別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
中央 5-55　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-55 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 76,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋浜町２丁目６７番９
｢日本橋浜町２－４６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 58  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,280)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗兼共同住宅、一
般住宅等が混在する
商業地域		 北西4m区道 水道、ガス、下水 浜町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        59 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 開発素地とみられる小規模地
の取引が散見される		 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 浜町駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 開発素地とみられる取引が散見され、今後はマンションへの建替えが進むことも予測される。投資需要は依然認
められ、地価は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 日本橋東部エリアのなかでは高度利用の進む浜町地区において細街路に面する素朴な環境が残る地域に所在する。周囲
建物の建替は進んでおり、低層階は店舗などの賃借需要が認められるほか、総額的観点から居宅などの自己利用需要も
認められる。商況に特段の変化は認められず事業所兼居宅などの利用を目的とする狭小地需要は底堅いものと考えられ
る。土地は総額で数千万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 都心不動産の人気と総額的な値頃感から、中小の事業法人や個人投資家など幅広い土地需要が見込める地域である。底
堅い需要の一方で同族間取引などを除く第三者間取引は僅少とみられる地域であり、希少性による買い進みは考えられ
る。また、賃貸物件として利用した場合に賃料の総額的観点からの需要も認められ収益性に着目した需要も認められる
。そこで比準価格と収益価格を関連付け他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,400,000 円／㎡		 [118.8]
100		 100
[100.0]		 100
[217.1]		 [100.0]
100		 1,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本を取り巻く様々な事象の影響により各種
経済指標は上下に振れ続けている。不動産関
連融資の金利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-55　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東2.3m私道
、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,240)
b ＴＫ１－公
８取９
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.3m私道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
c ＴＫ１－公
８取１３
-314		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m私道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
d ＴＫ１－公
８取１１
-308		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
e ＴＫ１－公
８取９
-302		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,280)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,196,172  		 100
[ 100.0]		 [ 146.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.0]
2,134,146 		 100
[ 156.5]
1,363,672 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
1,781,797  		 100
[ 100.0]		 [ 134.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,387,608 		 100
[ 166.6]
1,433,138 
1,430,000 
c (　           ) 
819,455  		 100
[ 100.0]		 [ 152.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
1,484,774 		 100
[ 113.9]
1,303,577 
1,300,000 
d (　           ) 
2,059,790  		 100
[ 100.0]		 [ 146.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,013,473 		 100
[ 176.8]
1,704,453 
1,700,000 
e (　           ) 
1,210,287  		 100
[ 100.0]		 [ 124.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,508,018 		 100
[ 130.0]
1,160,014 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,390,000 円／㎡]  



中央 5-55　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,586,588 
1,225,692 
5,360,896 
3,302,640 
2,058,256 		 （　0.9644）
1,984,982 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　     64,031,677 円　　　　（　  1,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-55　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 40.00 ＲＣ5 188.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   280 ％   58 ㎡      6.5 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階以上：ワンルーム住居（各階１戸）と想定した ⑦有効率　  58.1 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
38.50 
46.8 
18.00 
6,000 
108,000 		 6.0  648,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
37.50 
61.1 
22.90 
4,400 
100,760 		 1.0  100,760 
1.0  100,760 

 4～ 5		 住宅
37.50 
61.1 
22.90 
4,500 
103,050 		 1.0  103,050 
1.0  103,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.50 
58.1 
109.60 

