別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
中央 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-33 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 40,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 14,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区京橋１丁目６番１外
｢京橋１－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1030)

1:2		 店舗、事務所兼駐車
場等
ＳＲＣ11F6B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西27m国道、三方路 水道、ガス、下水 京橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り沿いに高層の店舗兼
事務所が建ち並ぶ高度商業地
域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 京橋駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。近年再開発により高度利用が進んだ
エリアであり、高度商業地として地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 19,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 16,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区西部の幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家
）や不動産会社等と考えられる。景気回復に伴い、都心部の大規模オフィスは賃貸需要が拡大しており、再開発が進ん
だエリアの希少性もあって、取引価格は高めで推移している。取引規模や立地条件により取引価格は多様であるが、数
百億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い中央通り等の広幅員道路の事例を中心に求めた実証的な価格である。また、東京駅も徒歩圏
で利便性が高く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込
まれるが、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意
思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 17,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続き、不動産取引市場
は堅調で地価は上昇傾向にある。海外の経済
情勢に引き続き注視する必要がある。


景気の回復と再開発の進展に伴いオフィス需
要は回復が続いており、地価は上昇傾向が続
いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１２
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西14.6m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
８取１
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12.7m区
道、北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
８取１
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12.7m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
８取１
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
北西3m、
南西3m、
三方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
e ＴＫ１－公
８取３
-5		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東3m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,154,287  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
23,430,108 		 100
[ 124.6]
18,804,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 110.2]
　　　　 100
20,700,000 
b (　           ) 
14,465,978  		 100
[ 100.0]		 [ 123.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
17,291,694 		 100
[  89.3]
19,363,599 
21,300,000 
c (　           ) 
12,429,478  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,032,881 		 100
[  84.0]
16,705,811 
18,400,000 
d (　           ) 
13,333,594  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.2]
13,286,891 		 100
[  76.1]
17,459,778 
19,200,000 
e (　           ) 
10,811,172  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,254,430 		 100
[  67.6]
16,648,565 
18,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 19,600,000 円／㎡]  



中央 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,129,291,659 
622,188,402 
1,507,103,257 
510,000,000 
997,103,257 		 （　0.9116）
908,959,329 		 （  2.8 -  0.4 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 37,873,305,375 円　　　　（　 16,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,344.00 Ｓ15F2B 22,073.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   930 ％   2,237 ㎡     30.8 m x   65.3 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計を活用、地下１階～２階が店舗等、３階以上は事務所（フロア貸）、駐車場２５台（地下２階機械式２４台、１階平置１台） ⑦有効率　  70.1 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
842.40 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,302.00 
62.8 
817.60 
10,000 
8,176,000 		 12.0  98,112,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,344.00 
5.5 
73.50 
16,000 
1,176,000 		 12.0  14,112,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,113.00 
57.4 
639.10 
12,000 
7,669,200 		 12.0  92,030,400 
0.0  0 

 3～15		 事務所
1,344.00 
79.9 
1,073.36 
10,500 
11,270,280 		 10.0  112,702,800 
0.0  0 

計
22,073.40 
70.1 
15,483.88 

163,534,840 		 1,669,390,800 
0 
⑨年額支払賃料    163,534,840 円　×　12ヶ月　＝　   1,962,418,080 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  15,483.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　     224,825,938 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,187,244,018 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      15,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    88,989,761 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,113,254,257 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,669,390,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      16,026,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,250,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,129,291,659 円　　　　（　       951,851 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 30,000,000 円  　　　　 10,000,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 220,224,402 円  　　　    2,202,244,018　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  266,964,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   85,000,000 円  　　　　 10,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    10,000,000 円  　　　　 10,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    10,000,000 円  　　　　 10,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     622,188,402 円　（　　　　　　       278,135 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9116    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 10,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　  22,073.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 40 ％　＋　0.0473 ×  30 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 510,000,000 円  
（　　　　　       227,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,129,291,659 円      
②総費用 622,188,402 円      
③純収益　①－② 1,507,103,257 円      
④建物等に帰属する純収益 510,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 997,103,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 908,959,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      406,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,873,305,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  16,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区京橋一丁目６番１
 0100000006254-0000
2 　中央区京橋一丁目６番４
 0100000006257-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
中央 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-33 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 41,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 14,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区京橋１丁目６番１外
｢京橋１－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1030)

