別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 9,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 22,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座６丁目４番１３外
｢銀座６－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,800)

1:1.2		 店舗

Ｓ10F1B		 高層の店舗、店舗兼
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 北東14.5m区道、南東側道 水道、ガス、下水 銀座

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 みゆき通りに面した駐車場整
備地区内の高度商業地域。		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 銀座駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 みゆき通り沿いの商業地域であり、周辺のビルで建替えもあったが、用途的な変化はほぼなく、地域の性格維持
されており、当面はこのまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向を予測。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 36,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 31,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座地区を中心として都心区の各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名企
業、機関投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要は強い
が、供給は非常に少ない。インバウンド需要が大幅に回復した影響などもあり、地価は上昇を示している。２４０㎡程
度の画地であれば８０億円台程度が中心価格帯とはなるが、入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の需給の趨勢を反映した実証的価格価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論
的価格である。対象標準地の存するみゆき通り沿い地域は立地希少性が高く、威信財としての需要も認められる。需要
者は類似不動産の市場取引価格と、収益性とを勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では実際の市場で
の需給バランスも考慮して、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 30,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-14                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 33,000,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の建築費高騰などの要因はあるものの、
実需も、外国人を含む投資家等も需要は旺盛
で、不動産市況は堅調に推移している。


みゆき通り沿いの商業地域であり、繁華性は
高い。賃貸市場の回復、さらにインバウンド
需要の大幅な回復などから地価は上昇を示し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％ +5.8 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取３
-308		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
８取７
-101		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
南東8m、角地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,771)
c ＴＫ１－公
８取３
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
８取１２
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西14.6m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 120.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
31,800,398 		 100
[  92.2]
34,490,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
37,300,000 
b (　           ) 
13,667,140  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
14,414,260 		 100
[  47.3]
30,474,123 
33,000,000 
c (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 123.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
20,366,830 		 100
[  59.2]
34,403,429 
37,200,000 
d (　           ) 
20,154,287  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
23,430,108 		 100
[  66.4]
35,286,307 
38,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 36,200,000 円／㎡]  



中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

364,355,481 
118,330,505 
246,024,976 
55,552,000 
190,472,976 		 （　0.9426）
179,539,827 		 （  2.5 -  0.3 ）
2.2％  
⑧収益価格 　  8,160,901,227 円　　　　（　 31,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 218.04 Ｓ10F1B 2,238.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   700 ％   800 ％   260 ㎡     15.1 m x   17.3 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高度利用地区を活用し、地下１～地上２階店舗、３階以上店舗兼事務所建物を想定。駐車場は敷地内２台（荷捌き等）、隔地で２台。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
199.55 
71.9 
143.38 
19,100 
2,738,558 		 18.0  49,294,044 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
208.58 
51.5 
107.35 
59,100 
6,344,385 		 24.0  152,265,240 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
203.42 
93.4 
189.98 
23,600 
4,483,528 		 18.0  80,703,504 
0.0  0 

 3～10		 店舗兼事務所
203.42 
93.4 
189.98 
10,000 
1,899,800 		 10.0  18,998,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,238.91 
87.6 
1,960.55 

28,764,871 		 434,246,788 
0 
⑨年額支払賃料     28,764,871 円　×　12ヶ月　＝　     345,178,452 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   1,960.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,914,669 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       370,093,121 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    11,390,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 360,142,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       434,246,788 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,212,194 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           960 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     364,355,481 円　　　　（　     1,401,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,083 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,480,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 49,413,905 円  　　　      371,533,121　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   51,236,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,520,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　隔地駐車場２台分の年額
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     118,330,505 円　（　　　　　　       455,117 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 480,000 円／㎡　×　   2,238.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0496     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0302 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0792 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,552,000 円  
（　　　　　       213,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 364,355,481 円      
②総費用 118,330,505 円      
③純収益　①－② 246,024,976 円      
④建物等に帰属する純収益 55,552,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 190,472,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,539,827 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      690,538 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,160,901,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  31,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座六丁目４番１３
 0100000010395-0000
2 　中央区銀座六丁目４番１８
 0100000010397-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 9,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 22,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座６丁目４番１３外
｢銀座６－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,800)

