別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
中央 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-23 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 20,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 31,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座７丁目１番２外
｢銀座７－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1:2.5		 店舗

ＲＣ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 北西27m国道、背面道 水道、ガス、下水 銀座

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通りに面した駐車場整備
地区内の高度商業地域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 銀座駅南西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通りに面し、繁華性、希少性ともに高い商業地域であり、建替えによっても用途的な変化はほぼなく、地域
の性格は当面、現状維持を予測する。地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 49,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 43,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座地区を中心とし、都心区の各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主な需要者は国内外の有名企業
、機関投資家、上場投資法人等。近隣は我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需
要は強いが、供給は極めて少ない。インバウンド需要が大幅に回復し賃貸市場も堅調であることから、地価は上昇傾向
にある。中心的価格帯は標準的な画地で、総額数百億円。さらに入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域が存する中央通り沿いは、立地希少性が高く、威信財としての需要も認められる。対象標準地の主たる需要者
は国内外の有名企業、機関投資家、上場投資法人等であり、類似不動産の市場での実際の取引価格と、収益性とを相互
に勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では需給バランスも考慮して、先行取得性も指向する比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,400,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[108.0]		 100
[107.0]		 [111.2]
100		 47,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 43,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の建築費高騰などの要因はあるものの、
実需も、外国人を含む投資家等も需要は旺盛
で、不動産市況は堅調に推移している。


中央通り沿いの高度商業地域であり、繁華性
は非常に高い。インバウンド需要の回復、賃
貸市場の回復などから地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
８取５
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ＴＫ１－公
８取１６
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,900)
c １１公０８

-8		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西40.6m都
道、
南東22m、
北東8m、
北西4.9m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
d ＴＫ１－公
８取１
-9		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,700,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
34,960,992 		 100
[  85.0]
41,130,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 111.2]
　　　　 100
45,700,000 
b (　           ) 
33,442,166  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,792,913 		 100
[  86.7]
44,743,844 
49,800,000 
c (　           ) 
45,384,992  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
46,151,174 		 100
[  97.5]
47,334,537 
52,600,000 
d (　           ) 
38,867,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
31,063,266 		 100
[  71.3]
43,566,993 
48,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.9 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 49,300,000 円／㎡]  



中央 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

825,027,647 
283,317,593 
541,710,054 
124,950,000 
416,760,054 		 （　0.9305）
387,795,230 		 （  2.5 -  0.4 ）
2.1％  
⑧収益価格 　 18,466,439,524 円　　　　（　 43,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 360.10 Ｓ12F2B 5,001.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   426 ㎡     13.0 m x   33.7 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高度利用地区を活用した、各階フロア貸し店舗ビルで駐車場は１階に３台（荷捌き、障がい者用）、隔地６６台想定。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 店舗
277.04 
35.7 
98.80 
9,500 
938,600 		 12.0  11,263,200 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
360.10 
72.6 
261.46 
24,000 
6,275,040 		 15.0  94,125,600 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
360.10 
74.0 
266.60 
70,000 
18,662,000 		 30.0  559,860,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
360.10 
81.0 
291.62 
24,000 
6,998,880 		 15.0  104,983,200 
0.0  0 

 3～12		 店舗
364.40 
80.0 
291.62 
10,000 
2,916,200 		 12.0  34,994,400 
0.0  0 

計
5,001.34 
76.7 
3,834.68 

62,036,520 		 1,120,176,000 
0 
⑨年額支払賃料     62,036,520 円　×　12ヶ月　＝　     744,438,240 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   3,834.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      55,679,554 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  66 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      47,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       800,117,794 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      47,520,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    33,507,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 814,130,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,120,176,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,865,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,960,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        31,680 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     825,027,647 円　　　　（　     1,936,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,200,000 円  　　　　  2,550,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,306,693 円  　　　      847,637,794　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  111,515,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,675,000 円  　　　　  2,550,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,550,000 円  　　　　  2,550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,550,000 円  　　　　  2,550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    47,520,000 円  　　　隔地駐車場６６台分の年額
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     283,317,593 円　（　　　　　　       665,065 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9305    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,550,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 490,000 円／㎡　×　   5,001.34 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0490     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0295 ×　 40 ％　＋　0.0454 ×  30 ％　＋ 0.0787 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 124,950,000 円  
（　　　　　       293,310 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 825,027,647 円      
②総費用 283,317,593 円      
③純収益　①－② 541,710,054 円      
④建物等に帰属する純収益 124,950,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 416,760,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 387,795,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      910,317 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,466,439,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  43,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座七丁目１番２
 0100000013073-0000
2 　中央区銀座七丁目１番１１
 0100000013082-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
中央 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-23 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 20,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 31,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座７丁目１番２外
｢銀座７－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1:2.5		 店舗

