鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
中央 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-12

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　彦坂　正博

TEL.

鑑定評価額

620,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋小伝馬町１０２番７外｢日本橋小伝馬町１２－２｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西22m区道	水道、ガス、下水	小伝馬町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

人形町通り沿いに中高層の店
舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商
業地域

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

小伝馬町駅東方近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域において特に変動は見られず、当面は現状のまま推移すると予測する。景気は緩やかな回復傾向にあり
、旺盛な投資需要を背景に売買市場は堅調のため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,970,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、人形町地区を中心とした比較的広幅員街路沿いの中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把
握する。主たる需要者は国内外の不動産ファンド、不動産会社、事業法人が中心になると思料するが、ホテルやマンシ
ョンの開発業者も想定される。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定しており、旺盛な投資需要にも支
えられて地価は上昇傾向で推移している。総額で数億円規模の取引が多いが、十数億円規模の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の主たる需要者は不動産ファンド、不動産会社、事業法人が中心である。当該主たる需要者は、投資物件と
しての取引の他、事業法人は自社ビルとしての利用または一部自用兼投資物件としての利用目的で取引することもある
。それゆえ当該主たる需要者は不動産の有する収益性の他に、類似不動産の取引価格にも着目して取引意思を決定する
。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,550,000 円／㎡

[111.0]
100

100
[100.0]

100
[175.2]

[100.0]
100

4,150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、好立地のオフ
ィス市況は堅調、投資意欲は引き続き旺盛で
売買市場も堅調なため、地価は全般的に上昇
傾向にある。

好立地のオフィス市況は堅調で、旺盛な投資
需要を背景に売買市場も堅調のため、地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公８取３ -3	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１―公８取５ -303	中央区		更地	（　）	長方形	北東27m都道、南東7m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区等 (100,800)
c	ＴＫ１―公８取５ -306	中央区		建付地	（　）	長方形	南東27m都道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区等 (100,700)
d	ＴＫ１－公８取１３ -307	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27.7m区道、南東7.9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,707)
e	ＴＫ１－公８取１２ -303	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,161,725	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,569,574	100 [ 99.0]	4,615,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,620,000
b	(　 ) 4,120,505	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	4,392,538	100 [ 97.3]	4,514,428		4,510,000
c	(　 ) 2,820,874	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,007,106	100 [ 73.8]	4,074,669		4,070,000
d	(　 ) 6,100,063	100 [ 100.0]	[ 118.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,861,118	100 [ 148.9]	4,607,870		4,610,000
e	(　 ) 2,975,354	100 [ 100.0]	[ 120.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,585,302	100 [ 85.1]	4,213,046		4,210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,380,000 円／㎡]

中央 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,068,003	17,603,224	41,464,779	24,380,000	17,084,779	（　0.9359） 15,989,645	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	592,209,074 円　　　　（　 3,970,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.42	Ｓ11	1,092.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	8.1 m x 17.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア階貸しの店舗、２階以上をフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルの標準的的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.32	62.6	62.14	6,400	397,696	10.0	3,976,960
							0.0	0
2～11	事務所	99.32	93.5	92.82	4,250	394,485	10.0	3,944,850
							0.0	0
～

～

～

計		1,092.52	90.6	990.34		4,342,546		43,425,460
								0

⑨年額支払賃料	4,342,546 円　×　12ヶ月　＝　 52,110,552 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 990.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,984,364 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,094,916 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,443,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,651,119 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,425,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 416,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,068,003 円　　　　（　 396,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,285 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中央 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	460,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,125,624 円	61,094,916　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,267,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,910,000 円	460,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	460,000 円	460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	460,000 円	460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,603,224 円　（　　　　　　 118,142 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9359

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	460,000,000 円	設計監理料率　 405,000 円／㎡　×　 1,092.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,380,000 円（　　　　　 163,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,068,003 円
②総費用	17,603,224 円
③純収益　①－②	41,464,779 円
④建物等に帰属する純収益	24,380,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,084,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,989,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 592,209,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,970,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中央 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中央区日本橋小伝馬町１０２番７	0100000053553-0000
2	中央区日本橋小伝馬町１０２番１０	0100000053556-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
中央 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-12

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　砂野　明俊

TEL.

