令和8年1月15日　提出 千代田 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 5-5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.

鑑定評価額 806,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 2,510,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区外神田３丁目４７番６ ｢外神田３－８－９｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,600) 1.5:1 店舗、事務所兼住宅 ＳＲＣ10 中高層の店舗、事務 所ビル等が建ち並ぶ 商業地域 北27m区道、三方路 水道、ガス、下水 末広町近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 ２７ｍ区道 交通 施設 末広町駅西方近接 法令 規制 商業 (100,600) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 蔵前橋通り沿いに高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、建築費の上昇、保有コスト増等といった懸念 要素もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,900,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,600,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として秋葉原地区外周部で主要道路沿いに中小規模程度の高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域で あり、そのほか都心５区及び隣接する文京区、台東区などで同規模程度の店舗付事務所等が建ち並ぶ地域にも価格牽連 性が認められる。主たる需要者は不動産業者や機関投資家、事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地建物 一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は主要道路沿いに高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての 収益性のみならず、地域の繁華性にくわえ業務利便性や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価 格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価 格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 通商政策や地政学リスク、物価上昇、金利上 昇など不動産市場への懸念は残るが、企業業 績、所得等の改善のもと都心優良不動産に堅 調な需要が続く。 蔵前橋通り沿いの準高度商業地域であり、空 室率改善や賃料上昇、不動産投資資金の堅調 さに支えられ、地価上昇となっている。 個別的要因に変動はない。なお、千代田区北 東側で主要道路沿いや一部背後地からなる市 場にて、駅近立地もあり市場競争力はやや高 い。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.2 ％  ％