400)
b	ＦＪＮ（公）０８ -6	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	北10.8m都道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,300)
c	ＫＳＨ（公）０８ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.7m区道、中間画地		準工 (70,400)
d	ＷＴＮ（公）０８ -16	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東27.2m区道、南西7.2m、角地		準工 (80,400)
e	ＫＢＴ（公）０８ -402	品川区		建付地	（　）	長方形	西25m国道、南15m、角地		準工地区計画等 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,999,493	100 [ 100.0]	[ 115.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,288,016	100 [ 101.0]	3,255,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,260,000
b	(　 ) 3,738,819	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,015,492	100 [ 134.2]	2,992,170		2,990,000
c	(　 ) 3,074,266	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,344,801	100 [ 118.8]	2,815,489		2,820,000
d	(　 ) 3,238,850	100 [ 100.0]	[ 121.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,817,441	100 [ 124.8]	3,058,847		3,060,000
e	(　 ) 3,266,733	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,514,117	100 [ 127.1]	2,764,844		2,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.68	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +1.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +1.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +1.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,950,000 円／㎡]

港 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,938,524,982	3,226,942,339	10	1,890,000	3,883.95	592,000	4,665.10
⑧開発法による価格	2,711,582,643 円　　　　（　 2,730,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
993 ㎡	㎡		㎡		㎡	993.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.15 ㎡	4,665.10 ㎡	3,970.65 ㎡	694.45 ㎡	3,883.95 ㎡	ＲＣ・10F ( 54 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.2 ％）	（ 469.8 ％）	（ 399.9 ％）	（ 69.9 ％）	（ 83.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	44.9 ｍ 22.1 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,890,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲マンション取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,890,000 円／㎡　　×　　 3,883.95 ㎡　　＝　　　　 7,340,665,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,340,665,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 592,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 615,680 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 615,680 円／㎡　　×　　　 4,665.10 ㎡　　＝　　　　 2,872,208,768 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,340,665,500 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 807,473,205 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,679,681,973 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	367,033,275 円	( 5 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 333,669,950 円
	販売総額(2期)	367,033,275 円	( 5 ％)	×　　0.8599	（ 19 ヶ月）	＝　　 315,611,913 円
	販売総額(3期)	6,606,598,950 円	( 90 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 5,289,243,119 円
収入合計		－	－	－	－	5,938,524,982 円
支出	建築工事費(1期)	861,662,630 円	( 30 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 808,584,212 円
	建築工事費(2期)	861,662,630 円	( 30 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 752,834,640 円
	建築工事費(3期)	1,148,883,507 円	( 40 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 934,501,845 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	484,483,923 円	( 60 ％)	×　　0.9310	（ 9 ヶ月）	＝　　 451,054,532 円
	販売管理費(2期)	322,989,282 円	( 40 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 279,967,110 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,226,942,339 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,938,524,982 円　　－　　　　　　 3,226,942,339 円　　＝　　　　　 2,711,582,643 円 2,730,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

港 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	港区芝浦二丁目１番３３	0104000074276-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考