1:2		 店舗、事務所兼駐車
場等
ＳＲＣ11F6B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西27m国道、三方路 水道、ガス、下水 京橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通りに面し高層の店舗兼
事務所が建ち並ぶ高度商業地
域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 京橋駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り沿いに高層店舗兼事務所ビルが多く建ち並ぶ商業地域である。周辺地域も含め、市街地再開発事業等に
よる機能更新が進んでおり、都心の高度商業地域として今後も同様に推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 19,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 17,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京橋・日本橋・八重洲地区等の幹線道路沿いを中心に中央区内の高度商業地域一帯。主な需要者は、大
手法人、不動産投資法人、不動産デベロッパー等が想定される。周辺地域においては建替え、再開発等も多く見られ、
大規模オフィスビルの賃貸需要も堅調であることから、投資需要も底堅く、地価は上昇傾向で推移している。取引価格
帯は、立地・規模等もよるが、総額で概ね数百億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築および賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格
の験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
て、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 17,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾
向が想定されるが、欧米・中国等の経済政策
または為替等の影響による下振れリスクに注
意が必要である。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、国内景気回復による投資市場の過
熱傾向から、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１３
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東26.9m都
道、北西4m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
８取１２
-316		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
c ＴＫ１－公
８取１
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12.7m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
８取１
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
北西3m、
南西3m、
三方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,570,992  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.6]
23,346,976 		 100
[ 132.6]
17,607,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 110.2]
　　　　 100
19,400,000 
b (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 122.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
16,059,391 		 100
[  90.9]
17,667,097 
19,500,000 
c (　           ) 
12,429,478  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,032,881 		 100
[  82.2]
17,071,631 
18,800,000 
d (　           ) 
13,333,594  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.2]
13,286,891 		 100
[  74.4]
17,858,724 
19,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 19,400,000 円／㎡]  



中央 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,298,534,108 
675,761,512 
1,622,772,596 
562,440,000 
1,060,332,596 		 （　0.8956）
949,633,873 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 37,985,354,920 円　　　　（　 17,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,344.00 Ｓ15F2B 22,073.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   930 ％   2,237 ㎡     30.8 m x   65.3 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階は店舗、３階以上は事務所、駐車場（機械式２４台、平置１台）。総合設計制度による容積率割増を受けた土地利用を想定 ⑦有効率　  70.1 ％
の理由		 高層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場ほか
842.40 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,302.00 
62.8 
817.60 
11,000 
8,993,600 		 12.0  107,923,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,344.00 
5.5 
73.50 
15,000 
1,102,500 		 12.0  13,230,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,113.00 
57.4 
639.10 
12,000 
7,669,200 		 12.0  92,030,400 
0.0  0 

 3～15		 事務所
1,344.00 
79.9 
1,073.36 
11,500 
12,343,640 		 10.0  123,436,400 
0.0  0 

計
22,073.40 
70.1 
15,483.88 

178,232,620 		 1,817,856,800 
0 
⑨年額支払賃料    178,232,620 円　×　12ヶ月　＝　   2,138,791,440 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  15,483.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　     224,825,938 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,363,617,378 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      15,000,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    97,544,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,281,072,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,817,856,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,451,425 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,250,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,298,534,108 円　　　　（　     1,027,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 32,700,000 円  　　　　 10,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 261,647,912 円  　　　    2,378,617,378　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  266,963,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   92,650,000 円  　　　　 10,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    10,900,000 円  　　　　 10,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    10,900,000 円  　　　　 10,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     675,761,512 円　（　　　　　　       302,084 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8956    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 10,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 480,000 円／㎡　×　  22,073.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0479 ×  30 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 562,440,000 円  
（　　　　　       251,426 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,298,534,108 円      
②総費用 675,761,512 円      
③純収益　①－② 1,622,772,596 円      
④建物等に帰属する純収益 562,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,060,332,596 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 949,633,873 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      424,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,985,354,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  17,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区京橋一丁目６番１
 0100000006254-0000
2 　中央区京橋一丁目６番４
 0100000006257-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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22 　
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27 　
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29 　
30 　
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40 　
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45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考