鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
千代田 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-23

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　砂野　明俊

TEL.

鑑定評価額

1,720,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区永田町２丁目２７番１｢永田町２－１７－１４｣				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,450)
	台形 1:1	事務所兼駐車場ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東7.5m区道	水道、ガス、下水	永田町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層の事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

道路は南方へ緩勾配かつ幅員
逓減しており、地域の標準的
な幅員７．１ｍ

街

路

７．１ｍ区道

交通

施設

永田町駅南東方

160m

法令

規制

商業
(100,426)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

永田町地区の幹線道路背後に中規模事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測
する。都心部の事務所は底堅い需要が続いており、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,990,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として永田町地区をはじめとした千代田区西側に位置する中規模事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、
そのほか都心５区などで中規模事務所が建ち並ぶ地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者や機関
投資家、事業会社等の民間法人のみならず公共公益法人であり、民間所有地の限られる地域のため取引は稀であるもの
の、市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は永田町地区の幹線道路背後の商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、
業務利便性、周辺の企業集積の程度のほか、国政中心地としての地名をも重視している。したがって、各試算価格の再
吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、
投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,750,000 円／㎡

[117.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.9]

[101.0]
100

3,810,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

通商政策や地政学リスク、物価上昇、金利上
昇など不動産市場への懸念は残るが、企業業
績、所得等の改善のもと都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

永田町背後の商業地であり、周囲にはマンシ
ョン等もみられ、商住需要にくわえて不動産
投資資金の堅調さもあって地価上昇となって
いる。

個別的要因に変動はない。なお、永田町地名
もあって、民間のみならず公共公益法人需要
も競合し得ることから、市場競争力はやや強
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公８取１０ -2	千代田区		建付地	（　）	長方形	北東11m区道、中間画地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公８取７ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西27m都道、西27m、角地		商業都市計画道路 (100,700)
c	ＴＫ１－公８取７ -309	千代田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m区道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
d	ＴＫ１－公８取７ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西8m区道、南8m、角地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,129,619	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,674,729	100 [ 107.1]	4,364,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	4,410,000
b	(　 ) 4,297,009	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	5,821,424	100 [ 129.8]	4,484,918		4,530,000
c	(　 ) 5,296,610	100 [ 100.0]	[ 114.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,085,805	100 [ 158.9]	3,829,959		3,870,000
d	(　 ) 3,729,783	100 [ 100.0]	[ 126.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,497,053	100 [ 100.9]	4,456,941		4,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,990,000 円／㎡]

千代田 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	124,702,406	32,425,623	92,276,783	45,368,000	46,908,783	（　0.9515） 44,633,707	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	1,653,100,259 円　　　　（　 3,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	269.44	Ｓ8	2,058.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	450 ％	446 ㎡	22.0 m x 22.8 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階事務所のフロア貸しと想定し、駐車場は平置き３台と想定

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

高層の事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	258.88	56.0	144.90	6,200	898,380	6.0	5,390,280
							0.0	0
2～ 8	事務所	257.12	75.9	195.07	6,200	1,209,434	6.0	7,256,604
							0.0	0
～

～

～

計		2,058.72	73.4	1,510.39		9,364,418		56,186,508
								0

⑨年額支払賃料	9,364,418 円　×　12ヶ月　＝　 112,373,016 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,510.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,457,209 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	128,830,225 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 70.0 ％　＝　　 6,287,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	124,163,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,186,508 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 539,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	124,702,406 円　　　　（　 279,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,231 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,568,000 円	856,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,045,023 円	130,450,225　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,824,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,276,000 円	856,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	856,000 円	856,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	856,000 円	856,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,425,623 円　（　　　　　　 72,703 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	856,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 2,058.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,368,000 円（　　　　　 101,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	124,702,406 円
②総費用	32,425,623 円
③純収益　①－②	92,276,783 円
④建物等に帰属する純収益	45,368,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,908,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	44,633,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,653,100,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,710,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千代田 5-23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区永田町二丁目２７番１	0100000089771-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
千代田 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-23

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　中村　貞和

TEL.

