令和8年1月15日　提出 港 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   港 -1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　北川　哲也   TEL.

鑑定評価額 8,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,070,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 2,710,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 港区赤坂６丁目１９１１番 ｢赤坂６－１９－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,045   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 台形 1:1.5 共同住宅兼駐車場 ＲＣ7F1B 中規模マンションが 多く見られる高台の 住宅地域 南東8m区道 水道、ガス、下水 六本木一丁目 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８．０ｍ区道 交通 施設 六本木一丁目駅北西方 350m 法令 規制 １中専 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 港区のなかでも閑静な住環境の優れた高級住宅地域であり、地域要因に特別な変動は認められず、当面は現状を 維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            4,040,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内の高級住宅地域の存する圏域である。主たる需要者層は、マンションの開発素地とし て購入する大手不動産会社等である。従来より高級住宅地として名声のある地域であり、分譲マンションに対する富裕 者層の底堅い需要が見込まれ、開発素地に対する引き合いも強く、価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は、２，０ ００㎡程度の規模で６０～１２０億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、港区の高級住宅地域内における規範性の認められる取引事例を基礎とする実証性のある価格であり、高い 説得力を有する。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即 して投下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、比準価格 と開発法による価格とを関連づけ、代表標準地の検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  5,900,000 円／㎡ [120.5] 100 100 [100.0] 100 [177.1] [100.0] 100 4,010,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,390,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも のの、景気は緩やかに回復しており、不動産 価格や家賃の水準は上昇傾向で推移している 。 地域要因に特段の変動は無い。マンション開 発素地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾 向が続いている。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　 +12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.1 ％  ％