ＲＣ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 北西27m国道、背面道 水道、ガス、下水 銀座

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通りに面する国内有数の
高度商業地域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 銀座駅南西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ブランドショップが出店する日本有数の高度商業地域であり、希少性が高く需要は概ね堅調であることから、今
後地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区制度を活用した高層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 52,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 45,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の高度商業地域である。主たる需要者は機関投資家、不
動産投資法人、大手事業法人等が中心である。国内有数の高度商業地域であり、希少性が高く需要は底堅い。インバウ
ンド需要により店舗の収益性は高く、良好な金融環境もあり地価は今後上昇傾向で推移するものと予測する。需要の中
心となる価格帯は規模・立地等により異なるが、数十億円～数百億円規模と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、収益獲得目的の機関投資家等であり、これらの需要者は主に収益性に着目して取引の意思決定を行う
と考えられる。市場性に基づく取引事例比較法は代替性の高い類似の取引事例より求めたが、取引の個別性がやや強く
相対的な信頼性は劣る。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法であり、収益価格を重視して比準
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,400,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[108.0]		 100
[110.0]		 [111.2]
100		 46,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 43,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

ブランド店の新規出店・移転等の動向は活発
であり、投資対象としての不動産需要は堅調
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１２
-317		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ＴＫ１－公
８取４
-319		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１－公
８取１６
-319		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西1m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 123.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
58,394,185 		 100
[ 139.1]
41,980,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 111.2]
　　　　 100
46,700,000 
b (　 25,261,415) 
26,122,653  		 100
[ 100.0]		 [ 124.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
36,479,561 		 100
[  75.0]
48,639,415 
54,100,000 
c (　           ) 
26,229,578  		 100
[ 100.0]		 [ 124.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
29,248,810 		 100
[  63.3]
46,206,651 
51,400,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 52,000,000 円／㎡]  



中央 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

829,327,518 
290,070,088 
539,257,430 
121,000,000 
418,257,430 		 （　0.9321）
389,857,751 		 （  2.5 -  0.5 ）
2.0％  
⑧収益価格 　 19,492,887,550 円　　　　（　 45,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 360.10 Ｓ12F2B 5,001.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   426 ㎡     13.0 m x   33.7 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階にフロア貸しの店舗、１階に平面駐車場３台、隔地駐車場６６台を想定した。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 高層の店舗として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 店舗
277.04 
35.7 
98.80 
10,000 
988,000 		 12.0  11,856,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
360.10 
72.6 
261.46 
21,000 
5,490,660 		 15.0  82,359,900 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
360.10 
74.0 
266.60 
71,000 
18,928,600 		 30.0  567,858,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
360.10 
81.0 
291.62 
24,000 
6,998,880 		 15.0  104,983,200 
0.0  0 

 3～12		 店舗
364.40 
80.0 
291.62 
10,500 
3,062,010 		 12.0  36,744,120 
0.0  0 

計
5,001.34 
76.7 
3,834.68 

63,026,240 		 1,134,498,300 
0 
⑨年額支払賃料     63,026,240 円　×　12ヶ月　＝　     756,314,880 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   3,834.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      55,679,554 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  69 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      49,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       811,994,434 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　      49,680,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    43,323,805 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 818,350,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,134,498,300 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,947,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  4,140,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        28,980 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     829,327,518 円　　　　（　     1,946,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,000,000 円  　　　　  2,500,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 94,784,188 円  　　　      861,674,434　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  111,515,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,250,000 円  　　　　  2,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,500,000 円  　　　　  2,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,500,000 円  　　　　  2,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    47,520,000 円  　　　隔地駐車場６万円×６６台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     290,070,088 円　（　　　　　　       680,916 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 480,000 円／㎡　×　   5,001.34 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0484     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0288 ×　 40 ％　＋　0.0448 ×  30 ％　＋ 0.0782 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,000,000 円  
（　　　　　       284,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 829,327,518 円      
②総費用 290,070,088 円      
③純収益　①－② 539,257,430 円      
④建物等に帰属する純収益 121,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 418,257,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 389,857,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      915,159 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,492,887,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  45,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座七丁目１番２
 0100000013073-0000
2 　中央区銀座七丁目１番１１
 0100000013082-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考