鑑定評価額

626,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋小伝馬町１０２番７外｢日本橋小伝馬町１２－２｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西22m区道	水道、ガス、下水	小伝馬町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

人形町通り沿いに中高層の店
舗兼事務所が建ち並ぶ商業地
域

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

小伝馬町駅東方近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

人形町通り沿いに中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、建築費の上昇、保有コスト増等といった懸
念要素もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,030,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として中央区のうち人形町通りをはじめとした主要道路沿いに中規模程度の高層店舗付事務所等が建ち
並ぶ商業地域であり、そのほか都心５区などで同規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ商業集積度の高い地域にも価格牽
連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家のほか、事業会社による自社利用等で、市場で中心となる
価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は主要道路沿いに高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての
収益性や業務利便性、周辺の企業集積の程度、地域の繁華性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに
資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性
を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,550,000 円／㎡

[110.8]
100

100
[100.0]

100
[173.3]

[100.0]
100

4,190,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

通商政策や地政学リスク、物価上昇、金利上
昇など不動産市場への懸念は残るが、企業業
績、所得等の改善のもと都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

人形町通り沿いの準高度商業地域であり、空
室率改善や賃料上昇、不動産投資資金の堅調
さに支えられ、地価上昇となっている。

個別的要因に変動はない。なお、昭和通り以
東の主要道路沿いの商業地として、駅近立地
もあり市場競争力はやや高い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公８取３ -3	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１―公８取５ -306	中央区		建付地	（　）	長方形	南東27m都道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区等 (100,700)
c	ＴＫ１―公８取５ -303	中央区		更地	（　）	長方形	北東27m都道、南東7m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区等 (100,800)
d	ＴＫ１－公８取１２ -303	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,161,725	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,569,574	100 [ 99.0]	4,615,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,620,000
b	(　 ) 2,820,874	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,007,106	100 [ 73.5]	4,091,301		4,090,000
c	(　 ) 4,120,505	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	4,392,538	100 [ 96.8]	4,537,746		4,540,000
d	(　 ) 2,975,354	100 [ 100.0]	[ 120.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,585,302	100 [ 84.9]	4,222,971		4,220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,370,000 円／㎡]

中央 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,778,644	16,425,970	41,352,674	24,327,000	17,025,674	（　0.9515） 16,199,929	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	599,997,370 円　　　　（　 4,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.42	Ｓ11	1,092.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	8.1 m x 17.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１１階事務所のフロア貸しと想定

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

高層の店舗付事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.32	62.6	62.14	6,400	397,696	12.0	4,772,352
							0.0	0
2～11	事務所	99.32	93.5	92.82	4,200	389,844	6.0	2,339,064
							0.0	0
～

～

～

計		1,092.52	90.6	990.34		4,296,136		28,162,992
								0

⑨年額支払賃料	4,296,136 円　×　12ヶ月　＝　 51,553,632 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 990.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,984,364 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,537,996 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,026,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,511,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,162,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 267,548 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,778,644 円　　　　（　 387,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中央 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,377,000 円	459,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,961,870 円	60,537,996　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,267,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,901,500 円	459,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,425,970 円　（　　　　　　 110,241 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	459,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 1,092.52 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,327,000 円（　　　　　 163,268 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,778,644 円
②総費用	16,425,970 円
③純収益　①－②	41,352,674 円
④建物等に帰属する純収益	24,327,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,025,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,199,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599,997,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,030,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中央 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中央区日本橋小伝馬町１０２番７	0100000053553-0000
2	中央区日本橋小伝馬町１０２番１０	0100000053556-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考