別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
千代田 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-16 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 560,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田神保町１丁目２９番３外
 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,579)

1:1.5		 事務所、店舗兼住宅

ＲＣ5F1B		 中層の店舗兼事務所
ビルが多く見られる
商業地域		 南8m区道、背面道 水道、ガス、下水 神保町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り背後で中層の店舗兼
事務所ビル等が多く建ち並ぶ
商業地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 神保町駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後で店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動がなく、当分の間現状を
維持していくものと予測する。地価、賃料ともに堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神田地区及びその周辺の（準）幹線道路背後の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域一帯と認められ
る。需要者は、貸しビル業者、自用目的の法人、各種投資家等多様である。比較的画地規模の小さな土地が多いが、利
便性の高さ等から需要は根強く、地価は上昇傾向にある。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが、総額で数億円程度の
取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付け、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,120,000 円／㎡		 [119.2]
100		 100
[100.0]		 100
[153.0]		 [102.0]
100		 2,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取９
-3		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
b ＴＫ１－公
８取１０
-301		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
西7.9m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
c ＴＫ１－公
８取１６
-315		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
８取２
-9		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
南西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e ＴＫ１－公
８取１１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,843,332  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,201,592 		 100
[ 116.4]
2,750,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,810,000 
b (　           ) 
1,500,000  		 100
[ 100.0]		 [ 128.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,865,534 		 100
[  73.4]
2,541,599 
2,590,000 
c (　           ) 
1,491,708  		 100
[ 100.0]		 [ 146.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,179,385 		 100
[  86.4]
2,522,436 
2,570,000 
d (　           ) 
2,232,125  		 100
[ 100.0]		 [ 128.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,776,070 		 100
[  99.0]
2,804,111 
2,860,000 
e (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 152.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,138,445 		 100
[ 120.0]
2,615,371 
2,670,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,700,000 円／㎡]  



千代田 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,708,330 
14,297,322 
36,411,008 
21,332,800 
15,078,208 		 （　0.9504）
14,330,329 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    511,797,464 円　　　　（　  2,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 161.02 Ｓ6F1B 1,052.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   579 ％   226 ㎡     13.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   41.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から１階は店舗、２階から６階は事務所でフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  75.4 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
152.33 
78.9 
120.24 
5,000 
601,200 		 10.0  6,012,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
152.33 
55.1 
83.88 
7,000 
587,160 		 12.0  7,045,920 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
149.53 
78.8 
117.79 
4,600 
541,834 		 6.0  3,251,004 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,052.31 
75.4 
793.07 

3,897,530 		 29,312,940 
0 
⑨年額支払賃料      3,897,530 円　×　12ヶ月　＝　      46,770,360 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     793.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,757,688 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,528,048 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,101,122 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,426,926 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,312,940 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,708,330 円　　　　（　       224,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,623 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,194,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,408,422 円  　　　       52,528,048　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,515,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,383,000 円  　　　　    398,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,297,322 円　（　　　　　　        63,262 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 398,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,052.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,332,800 円  
（　　　　　        94,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,708,330 円      
②総費用 14,297,322 円      
③純収益　①－② 36,411,008 円      
④建物等に帰属する純収益 21,332,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,078,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,330,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    511,797,464 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田神保町一丁目２９番３
 0100000101869-0000
2 　千代田区神田神保町一丁目２９番７
 0100000101872-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千代田 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-16 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 558,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田神保町１丁目２９番３外
 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,579)

1:1.5		 事務所、店舗兼住宅

ＲＣ5F1B		 中層の店舗兼事務所
ビルが多く見られる
商業地域		 南8m区道、背面道 水道、ガス、下水 神保町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 神保町交差点の背後で小規模
な中層店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 神保町駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通り背後に小規模な店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調で
あることから、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田地区及びその周辺の幹線道路背後にあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商業地域。主な
需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。景気回復に伴い中小事務所ビルの賃貸需要は引き続き根強く、大手
町をはじめとする都心中心部への交通利便性の高さもあり、一定の需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は、数
億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。比較的小規模で総額が抑えられるため
、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益
性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考
えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,120,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[154.0]		 [102.0]
100		 2,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続き、不動産取引市場
は堅調で地価は上昇傾向にある。海外の経済
情勢に引き続き注視する必要がある。


利便性の高い商業地域であり、中小規模の事
務所は賃貸需要、取引需要ともに堅調で、地
価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１５
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、北東3m、
角地
商業

(100,330)
b ＴＫ１－公
８取９
-3		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c ＴＫ１－公
８取１６
-316		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
８取１１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,542,325  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,716,024 		 100
[  65.6]
2,615,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,670,000 
b (　           ) 
2,843,332  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,201,592 		 100
[ 111.6]
2,868,810 
2,930,000 
c (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 147.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,606,187 		 100
[ 105.1]
2,479,721 
2,530,000 
d (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 152.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,138,445 		 100
[ 111.1]
2,824,883 
2,880,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,710,000 円／㎡]  



千代田 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,320,175 
16,163,299 
35,156,876 
19,602,300 
15,554,576 		 （　0.9493）
14,765,959 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    509,171,000 円　　　　（　  2,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 161.02 Ｓ6F1B 1,052.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   579 ％   226 ㎡     13.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   41.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～１階は店舗、２階～６階は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  75.4 ％
の理由		 同様の中層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
152.33 
78.9 
120.24 
4,800 
577,152 		 10.0  5,771,520 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
152.33 
55.1 
83.88 
6,300 
528,444 		 12.0  6,341,328 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
149.53 
78.8 
117.79 
4,700 
553,613 		 8.0  4,428,904 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,052.31 
75.4 
793.07 

3,873,661 		 34,257,368 
0 
⑨年額支払賃料      3,873,661 円　×　12ヶ月　＝　      46,483,932 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     793.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,194,731 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,678,663 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,683,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,994,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,257,368 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         325,445 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,320,175 円　　　　（　       227,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,805,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,051,799 円  　　　       53,678,663　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,516,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,068,500 円  　　　　    361,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       361,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       361,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,163,299 円　（　　　　　　        71,519 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 361,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,052.31 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,602,300 円  
（　　　　　        86,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,320,175 円      
②総費用 16,163,299 円      
③純収益　①－② 35,156,876 円      
④建物等に帰属する純収益 19,602,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,554,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,765,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,336 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    509,171,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田神保町一丁目２９番３
 0100000101869-0000
2 　千代田区神田神保町一丁目２９番７
 0100000101872-0000
3 　
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7 　
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備考