別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
中央 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-40 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 443,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋箱崎町２０番３３外
｢日本橋箱崎町２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,566)

1:1.5		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ8		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西11m区道 水道、ガス、下水 水天宮前

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    18 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区立箱崎公園に近接する、明
るく開けた商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 水天宮前駅南方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、マンション両面の需要が存するほかホテル用地の需要も根強い。いずれの用途についても新規開発の動
きは活発であり当面は現状の地域環境を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 マンション、ホテルと事務所が混在する地域であり、日本橋人形町へかけての同種の用途の建物が建ち並ぶ範囲が同一
需給圏である。市場参加者は、マンション開発業者、一般事業法人やホテル事業者などが中心であり、特にマンション
事業者の土地需要は強いものとみられる。市場での中心となる価格帯は、規模によるものの総額で数億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 人形町地区と比較すると商業繁華性が見劣りする地域であるが、事務所ビルや事業所の用地としては落ち着いた環境と
言える。自己利用、賃貸活用の両面での需要が見込まれるため市場性収益性両面からの検討が重要である。比準価格は
、同一需給圏内の不動産の市場性を反映した価格であり規範性は高い。また、収益価格も賃貸ビルが多い当地区の収益
性を反映した価格である。そこで両価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,400,000 円／㎡		 [118.8]
100		 100
[100.0]		 100
[148.5]		 [102.0]
100		 1,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本を取り巻く様々な事象の影響により各種
経済指標は上下に振れ続けている。不動産関
連融資の金利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

特記すべき変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
８取１３
-308		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,651)
c ＴＫ１－公
８取１６
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
８取８
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
南東8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,576)
e ＴＫ１－公
８取３
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8.2m区道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,492)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,831,984  		 100
[ 100.0]		 [ 124.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,564,295 		 100
[ 173.3]
2,056,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
1,252,983  		 100
[ 100.0]		 [ 137.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,579,448 		 100
[  83.8]
1,884,783 
1,920,000 
c (　           ) 
2,175,777  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,471,683 		 100
[ 123.6]
1,999,744 
2,040,000 
d (　           ) 
1,698,563  		 100
[ 100.0]		 [ 134.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,063,531 		 100
[ 100.8]
2,047,154 
2,090,000 
e (　           ) 
2,119,160  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,326,838 		 100
[ 117.6]
1,978,604 
2,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,030,000 円／㎡]  



中央 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,560,350 
14,116,892 
40,443,458 
26,769,600 
13,673,858 		 （　0.9270）
12,675,666 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    422,522,200 円　　　　（　  1,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.68 ＲＣ10 1,336.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   533 ％   226 ㎡     12.7 m x   17.9 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は専有面積が約３０㎡、約５０㎡が混在する共同住宅を想定。地区計画による容積割増を活用。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 高層の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.28 
57.7 
82.65 
4,000 
330,600 		 8.0  2,644,800 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
132.60 
91.7 
121.62 
3,650 
443,913 		 1.0  443,913 
1.0  443,913 

 5～ 7		 住宅
132.60 
91.7 
121.62 
3,650 
443,913 		 1.0  443,913 
1.0  443,913 

 8～10		 住宅
132.60 
91.7 
121.62 
3,750 
456,075 		 1.0  456,075 
1.0  456,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,336.68 
88.1 
1,177.23 

4,362,303 		 6,676,503 
4,031,703 
⑨年額支払賃料      4,362,303 円　×　12ヶ月　＝　      52,347,636 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　   1,177.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,842,479 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,190,115 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,359,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,830,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,676,503 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,031,703 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.1725　＝　         666,259 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,560,350 円　　　　（　       241,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,706 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,535,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,731,392 円  　　　       56,190,115　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      527,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,309,500 円  　　　　    507,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,116,892 円　（　　　　　　        62,464 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9270    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 507,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　   1,336.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0839 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,769,600 円  
（　　　　　       118,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,560,350 円      
②総費用 14,116,892 円      
③純収益　①－② 40,443,458 円      
④建物等に帰属する純収益 26,769,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,673,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,675,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,087 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    422,522,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋箱崎町２０番３３
 0100000065398-0000
2 　中央区日本橋箱崎町２０番３４
 0100000065399-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
中央 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-40 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 443,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋箱崎町２０番３３外
｢日本橋箱崎町２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,566)

