別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 765,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区元麻布３丁目２４２番３０外
｢元麻布３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区2種22m
日影規制

(70,212)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅と共
同住宅が見られる住
宅地域		 北東5.3m区道 水道、ガス、下水 六本木

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ区道 交通

施設		 六本木駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,212)
準防 
高度地区2種22m
日影規制
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の戸建住宅や共同住宅のほかに大使館なども見受けられる閑静な住宅地域であり、今後もその良好な住環
境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の低層戸建住宅や共同住宅を中心とする高級住宅地域の存する圏域である。典型的な需要者は戸
建住宅用地の取得を目的とした富裕層が中心であり、投資目的の不動産業者等も見受けられる。良好な住環境を背景に
不動産の需要は根強く、地価は引き続き上昇基調にある。土地の中心となる価格帯は、立地や規模等により幅が認めら
れるが、概ね７～９億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程も適切であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格である。また対象標準地周辺は賃貸用の共同住宅も見受けられ、収益
価格についても加味すべきである。以上により、比準価格を中心に収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地から
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,810,000 円／㎡		 [117.1]
100		 100
[103.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 2,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。


青山・赤坂・麻布・六本木等の高級住宅地域
は、富裕層を中心とした根強い人気が認めら
れ、地価は引き続き上昇基調で推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０８
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.1m区道、
北東4.7m、
二方路
１中専
高度2種最高22m
(70,188)
b ＫＴＧ（公
）０８
-3		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南3.4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種24m
(70,160)
c ＦＪＮ（公
）０８
-105		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
d ＹＯＳ（公
）０８
-118		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.2m区道
、北東6.2m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,248)
e ＥＴＨ（公
）０８
-117		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.7m区道、
北4.5m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,188)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,591,816  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.7]
2,891,348 		 100
[  97.0]
2,980,771 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,980,000 
b (　           ) 
2,918,978  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,368,501 		 100
[ 110.2]
3,056,716 
3,060,000 
c (　           ) 
2,896,740  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,476,088 		 100
[ 118.8]
2,926,000 
2,930,000 
d (　           ) 
3,491,077  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
3,682,894 		 100
[ 119.5]
3,081,920 
3,080,000 
e (　           ) 
2,995,362  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,344,336 		 100
[ 110.5]
3,026,548 
3,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,000,000 円／㎡]  



港 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,222,162 
6,379,306 
26,842,856 
9,970,200 
16,872,656 		 （　0.9742）
16,437,341 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    566,804,862 円　　　　（　  2,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 166.00 ＲＣ3 498.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種22m
日影規制		 70 ％   300 ％   212 ％   278 ㎡     12.4 m x   23.0 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、３階建共同住宅（１ＬＤＫ、４５㎡程度）と判定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
166.00 
80.0 
132.80 
6,500 
863,200 		 2.0  1,726,400 
1.0  863,200 

 2～ 2		 共同住宅
166.00 
85.0 
141.10 
6,600 
931,260 		 2.0  1,862,520 
1.0  931,260 

 3～ 3		 共同住宅
166.00 
85.0 
141.10 
6,600 
931,260 		 2.0  1,862,520 
1.0  931,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
498.00 
83.3 
415.00 

2,725,720 		 5,451,440 
2,725,720 
⑨年額支払賃料      2,725,720 円　×　12ヶ月　＝　      32,708,640 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,508,940 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,217,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,710,879 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,506,701 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,451,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,725,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         663,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,222,162 円　　　　（　       119,504 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 573,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,737,406 円  　　　       34,217,580　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,063,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,623,500 円  　　　　    191,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       191,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       191,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,379,306 円　（　　　　　　        22,947 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 191,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 366,000 円／㎡　×　     498.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,970,200 円  
（　　　　　        35,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,222,162 円      
②総費用 6,379,306 円      
③純収益　①－② 26,842,856 円      
④建物等に帰属する純収益 9,970,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,872,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,437,341 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,127 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    566,804,862 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区元麻布三丁目２４２番３０
 0104000054379-0000
2 　港区元麻布三丁目２４２番３１
 0104000054380-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
港 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 767,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区元麻布３丁目２４２番３０外
｢元麻布３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区2種22m
日影規制

(70,212)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅と共
同住宅が見られる住
宅地域		 北東5.3m区道 水道、ガス、下水 六本木