鑑定評価額

1,720,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区永田町２丁目２７番１｢永田町２－１７－１４｣				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,450)
	台形 1:1	事務所兼駐車場ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東7.5m区道	水道、ガス、下水	永田町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

接面道路は南東方に緩やかな
下り傾斜であり、道路幅員は
逓減している。

街

路

７．１ｍ区道

交通

施設

永田町駅南東方

160m

法令

規制

商業
(100,426)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には議員会館、政党本部等の国会関連施設が見られ、不動産の潜在的需要は底堅いことから、今後も現状の
まま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千代田区の事務所等が建ち並ぶ商業地域一帯及びその周辺地域である。主たる需要者は収益獲得目的の
投資家、不動産会社のほか事業法人、マンションデベロッパー等も想定される。国政中心地である永田町地区にあり、
潜在的な不動産需要は底堅い一方で供給は限定的であり、地価は上昇傾向である。土地取引価格帯は、規模等にもよる
が数十億円程度が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は、対象不動産から得られる賃料に基づく収益獲得目的の投資家等であり、これらの需要者は主に収益性
に着目して取引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法ではある
ものの、取引事例比較法は代替性の高い類似の取引事例より求めており、規範性が認められる。以上より、収益価格を
重視して比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,750,000 円／㎡

[117.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.7]

[101.0]
100

3,820,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向にあり、賃料
水準は若干の上昇が見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公８取９ -3	千代田区		更地	（　）	長方形	西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
b	ＴＫ１－公８取１１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公８取１ -311	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公８取１ -6	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		商業一種市街地再開発 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,843,332	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,201,592	100 [ 82.4]	3,885,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	3,920,000
b	(　 ) 2,097,781	100 [ 100.0]	[ 152.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,138,445	100 [ 79.6]	3,942,770		3,980,000
c	(　 ) 3,101,791	100 [ 120.0]	[ 156.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,042,668	100 [ 98.3]	4,112,582		4,150,000
d	(　 ) 2,543,782	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,864,299	100 [ 61.6]	4,649,836		4,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.88	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +1.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	限定価格	％／月 +1.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +1.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,190,000 円／㎡]

千代田 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,544,878	35,701,454	87,843,424	38,431,200	49,412,224	（　0.9345） 46,175,723	（ 3.0 - 0.2 ） 2.8％
	⑧収益価格	1,649,132,964 円　　　　（　 3,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	269.44	Ｓ8	2,058.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	450 ％	446 ㎡	22.0 m x 22.8 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し又は部分貸しの事務所で平置き駐車場３台（うち１台を賃貸用）を想定した。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	258.88	56.0	144.90	6,300	912,870	6.0	5,477,220
							0.0	0
2～ 8	事務所	257.12	75.9	195.07	6,200	1,209,434	6.0	7,256,604
							0.0	0
～

～

～

計		2,058.72	73.4	1,510.39		9,378,908		56,273,448
								0

⑨年額支払賃料	9,378,908 円　×　12ヶ月　＝　 112,546,896 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,510.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,457,209 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,004,105 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,474,205 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	123,009,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,273,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 534,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,544,878 円　　　　（　 277,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,231 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,868,000 円	717,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	17,480,354 円	129,484,105　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,824,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,094,500 円	717,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	717,000 円	717,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	717,000 円	717,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,701,454 円　（　　　　　　 80,048 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9345

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	717,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 2,058.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0536	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,431,200 円（　　　　　 86,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,544,878 円
②総費用	35,701,454 円
③純収益　①－②	87,843,424 円
④建物等に帰属する純収益	38,431,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,412,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	46,175,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,649,132,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,700,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千代田 5-23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区永田町二丁目２７番１	0100000089771-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考