1:1.5		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ8		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西11m区道 水道、ガス、下水 水天宮前

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    18 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層の事務所、共同住宅等が
混在する東京シティエアター
ミナル近くの商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 水天宮前駅南方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は東京シティエアターミナル近くの高層の事務所、共同住宅、ホテル等が混在する商業地域で、当面は
現状のまま推移するものと予想する。地価水準は景気回復傾向による上昇が予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画制度を活用した高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区東部に広がる中高層の中小の事務所ビル、店舗兼共同住宅、ホテル等が建ち並ぶ商住混在の地域
の範囲と判定。東京シティエアターミナルに近く都心への交通利便性も良い地域で住宅需要も強い。典型的な需要者と
しては、収益目的の国内外の機関投資家、個人投資家等の不動産投資家、賃貸マンション開発を目的とした不動産業者
が中心となる。中心となる価格帯は、画地規模によるが、総額数千万から１０億円程度の取引が見られる地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から最も
適合した手法は収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性としては、取引事例比較法では類似性の高い事
例を豊富に収集する事ができたのに対し、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素もありやや劣る。本件では、収
益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,400,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[149.6]		 [102.0]
100		 1,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続き、地価は上昇
傾向にある。今後は国内外の金利動向や物価
動向などの影響に十分注意が必要。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、地価は上昇傾向を見せている。



個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取６
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,480)
b ＴＫ１－公
８取１１
-5		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m区道、
南4m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c ＴＫ１－公
８取８
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
南東8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,576)
d ＴＫ１－公
８取１３
-308		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,651)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,748,177  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,853,068 		 100
[  90.3]
2,052,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,090,000 
b (　    468,962) 
1,563,207  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,710,148 		 100
[  89.4]
1,912,917 
1,950,000 
c (　           ) 
1,698,563  		 100
[ 100.0]		 [ 134.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,063,531 		 100
[  97.0]
2,127,352 
2,170,000 
d (　           ) 
1,252,983  		 100
[ 100.0]		 [ 137.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,579,448 		 100
[  89.4]
1,766,720 
1,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,030,000 円／㎡]  



中央 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,586,771 
14,520,787 
41,065,984 
27,139,200 
13,926,784 		 （　0.9270）
12,910,129 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    430,337,633 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.68 ＲＣ10 1,336.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   533 ％   226 ㎡     12.7 m x   17.9 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地区計画の規定に基づき都市計画に定められる容積率を利用した土地利用。２階以上は専有約３２㎡、約５８㎡混在共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同規模の高層店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.28 
57.7 
82.65 
5,000 
413,250 		 8.0  3,306,000 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
132.60 
91.7 
121.62 
3,650 
443,913 		 1.0  443,913 
1.0  443,913 

 5～ 7		 共同住宅
132.60 
91.7 
121.62 
3,700 
449,994 		 1.0  449,994 
1.0  449,994 

 8～10		 共同住宅
132.60 
91.7 
121.62 
3,750 
456,075 		 1.0  456,075 
1.0  456,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,336.68 
88.1 
1,177.23 

4,463,196 		 7,355,946 
4,049,946 
⑨年額支払賃料      4,463,196 円　×　12ヶ月　＝　      53,558,352 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　   1,177.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,842,479 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,400,831 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,870,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,530,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,355,946 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,049,946 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         986,101 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,586,771 円　　　　（　       245,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,027,087 円  　　　       57,400,831　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      526,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,369,000 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,520,787 円　（　　　　　　        64,251 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9270    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,336.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0839 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,139,200 円  
（　　　　　       120,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,586,771 円      
②総費用 14,520,787 円      
③純収益　①－② 41,065,984 円      
④建物等に帰属する純収益 27,139,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,926,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,910,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    430,337,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋箱崎町２０番３３
 0100000065398-0000
2 　中央区日本橋箱崎町２０番３４
 0100000065399-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考