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 六本木駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,212)
準防 
高度地区2種22m
日影規制
⑤地域要因の将
　来予測		 都心に近く、住環境に優れ、ブランド力が抜群な住宅地域として既に熟成している。随所で建替えが見られるが
、近隣地域に特段の変動要因が見当たらないことから、現在の優良な住環境等を維持し続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区の３Ａ地区（麻布・赤坂・青山）を中心とし、周辺区の高級住宅地域をも含む。需要者は国内外の住
宅取得目的の富裕層が中心であり、投資や開発目的の不動産業者等の市場参加も多い。都心に近い優良住宅地域である
が、供給は限定的。供給過少を反映し取引価格の上昇が続いている。中心となる価格帯は標準地規模の土地で５億～１
０億円前後、土地建物の総額で１０億円前後以上と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はすべて価格牽連性の高い住宅地の取引から求められ、市場の実態を的確に反映している。収益価格は標準地
の規模、容積率等に応じた収益力を反映した価格であるが、閑静な住環境が賃料に十分反映されない一面もあって若干
低位に試算された。本件では中心的需要者が代替不動産の価格との比較において意思形成を図る傾向が強いことから比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,810,000 円／㎡		 [117.1]
100		 100
[103.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 2,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の住宅・マンション需要は堅調で地価
は上昇傾向を強めている。建築費の高騰は継
続、金融緩和政策は転換を指向している。


地域要因に特段の変動はみられない。都心に
近い高台の住宅地域で、利便性と住環境に優
れており富裕層の選好性は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０８
-132		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.4m区道
、南東3.5m、
角地
１中専
高度2種最高22m
(80,160)
b Ｒ８１１１
７
-902		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.1m私道、
東4.5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(80,150)
c ＹＯＳ（公
）０８
-4		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m区道
、西1.6m、
角地
１住居
高度3種最高24m
(70,168)
d ＫＭＭ（公
）０８
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.7m私道
、南西0m、
角地
２中専
高度地区2種17m
(80,160)
e ＩＲＳ（公
）０８
-3		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.3m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,253,903  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,447,095 		 100
[  86.4]
2,832,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,830,000 
b (　           ) 
2,685,547  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
2,744,939 		 100
[  94.1]
2,917,045 
2,920,000 
c (　           ) 
2,956,620  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
2,989,747 		 100
[ 101.9]
2,934,001 
2,930,000 
d (　           ) 
2,597,571  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
2,795,800 		 100
[  93.1]
3,003,008 
3,000,000 
e (　           ) 
4,071,058  		 100
[ 150.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,948,907 		 100
[  97.0]
3,040,110 
3,040,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,940,000 円／㎡]  



港 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,626,569 
6,620,071 
27,006,498 
10,231,200 
16,775,298 		 （　0.9742）
16,342,495 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    563,534,310 円　　　　（　  2,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 166.00 ＲＣ3 498.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種22m
日影規制		 70 ％   300 ％   212 ％   278 ㎡     12.4 m x   23.0 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小世帯及びＤＩＮＫｓ向けの１ＬＤＫタイプ、平均専有面積が４５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
166.00 
80.0 
132.80 
6,400 
849,920 		 2.0  1,699,840 
1.0  849,920 

 2～ 2		 住宅
166.00 
85.0 
141.10 
6,500 
917,150 		 2.0  1,834,300 
1.0  917,150 

 3～ 3		 住宅
166.00 
85.0 
141.10 
6,600 
931,260 		 2.0  1,862,520 
1.0  931,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
498.00 
83.3 
415.00 

2,698,330 		 5,396,660 
2,698,330 
⑨年額支払賃料      2,698,330 円　×　12ヶ月　＝　      32,379,960 円 
⑩a共益費（管理費）             456 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,270,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,650,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,732,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,918,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,396,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,268 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,698,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         657,003 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,626,569 円　　　　（　       120,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,910,671 円  　　　       34,650,840　×　　　　   8.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,063,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,620,071 円　（　　　　　　        23,813 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　     498.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,231,200 円  
（　　　　　        36,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,626,569 円      
②総費用 6,620,071 円      
③純収益　①－② 27,006,498 円      
④建物等に帰属する純収益 10,231,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,775,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,342,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    563,534,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区元麻布三丁目２４２番３０
 0104000054379-0000
2 　港区元麻布三丁目２４２番３１
 0104000054380-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
11 　
12 　
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50 　
備考