別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
港 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 362,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西麻布１丁目１番１４７
｢西麻布１－８－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(70,208)

1:1.2		 住宅兼車庫

ＲＣ3		 一般住宅、マンショ
ンが見られる住宅地
域		 北5.2m区道 水道、ガス、下水 六本木

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　５
．２ｍ区道		 交通

施設		 六本木駅西方

430m		 法令

規制		 ２中専
(70,208)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 知名度が高い都心への利便性と良好な居住環境を兼ね備えた低層住宅地域である。地域的特性に特段の変動は認
められず、当面は現状と同様の状態で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び周辺区の都心にあって、主に低層住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏に存する住宅地域である。主たる
需要者は自己利用目的の高額所得者や富裕層である。経済環境の安定さ続く中で、政府の経済・雇用対策や緩和的金融
政策の継続等による下支えの下、主たる需要者の取得意欲は根強く、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は
、標準規模の土地で７００万円／坪程度、総額は３億円台～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者の属性及び最有効使用等に照らして、本標準地は、居住の快適性及び生活利便性並びに麻布、六本木、赤
坂等のアドレスが重視される傾向が強いことから、収益価格に比して取引事例比較法による比準価格の相対的説得力が
高いものと思料される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,810,000 円／㎡		 [117.1]
100		 100
[103.0]		 100
[150.7]		 [100.0]
100		 2,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策による影響が自動車産業を中
心にみられるものの、景気は緩やかに回復し
ている。


本標準地は一般住宅、低層の共同住宅等が建
ち並ぶ住宅地域に所在する。地域要因に特段
の変動は認められない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０８
-5		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,240)
b ＨＴＲ（公
）０８
-7		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度3種最高24m
(70,160)
c ＭＳＫ（公
）０８
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m区道、
西3.2m、
二方路
１住居
高度3種最高24m
特別用途地区
(70,160)
d ＮＳＫ（公
）０８
-115		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.6m私道
、中間画地
１住居
特別用途地区
(70,160)
e ОＺＷ（公
）０８
-125		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,078,876  		 100
[ 150.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,233,211 		 100
[  94.9]
2,353,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,350,000 
b (　           ) 
1,308,269  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
1,883,907 		 100
[  89.1]
2,114,374 
2,110,000 
c (　           ) 
2,318,069  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,646,650 		 100
[  95.9]
2,759,802 
2,760,000 
d (　           ) 
2,054,498  		 100
[ 100.0]		 [ 126.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,579,310 		 100
[  89.9]
2,869,088 
2,870,000 
e (　           ) 
2,455,696  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
2,981,917 		 100
[  94.0]
3,172,252 
3,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,250,000 円／㎡]  



港 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,998,695 
3,252,002 
13,746,693 
5,215,940 
8,530,753 		 （　0.9729）
8,299,570 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    286,192,069 円　　　　（　  1,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.00 ＲＣ3 303.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高24m
 70 ％   300 ％   208 ％   169 ㎡     12.5 m x   13.8 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ　平均専有面積４５㎡前後 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
101.00 
80.0 
80.80 
5,300 
428,240 		 2.0  856,480 
1.0  428,240 

 2～ 2		 住宅
101.00 
90.0 
90.90 
5,400 
490,860 		 2.0  981,720 
1.0  490,860 

 3～ 3		 住宅
101.00 
90.0 
90.90 
5,500 
499,950 		 2.0  999,900 
1.0  499,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
303.00 
86.7 
262.60 

1,419,050 		 2,838,100 
1,419,050 
⑨年額支払賃料      1,419,050 円　×　12ヶ月　＝　      17,028,600 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     262.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         472,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,501,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       875,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,626,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,838,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,419,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         345,517 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,998,695 円　　　　（　       100,584 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,800 円  　　　　     98,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,400,102 円  　　　       17,501,280　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      520,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      838,100 円  　　　　     98,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,600 円  　　　　     98,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,600 円  　　　　     98,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,252,002 円　（　　　　　　        19,243 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     303.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,215,940 円  
（　　　　　        30,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,998,695 円      
②総費用 3,252,002 円      
③純収益　①－② 13,746,693 円      
④建物等に帰属する純収益 5,215,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,530,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,299,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    286,192,069 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西麻布一丁目１番１４７
 0104000040454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
港 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 363,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西麻布１丁目１番１４７
｢西麻布１－８－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(70,208)