1:1.2		 店舗

Ｓ10F1B		 高層の店舗、店舗兼
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 北東14.5m区道、南東側道 水道、ガス、下水 銀座

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 銀座駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 みゆき通り沿いに位置しており、銀座地区の幹線道路背後地としては比較的繁華性の高い高度商業地域である。
賃料単価の高い店舗等の出店立地にも適し、希少性も高いことから地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 37,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 31,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 中央通りから外堀通りへ連絡するみゆき通り等の通り沿いの地域は、銀座地区内の幹線道路背後地の中でも相当の競争
力を有する地域である。需要者は、豊富な資金力を有する国内外の有力企業・機関投資家・投資ファンド等が中心であ
る。国内外からの旺盛な投資需要等が見込まれるのに比して比較的規模の纏まった土地は希少であり地価は上昇傾向に
ある。土地総額水準は、規模により様々であるが、概ね数十億から百億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性を有する取引事例を適切に要因比較等を行い求められており市場の実態を反映している。収益価格も
建物想定や各種諸元について規範性は高い。銀座地区は格別のブランド力を有し、所有によるステータスの向上等を企
図して、より市場動向を重視して取引が行われるという地域特性を有している。以上より、本件では比準価格をやや重
視し、収益価格を関連付け、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 30,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-14                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 33,000,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％ +6.1 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１４
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m区道、
南西4m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
８取３
-308		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１－公
８取１４
-306		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
d ＴＫ１－公
８取１６
-319		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西1m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,468,836  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
18,755,038 		 100
[  57.0]
32,903,575 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
35,600,000 
b (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 120.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
31,800,398 		 100
[  92.2]
34,490,670 
37,300,000 
c (　           ) 
31,408,914  		 100
[ 150.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,661,382 		 100
[  94.6]
25,012,032 
27,100,000 
d (　           ) 
26,229,578  		 100
[ 100.0]		 [ 124.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
29,248,810 		 100
[  79.5]
36,790,956 
39,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 37,600,000 円／㎡]  



中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

351,666,655 
113,822,417 
237,844,238 
54,880,000 
182,964,238 		 （　0.9439）
172,699,944 		 （  2.5 -  0.4 ）
2.1％  
⑧収益価格 　  8,223,806,857 円　　　　（　 31,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 218.04 Ｓ10F1B 2,238.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   800 ％   260 ㎡     15.1 m x   17.3 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高度利用地区活用、地下１階から２階が店舗、３階以上が店舗兼事務所でいずれもフロア貸し、敷地内と隔地に駐車場各２台 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
199.55 
71.9 
143.38 
18,000 
2,580,840 		 18.0  46,455,120 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
208.58 
51.5 
107.35 
57,500 
6,172,625 		 24.0  148,143,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
203.42 
93.4 
189.98 
22,500 
4,274,550 		 18.0  76,941,900 
0.0  0 

 3～10		 店舗兼事務所
203.42 
93.4 
189.98 
9,700 
1,842,806 		 10.0  18,428,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,238.91 
87.6 
1,960.55 

27,770,463 		 418,964,500 
0 
⑨年額支払賃料     27,770,463 円　×　12ヶ月　＝　     333,245,556 円 
⑩a共益費（管理費）           1,058 円／㎡　×　   1,960.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,891,143 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       358,136,699 円　　×　　   3.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    11,962,511 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 347,614,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       418,964,500 円　×　　  96.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,051,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,080 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     351,666,655 円　　　　（　     1,352,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,781 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,700 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,360,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 46,025,817 円  　　　      359,576,699　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   51,236,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,520,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　隔地駐車場使用料（月額６万円×２台）
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     113,822,417 円　（　　　　　　       437,779 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9439    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 480,000 円／㎡　×　   2,238.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0490     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0295 ×　 40 ％　＋　0.0454 ×  30 ％　＋ 0.0787 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,880,000 円  
（　　　　　       211,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 351,666,655 円      
②総費用 113,822,417 円      
③純収益　①－② 237,844,238 円      
④建物等に帰属する純収益 54,880,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,964,238 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,699,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      664,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,223,806,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  31,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座六丁目４番１３
 0100000010395-0000
2 　中央区銀座六丁目４番１８
 0100000010397-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
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備考