令和8年1月13日　提出 千代田 5-37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 5-37 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.

鑑定評価額 6,770,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 5,190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区外神田１丁目５６番２ ｢外神田１－１６－８｣ ②地積 　(㎡) 940   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,800) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,800) 1:1.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ9F2B 中高層の店舗兼事務 所ビルが建ち並ぶ商 業地域 北22m区道 水道、ガス、下水 秋葉原 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋葉原電気街に近接し、高層 の店舗兼事務所ビル等が建ち 並ぶ商業地域 街 路 ２２ｍ区道 交通 施設 秋葉原駅南西方 120m 法令 規制 商業 (100,800) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 秋葉原駅周辺の店舗事務所ビルが多く建ち並ぶ商業地域である。周辺地域にて再開発が進んでおり、またインバ ウンド需要も増加していることから、今後も店舗、事務所の集積が進むものと思料される。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,620,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,450,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域一帯であ る。需要者の中心は、投資目的の不動産会社、不動産投資法人等と考えられる。秋葉原駅周辺は、海外での知名度もあ り、インバウンド需要と、都心における旺盛な投資需要の影響により不動産需要は堅調であるため、地価は引き続き上 昇傾向にある。土地総額は、規模等にもよるが数十億円程度の取引が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の 建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の 験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判 断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千代田 5-7                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  6,780,000 円／㎡ [111.2] 100 100 [106.9] 100 [ 96.6] [100.0] 100 7,300,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  6,490,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾 向が想定されるが、欧米・中国等の経済政策 または為替等の影響による下振れリスクに注 意が必要である。 都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅 調であり、国内景気回復による投資市場の過 熱傾向から、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％