1:1.2		 住宅兼車庫

ＲＣ3		 一般住宅、マンショ
ンが見られる住宅地
域		 北5.2m区道 水道、ガス、下水 六本木

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　５
．２ｍ区道		 交通

施設		 六本木駅西方

430m		 法令

規制		 ２中専
(70,208)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性と品等の高い低層住宅地域としての成熟度は高く、今後も現状を維持すると予測する。経済の不透明感は
依然として残っているものの、根強い需要により、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区とその隣接区内の低層住宅を中心とする住宅地域である。主たる需要者は個人富裕層であるが、規模
に応じて、分譲マンション、賃貸マンション等の需要も見られる。住宅地としての品等と利便性、また用途の多様性が
高いため、その需要は根強いものがある。供給は個人所有の中古住宅が比較的多い。土地は画地規模にもよるが２億円
から３億円程度、建物を含む総額では３～４億円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性が高い事例を採用した比準価格は取引市場の実勢を反映している。収益価格は周辺の利用状況を参考に最適なタ
イプの賃貸マンションを想定して試算した。対象標準地の主たる需要者は自己使用目的で取得する個人富裕層であるが
、収益性を重視する個人・法人も存在することから、現状における投資用不動産を含む市場性をより的確に反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,810,000 円／㎡		 [117.1]
100		 100
[103.0]		 100
[149.2]		 [100.0]
100		 2,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の有金利政策への転換にも係わらず、住
宅、開発用不動産共に需要は堅調であり、価
格も上昇傾向を継続している。


利便性の高い優良な住環境を維持しており、
地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０８
-131		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m私道
、中間画地
２中専
高度地区2種22m
(70,160)
b ＥＴＨ（公
）０８
-117		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.7m区道、
北4.5m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,188)
c ＥＴＨ（公
）０８
-107		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m区道、
南東4m、
二方路
２中専
高度地区3種
(80,280)
d ＫＭＭ（公
）０８
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.7m私道
、南西0m、
角地
２中専
高度地区2種17m
(80,160)
e ＨＴＲ（公
）０８
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南3.9m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,808,328  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
2,378,825 		 100
[  85.8]
2,772,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,770,000 
b (　           ) 
2,995,362  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,344,336 		 100
[ 111.0]
3,012,915 
3,010,000 
c (　           ) 
2,793,995  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,204,877 		 100
[ 126.1]
2,541,536 
2,540,000 
d (　           ) 
2,597,571  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
2,795,800 		 100
[ 129.6]
2,157,253 
2,160,000 
e (　           ) 
1,737,280  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,931,855 		 100
[ 124.5]
1,551,691 
1,550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,260,000 円／㎡]  



港 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,526,306 
3,194,748 
12,331,558 
5,215,940 
7,115,618 		 （　0.9729）
6,922,785 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    238,716,724 円　　　　（　  1,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.00 ＲＣ3 303.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高24m
 70 ％   300 ％   208 ％   169 ㎡     12.5 m x   13.8 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ　平均専有面積４５㎡前後 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
101.00 
80.0 
80.80 
4,750 
383,800 		 2.0  767,600 
1.0  383,800 

 2～ 2		 住宅
101.00 
90.0 
90.90 
4,900 
445,410 		 2.0  890,820 
1.0  445,410 

 3～ 3		 住宅
101.00 
90.0 
90.90 
5,100 
463,590 		 2.0  927,180 
1.0  463,590 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
303.00 
86.7 
262.60 

1,292,800 		 2,585,600 
1,292,800 
⑨年額支払賃料      1,292,800 円　×　12ヶ月　＝　      15,513,600 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     262.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         472,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,986,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       799,314 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,186,966 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,585,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,292,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         314,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,526,306 円　　　　（　        91,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,800 円  　　　　     98,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,342,848 円  　　　       15,986,280　×　　　　   8.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      520,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      838,100 円  　　　　     98,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,600 円  　　　　     98,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,600 円  　　　　     98,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,194,748 円　（　　　　　　        18,904 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     303.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,215,940 円  
（　　　　　        30,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,526,306 円      
②総費用 3,194,748 円      
③純収益　①－② 12,331,558 円      
④建物等に帰属する純収益 5,215,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,115,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,922,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,716,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西麻布一丁目１番１４７
 0104000040454-0000
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備考