515,620 		 1,055,620 
407,620 
⑨年額支払賃料        515,620 円　×　12ヶ月　＝　       6,187,440 円 
⑩a共益費（管理費）             242 円／㎡　×　     109.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         318,278 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,505,718 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,505,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,055,620 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          407,620 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　          70,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,586,588 円　　　　（　       113,562 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,467 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-55　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,200 円  　　　　     59,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 331,792 円  　　　        6,505,718　×　　　　   5.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,900 円  　　　　     59,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,225,692 円　（　　　　　　        21,133 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9644    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     188.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,302,640 円  
（　　　　　        56,942 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,586,588 円      
②総費用 1,225,692 円      
③純収益　①－② 5,360,896 円      
④建物等に帰属する純収益 3,302,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,058,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,984,982 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,031,677 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-55　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋浜町二丁目６７番９
 0100000066997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
中央 5-55　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-55 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 75,400,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋浜町２丁目６７番９
｢日本橋浜町２－４６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 58  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,280)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗兼共同住宅、一
般住宅等が混在する
商業地域		 北西4m区道 水道、ガス、下水 浜町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        59 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中層の共同住宅等への建替が
進みつつある		 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 浜町駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅、低層の一般住宅等が混在する商業地域であり、老朽化した低層住宅は店舗・事務所兼共
同住宅等へ建替えが進んでいる。今後もこの傾向は継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋地区を中心とした中央区内の幹線道路背後の商業地域及び商住混在地域一帯。主たる需要者層は
、中小法人や個人事業主、個人投資家等と想定され、店舗・事務所兼共同住宅等として賃貸又は自己使用に供するもの
と思料される。都心商業地域への利便性が高く、商業系住宅系の混在利用が想定されるため需要は底堅い。また国内景
気の回復傾向もあり、地価は上昇傾向にある。取引総額は規模にもよるが、数千万円から数億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判
断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,400,000 円／㎡		 [117.9]
100		 100
[100.0]		 100
[215.7]		 [100.0]
100		 1,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾
向が想定されるが、欧米・中国等の経済政策
または為替等の影響による下振れリスクに注
意が必要である。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、国内景気回復による投資市場の過
熱傾向から、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-55　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取３
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8.2m区道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,492)
b ＴＫ１－公
８取１３
-318		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,616)
c ＴＫ１－公
８取８
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
南東8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,576)
d ＴＫ１－公
８取１３
-314		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m私道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,119,160  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,326,838 		 100
[ 172.1]
1,352,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
1,645,075  		 100
[ 110.0]		 [ 152.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
2,065,504 		 100
[ 154.0]
1,341,236 
1,340,000 
c (　           ) 
1,698,563  		 100
[ 100.0]		 [ 134.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,063,531 		 100
[ 154.9]
1,332,170 
1,330,000 
d (　           ) 
819,455  		 100
[ 100.0]		 [ 152.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
1,484,774 		 100
[ 100.8]
1,472,990 
1,470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,380,000 円／㎡]  



中央 5-55　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,306,704 
1,220,070 
5,086,634 
3,267,000 
1,819,634 		 （　0.9652）
1,756,311 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     58,543,700 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-55　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 40.00 ＲＣ5 188.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   280 ％   58 ㎡      6.5 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階以上：ワンルーム住居（各階１戸）と想定した。 ⑦有効率　  58.1 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
38.50 
46.8 
18.00 
6,600 
118,800 		 6.0  712,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
37.50 
61.1 
22.90 
4,300 
98,470 		 1.0  98,470 
1.0  98,470 

 4～ 5		 住宅
37.50 
61.1 
22.90 
4,400 
100,760 		 1.0  100,760 
1.0  100,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.50 
58.1 
109.60 

517,260 		 1,111,260 
398,460 
⑨年額支払賃料        517,260 円　×　12ヶ月　＝　       6,207,120 円 
⑩a共益費（管理費）             242 円／㎡　×　     109.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         318,278 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,525,398 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       326,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,199,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,111,260 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,557 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          398,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,306,704 円　　　　（　       108,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-55　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,200 円  　　　　     59,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 326,270 円  　　　        6,525,398　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,900 円  　　　　     59,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,220,070 円　（　　　　　　        21,036 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     188.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,267,000 円  
（　　　　　        56,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,306,704 円      
②総費用 1,220,070 円      
③純収益　①－② 5,086,634 円      
④建物等に帰属する純収益 3,267,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,819,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,756,311 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,281 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,543,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-55　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋浜町二丁目６７番９
 0100000066997-0000
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備考