別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
千代田 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-47 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 5,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内神田１丁目３１番６
｢内神田１－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 843  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:2		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層の店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北27m都道 水道、ガス、下水 大手町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 大手町駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手町エリアに隣接する業務系商業地域であり、近隣地域に隣接して再開発ビルが竣工間近である。エリアとし
ての魅力は増し、発展的推移も予測される。地価は上昇傾向を予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田エリアを中心とした区北部から北東部、及び区内の広幅員街路に面した商業地域に線状の広がりを有
する圏域。主たる需要者は投資家層、大手・中堅の不動産業者、一般事業法人等となる。大手町エリアに近い立地であ
る上、周辺再開発ビルの影響もあり、需要は堅調に推移。地価は上昇を示している。市場で中心となる価格帯は、概ね
１，０００㎡程度の画地で６０～７０億円程度の水準と捉えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金
利動向等を反映した理論的価格であると言える。対象標準地が市場に出た場合には、投資を主たる目的とした需要者と
実需を指向する需要者との競合が予想される。従って本件における両試算価格の有する説得力の程度は概ね同程度と判
断し、比準価格と収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,780,000 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[106.9]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 6,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の建築費高騰などの要因はあるものの、
実需も、外国人を含む投資家等も需要は旺盛
で、不動産市況は堅調に推移している。


大手町エリアに隣接した業務系商業地域であ
り、周辺で再開発ビルも竣工間近で、今後の
発展的推移も期待される。地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取７
-109		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m都道、
北8m、角地
商業
都市計画道路
(100,700)
b ＴＫ１－公
８取１
-7		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東27m都道、
中間画地
商業
一種市街地再開発
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
８取９
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西44m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1150)
d ＴＫ１－公
８取１３
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南33.9m国道、
東15m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,793)
e ＴＫ１－公
８取７
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西27m都道、
西27m、角地
商業
都市計画道路
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,388,040  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
6,382,061 		 100
[  94.0]
6,789,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,790,000 
b (　           ) 
6,417,112  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,859,893 		 100
[  94.0]
7,297,759 
7,300,000 
c (　           ) 
5,653,388  		 100
[  80.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
8,542,897 		 100
[ 121.3]
7,042,784 
7,040,000 
d (　           ) 
7,183,542  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
8,651,921 		 100
[ 123.7]
6,994,277 
6,990,000 
e (　           ) 
4,297,009  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
5,821,424 		 100
[  86.4]
6,737,759 
6,740,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.1 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,960,000 円／㎡]  



千代田 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

455,884,154 
142,508,846 
313,375,308 
171,021,000 
142,354,308 		 （　0.9525）
135,592,478 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,215,095,308 円　　　　（　  6,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 756.00 Ｓ9F2B 7,663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   843 ㎡     19.2 m x   43.8 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上各階フロア貸の賃貸ビルを想定。駐車場は地下機械式２０台とこれに隣接して荷捌き・障がい者用計３台。 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
540.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
756.00 
56.3 
426.00 
6,800 
2,896,800 		 12.0  34,761,600 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
756.00 
83.3 
630.00 
6,050 
3,811,500 		 10.0  38,115,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
19.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,663.00 
71.3 
5,466.00 

33,388,800 		 339,681,600 
0 
⑨年額支払賃料     33,388,800 円　×　12ヶ月　＝　     400,665,600 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   5,466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      59,557,536 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       460,223,136 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      12,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    19,608,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 452,614,211 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       339,681,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,260,943 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     455,884,154 円　　　　（　       540,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,350,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,222,346 円  　　　      472,223,136　×　　　　  13.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   27,601,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,795,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,270,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,270,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     142,508,846 円　（　　　　　　       169,050 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　   7,663.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 171,021,000 円  
（　　　　　       202,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 455,884,154 円      
②総費用 142,508,846 円      
③純収益　①－② 313,375,308 円      
④建物等に帰属する純収益 171,021,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,354,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,592,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      160,845 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,215,095,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内神田一丁目３１番６
 0100000117878-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
千代田 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-47 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 5,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内神田１丁目３１番６
｢内神田１－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 843  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:2		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層の店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北27m都道 水道、ガス、下水 大手町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大手町地区に近接する商業地
域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 大手町駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手町地区に近接する商業地域で、東側隣接地区では再開発事業が進行中である。出社回帰、人材採用等の側面
で好立地のオフィス需要は堅調、売買市場も堅調なため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区内の高度商業地域を中心とした、比較的広幅員沿いの高層の事務所ビル、店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、国内外の投資法人、不動産会社、事業法人が中心になるものと想定され
る。大手町地区に近接する地域であり、出社回帰、人材採用等の面で好立地のオフィス需要は堅調、投資需要も旺盛の
ため、地価は上昇傾向で推移している。取引総額としては、数億円から数十億円規模の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、国内外の投資法人、不動産会社、事業法人が中心であり、投資物件としての利用を目的
とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替
・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。投資用不動産としての取引事例を多く採用していることも踏まえて
、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,780,000 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[106.9]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 6,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、好立地のオフ
ィス市況は堅調、投資意欲は引き続き旺盛で
売買市場も堅調なため、地価は全般的に上昇
傾向にある。

大手町地区に近接し、隣接地区では再開発事
業が進行中。好立地のオフィス需要は堅調、
売買市場も堅調のため、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取９
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西44m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1150)
b ＴＫ１－公
８取１５
-312		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
北西4m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
８取１２
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
８取１２
-4		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m都道、
南4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,653,388  		 100
[  80.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
8,542,897 		 100
[ 121.3]
7,042,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,040,000 
b (　           ) 
5,047,534  		 100
[ 100.0]		 [ 122.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
6,724,547 		 100
[  98.9]
6,799,340 
6,800,000 
c (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 126.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,932,435 		 100
[  96.5]
7,183,870 
7,180,000 
d (　           ) 
5,188,264  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,460,270 		 100
[  79.2]
6,894,280 
6,890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.1 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,900,000 円／㎡]  



千代田 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

447,046,262 
129,310,186 
317,736,076 
173,113,000 
144,623,076 		 （　0.9525）
137,753,480 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,298,210,769 円　　　　（　  6,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 756.00 Ｓ9F2B 7,663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   843 ㎡     19.2 m x   43.8 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸し店舗、２階以上をフロア貸し事務所、地下に２３台（うち２台は荷捌き用、１台は身障者用）分の駐車場を想定。 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルの標準的的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 9		 事務所
756.00 
83.3 
630.00 
5,950 
3,748,500 		 12.0  44,982,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
756.00 
56.3 
426.00 
6,300 
2,683,800 		 12.0  32,205,600 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
540.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 2		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
19.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,663.00 
71.3 
5,466.00 

32,671,800 		 392,061,600 
0 
⑨年額支払賃料     32,671,800 円　×　12ヶ月　＝　     392,061,600 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   5,466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      59,557,536 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       451,619,136 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    19,144,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 443,274,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       392,061,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,763,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    900,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     447,046,262 円　　　　（　       530,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,550,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 50,403,686 円  　　　      462,419,136　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   27,601,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,135,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,310,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,310,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     129,310,186 円　（　　　　　　       153,393 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 415,000 円／㎡　×　   7,663.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 173,113,000 円  
（　　　　　       205,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 447,046,262 円      
②総費用 129,310,186 円      
③純収益　①－② 317,736,076 円      
④建物等に帰属する純収益 173,113,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 144,623,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,753,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      163,409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,298,210,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内神田一丁目３１番６
 0100000117878-0000
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備考