別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
千代田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 3,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区二番町３番４
 ②地積
　(㎡)		 628  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
第２種文教地区

(100,600)
台形
1:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西16m区道 水道、ガス、下水 麹町

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 麹町駅至近の日テレ通り沿い
に、店舗兼事務所ビル、マン
ション等が建ち並ぶ地域。		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 麹町駅東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所ビルのほか、番町ブランドの高級マンション等も混在する商業地域である。地域要因に大きな
変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇基調を維持する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、主として千代田区西部に位置する番町、麹町地区をはじめとした主要道路沿いに高層店舗兼事務所の
ほかマンション等も建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等である
。事務所需要は堅調であり、空室率は低下傾向にあり、微増ながら賃料は上昇傾向にある。賃貸市場においては、需給
バランスは概ね安定的に推移している。土地取引価格帯は、取引総額で数十億円程が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法
人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に投資採算性、収益性を重視する。本件は、市場実態を反映し
た比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,250,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[139.2]		 [100.0]
100		 5,660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が一部の
産業にみられるものの、緩やかに回復してい
る。


地域要因に大きな変動はない。空室率の低下
傾向、微増ながら賃料の上昇等により、地価
は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１０
-2		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
８取１３
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南33.9m国道、
東15m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,793)
c ＴＫ１－公
８取１０
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m区道、
南8m、北4m、
三方路
２住居
地区計画等
(80,400)
d ＴＫ１－公
８取７
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m区道、
南8m、角地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,129,619  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,674,729 		 100
[  76.7]
6,094,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,090,000 
b (　           ) 
7,183,542  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
8,651,921 		 100
[ 142.7]
6,063,014 
6,060,000 
c (　           ) 
6,878,189  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
7,512,155 		 100
[ 123.8]
6,067,977 
6,070,000 
d (　           ) 
3,729,783  		 100
[ 100.0]		 [ 126.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,497,053 		 100
[  74.6]
6,028,221 
6,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,060,000 円／㎡]  



千代田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

245,657,811 
74,363,658 
171,294,153 
80,019,000 
91,275,153 		 （　0.9525）
86,939,583 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  3,343,830,115 円　　　　（　  5,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 516.64 Ｓ8F1B 4,198.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   628 ㎡     26.5 m x   24.4 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２～８Ｆは事務所、地下１Ｆは機械式駐車場１０台、１Ｆに荷捌き用、障害者用駐車場各１台を想定した。 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
506.08 
25.3 
127.84 
8,167 
1,044,069 		 12.0  12,528,828 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
506.08 
80.7 
408.40 
6,050 
2,470,820 		 6.0  14,824,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,198.64 
71.1 
2,986.64 

18,339,809 		 116,303,268 
0 
⑨年額支払賃料     18,339,809 円　×　12ヶ月　＝　     220,077,708 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,542,429 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       252,620,137 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,871,007 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 244,549,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       116,303,268 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,104,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     245,657,811 円　　　　（　       391,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,590,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 33,979,458 円  　　　      257,420,137　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,729,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,005,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,530,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,530,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      74,363,658 円　（　　　　　　       118,413 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 80,019,000 円  
（　　　　　       127,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 245,657,811 円      
②総費用 74,363,658 円      
③純収益　①－② 171,294,153 円      
④建物等に帰属する純収益 80,019,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,275,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,939,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      138,439 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,343,830,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区二番町３番４
 0100000129203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
千代田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 3,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区二番町３番４
 ②地積
　(㎡)		 628  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
第２種文教地区
地区計画等

(100,600)
台形
1:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西16m区道 水道、ガス、下水 麹町

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層店舗兼事務所ビルやマン
ション等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 麹町駅東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
第２種文教地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 日本テレビ通り沿いで集積の進んだ複合高度商業地域である。共同化や大型化を通じて高層店舗兼事務所ビルや
共同住宅等への建替が進んでいる。地価、賃料ともに堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、番町・麹町・平河町等の千代田区西部に位置した（準）幹線道路沿いの複合高度商業地域である。需要
者は一般法人、不動産会社等が中心である。立地環境の優位性やブランド力等から底堅い需要を有しており、地価は上
昇傾向にある。取引総額は立地、規模、収益力等により様々であるが、総額が嵩む規模であっても優良物件であれば、
需要が十分に吸収できる地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益的側面も加味して取引を行うと考えられる。比準価格は類似性を有
する事例を採用し適切に要因比較等を行い求め、収益価格は賃料、利回り等の各種諸元について地域性や個別性を反映
して求めた。本件では、立地環境の優位性やブランド力を有する地域特性を十分考慮して、比準価格と収益価格を相互
に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,250,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[140.2]		 [100.0]
100		 5,620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
８取１
-3		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東16m区道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
(100,600)
b ＴＫ１－公
８取１
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m区道、
中間画地
２住居
文教地区
(60,400)
c ＴＫ１－公
８取７
-309		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m区
道、中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,600)
d ＴＫ１－公
８取１０
-2		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,733,657  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
6,828,850 		 100
[ 113.5]
6,016,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,020,000 
b (　           ) 
5,155,500  		 100
[ 100.0]		 [ 130.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
6,925,378 		 100
[ 109.1]
6,347,734 
6,350,000 
c (　           ) 
5,296,610  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,085,805 		 100
[  99.0]
6,147,278 
6,150,000 
d (　           ) 
4,129,619  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,674,729 		 100
[  76.7]
6,094,823 
6,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,150,000 円／㎡]  



千代田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

259,838,634 
75,803,613 
184,035,021 
92,750,000 
91,285,021 		 （　0.9452）
86,282,602 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  3,195,651,926 円　　　　（　  5,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 516.64 Ｓ8F1B 4,198.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   628 ㎡     26.5 m x   24.4 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階は機械式駐車場（１０台）、１階店舗、２階以上事務所でフロア貸しの高層店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
506.08 
25.3 
127.84 
8,200 
1,048,288 		 12.0  12,579,456 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
506.08 
80.7 
408.40 
6,550 
2,675,020 		 6.0  16,050,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,198.64 
71.1 
2,986.64 

19,773,428 		 124,930,296 
0 
⑨年額支払賃料     19,773,428 円　×　12ヶ月　＝　     237,281,136 円 
⑩a共益費（管理費）             757 円／㎡　×　   2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,130,638 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       264,411,774 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    11,776,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 258,635,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       124,930,296 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,199,331 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    500,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     259,838,634 円　　　　（　       413,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,550 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,250,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 32,449,413 円  　　　      270,411,774　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,729,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,875,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      75,803,613 円　（　　　　　　       120,706 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 92,750,000 円  
（　　　　　       147,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 259,838,634 円      
②総費用 75,803,613 円      
③純収益　①－② 184,035,021 円      
④建物等に帰属する純収益 92,750,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,285,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,282,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      137,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,195,651,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区二番町３番４
 0100000129203-0000
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備考