令和8年1月14日　提出 長南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長南 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長南町長南字土手町２５４６番１外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (78,200) 1:3 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗、事業所、一般 住宅が混在する既成 商業地域 北東9m県道、北西側道 水道、ガス 茂原 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   180 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  30.1 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道から２５ｍまでは建築形 態規制区域（建蔽率７０％） 、それ以外は建蔽率６０％ 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 茂原駅南西方 8.6km 法令 規制 （都）  (68,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来住宅も点在する店舗営業所密度がやや低い旧来からの商店街で、格別な新規店舗進出等は現在のところなく 、人口減少高齢化が継続していることから、将来的な商業収益性は乏しく、継続的な地価下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茂原市及び長生郡内及び市原市南部の国道、県道等の郊外の幹線道路沿い及び関連性を有するその背後 も含む。町内の自動車の交通量は比較的少なく、コンビニチェーン店舗が出店する程度で、需要者は町内の住民のほか 町内企業者である。古い店舗営業所建物が多く収益性は低い。自社自用目的とした店舗需要が潜在的にある程度で店舗 取引は少なく需給は弱い。取引される規模，価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内の人口及び世帯数は少なく、賃貸需要が低い中で、建築費用の上昇等により、賃貸用不動産の想定は非現実的であ る。収益採算性が乏しいことのほか、土地に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益還元法は適用できな かった。当地域は県道沿いの自社自用の店舗住宅併用地目的の取引が中心で、賃貸収益性に着目して取引されない。よ って、精度信頼性の高い比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長生 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [120.9] [103.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域コミュニティ等の複合施設計画の撤回や 商業施設の劣勢から、市場性は弱く、住宅地 の価格水準方向にあり、地価水準は継続的に 下落方向にある。 県道沿いであるが、自動車交通量及び店舗密 度は低い。店舗営業所用地としての優位性は 弱く、地価下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％